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¿Porqué la política fiscal actual complica a los desarrolladores inmobiliarios?

El sector inmobiliario se encuentra actualmente en una encrucijada fiscal difícil de sortear. Y es que se conjuntan tres situaciones que parecieran no favorecerlo: la venta anticipada de unidades condominiales, el contrato y pago inicial de bajos porcentajes – “enganche”- por parte de los compradores y el impuesto que la autoridad solicita sobre el total del valor del inmueble.

Es habitual que los desarrolladores inmobiliarios inicien la venta de unidades al iniciar la obra, lo que les permite avanzar de forma importante con el cierre de contratos. Sin embargo, la cobranza se limita a un porcentaje bajo de la totalidad del precio pactado.

En relación con este tema, el artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece que las personas morales acumularán la totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes, en servicio, en crédito o de cualquier otro tipo que obtengan en el ejercicio, inclusive los provenientes de sus establecimientos en el extranjero.

Prácticamente se obliga a las personas morales a acumular la totalidad de los ingresos, cualquiera que sea la forma de su obtención; sin embargo, debe atenderse a la fecha para realizarlo (fecha de acumulación) de acuerdo al siguiente procedimiento:

Referencia 1

REGLA GENERAL DE ACUMULACIÓN. Artículo 17, fracción I, LISR

Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:

  1. Se expida el comprobante que ampare el precio o la contraprestación pactada. 
  2. Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio.
  3. Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.

De lo señalado en el artículo anterior, en el caso de desarrolladores inmobiliarios, comúnmente se localizan en el supuesto del inciso c), por lo que al cobrar un anticipo, por mínimo que sea, en términos de la disposición anteriormente citada se obligará al contribuyente a acumular la totalidad del ingreso.

Esto significa que con la obtención de poco o nulo flujo de efectivo se encontrarán obligados a acumular la totalidad del ingreso. Seguramente sería más justo que la política fiscal les permitiera acumular solo lo efectivamente cobrado.

Para disminuir el impacto de la acumulación del ingreso, también existe la posibilidad de deducir los costos estimados de conformidad con lo señalado en el artículo 30 de la LISR; procedimiento que es sumamente complejo.

 

¿Cuándo realmente se perfecciona la enajenación?

En los apartados que realizan los desarrolladores inmobiliarios normalmente se fija el precio y se especifica el bien (cosa), esto conforme lo señala el artículo 2249 del Código Civil Federal (CCF) perfecciona la enajenación (contrato).

De acuerdo a la interpretación del artículo 17, fracción I, inciso c de la LISR tanto de la Autoridad (SAT) como de la SCJN, por el simple hecho de haber perfeccionado el contrato, sin haber recibido un solo depósito, se deberá considerar como ingreso acumulable el total del importe de la venta.

Se transcribe la tesis aislada emitida por la Segunda Sala de la SCJN de fecha 26 de enero de 2016, misma la cual viene a confirmar el criterio comentado en el párrafo anterior.

RENTA. EL ARTÍCULO 18 (artículo 17 vigente), FRACCIÓN I, INCISO C), DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, VIGENTE HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2013, NO VIOLA EL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA.

El ingreso por enajenación de bienes se obtiene desde el perfeccionamiento del contrato por el que se enajenó el bien, modificando positivamente el patrimonio de los contratantes y debiendo acumularse la totalidad del monto de la operación, en términos del artículo 17 de la Ley del Impuesto sobre la Renta abrogada. En tales condiciones, en caso de que conforme al artículo 18, fracción I, inciso c), de la misma ley, el ingreso obtenido por la enajenación de bienes se considere acumulable, por la exigibilidad o el cobro de una parte o la totalidad del precio del bien -al ser el primer supuesto en ocurrir, entre los demás previstos en la fracción I del artículo 18 referido-, aun cuando el enajenante recibe sólo una parte del precio del bien en efectivo, por concepto de "anticipo", sí considera la capacidad contributiva del causante, ya que se determina con base en el valor monetario de los derechos de crédito que se incorporaron a su patrimonio desde el perfeccionamiento del contrato, con independencia del concepto bajo el que se pague el precio del bien o la forma de pago. Así, en el supuesto del inciso c) referido, la exigibilidad o el cobro, parcial o total, del precio del bien, es lo que actualiza la acumulación del valor del derecho de crédito que ya se había cuantificado en el patrimonio del enajenante desde el perfeccionamiento del contrato, siendo irrelevante la disposición total de la entrada en efectivo, por lo que el citado artículo 18, fracción I, inciso c), no viola el principio de proporcionalidad tributaria contenido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Adicional a lo anterior comentado, el SAT nos confirma dicho criterio en su nueva plataforma de emisión de CFDi’s versión 3.3, donde señala que «en el caso de operaciones en las cuales ya exista acuerdo sobre el bien o servicio (cosa) que se va a adquirir y de su precio, aunque se trate de un acuerdo no escrito, y el comprador o adquirente del servicio realiza el pago de una parte del precio, estamos ante una venta en parcialidades y no ante un anticipo».

Lo anterior comentado puede traer como consecuencia que el desarrollador tenga que acumular el 100 % de los ingresos del proyecto y haber recibido sólo un porcentaje mínimo de anticipos; entonces la pregunta sería, ¿tendría capacidad de flujo de efectivo para el pago del Impuesto sobre la Renta por el “ingreso percibido en crédito”?

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