De verkrijging van onroerende zaken is beginsel belast met 6% overdrachtsbelasting. Er geldt een verlaagd tarief van 2% voor woningen. De kwalificatie van een onroerende zaak als woning zorgt in de praktijk voor veel discussie. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2017 reeds een aantal rechtsregels gegeven voor de kwalificatie van een onroerende zaak als woning. Recent zijn er wederom twee uitspraken verschenen waarin deze rechtsregels van de Hoge Raad zijn toegepast.  

Kwalificatie vervallen woning

In deze zaak heeft het Hof geoordeeld over het van toepassing zijnde tarief bij de verkrijging van een vervallen onroerende zaak. De onroerende zaak heeft, totdat deze leeg kwam te staan, altijd gediend als woning. Door schade en verval biedt het pand op het moment van overdracht geen bescherming meer tegen alle weersomstandigheden en is deze onbewoonbaar geworden.

Het Hof oordeelt dat het verlaagde tarief van 2% slechts van toepassing is op onroerende zaken die naar hun aard voor bewoning zijn bestemd. Hierbij moet worden aangesloten bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Aanknopingspunt is het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, in casu is dat een woning en heeft het ook nog altijd een woonbestemming. Volgens het Hof gaat de aard van een onroerende zaak niet verloren door schade en verval en dus nog steeds kwalificeert als woning waarop het verlaagde tarief in de overdrachtsbelasting van toepassing is.

Voormalige militaire kazerne

In deze casus, die voorlag bij de rechtbank, was er sprake van de overdracht van een eind negentiende eeuw gebouwde militaire kazerne. In de periode 1994-1995 diende het pand ter huisvesting van asielzoekers en sinds 1998 zijn er een museum en archiefdepots gevestigd. In geschil was of de voormalige kazerne kwalificeert als woning voor de overdrachtsbelasting.

Ook hier is de aard van de onroerende zaak doorslaggevend geweest voor de rechtbank. De kazerne is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd voor de bewoning van militairen en beschikte van aanvang af over was-, douche- en toiletruimten en kookgelegenheid. Voor de realisatie van het museum is het pand weliswaar deels verbouwd, maar er zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om het in de oorspronkelijke staat terug te brengen. De aard van de onroerende zaak is hierdoor niet gewijzigd en het verlaagde tarief van 2% is van toepassing.

Toepassing in de praktijk

Het bepalen van de kwalificatie van een onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting blijft een feitelijke kwestie. De rechtsregels hiervoor zijn reeds door de Hoge Raad in zijn arrest van 24 februari 2017 gegeven. Inmiddels zijn er al een aardig aantal gevallen voorgelegd aan de rechter waaruit kan worden geput bij de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak als woning kwalificeert voor de overdrachtsbelasting.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.