Netherlands
Talen

Talen

Voorstel tot uitbreiding btw-herzieningsregels heeft flinke impact op vastgoedsector

Donderdag 18 mei jl. heeft de overheid een wetsvoorstel gepubliceerd tot uitbreiding van de btw-herzieningsregels. Dit voorstel zal naar verwachting op 1 januari 2018 in werking treden en zal een enorme impact op de huidige praktijk hebben, met name op de vastgoedsector.

Huidige btw-herzieningsregels

Op dit moment gelden herzieningsregels voor investeringsgoederen. Investeringsgoederen worden op de balans van een onderneming geactiveerd en hierop wordt voor de inkomstenbelasting of de vennootschapsbelasting in beginsel afgeschreven. Bij deze investeringsgoederen is het vervolgens van belang om gedurende de herzieningstermijn het gebruik van de goederen te volgen (bij onroerend goed: 9 jaar na het jaar van ingebruikname en bij roerende goederen: 4 jaar na het jaar van ingebruikname). Het gebruik bepaalt of de eerder in aftrek gebrachte btw nog steeds terecht in aftrek is gebracht en of eventuele correcties moeten worden aangebracht in latere jaren (de herzieningsperiode).

Het voorstel

Naast investeringsgoederen bestaan ook zogenoemde investeringsdiensten, bijvoorbeeld ingrijpende verbouwingen. Voor investeringsdiensten geldt op dit moment geen herzieningstermijn. De btw-aftrek voor diensten is nu na één boekjaar definitief, ook als deze diensten voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting geactiveerd zijn. Volgens het Ministerie van Financiën leidt dat tot ongewenste tax planning. Om dit tegen te gaan heeft het Ministerie van Financiën een conceptvoorstel gepubliceerd dat ertoe leidt dat investeringsdiensten op dezelfde wijze worden behandeld als investeringsgoederen.

Wat betekent dit voor de vastgoed praktijk in de toekomst?

1. Lastenverzwaring

Het is duidelijk dat de uitbreiding gaat leiden tot een administratieve lastenverzwaring. Zo zal bij iedere ingekochte dienst bepaald moeten worden of sprake is van een kostbare investeringsdienst. Op basis van het voorstel gaat het om diensten waarop de ondernemer voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting afschrijft of zou kunnen afschrijven. Belangrijkste voorbeeld hiervan is de ingrijpende verbouwing aan een onroerende zaak. Als daar sprake van is, moet worden bijgehouden waarvoor de dienst wordt gebruikt, ook in de volgende jaren (jaar van ingebruikname plus negen jaar). Dit gaat betekenen dat ook bij de exploitatie of verkoop van onroerende zaken, die nu buiten de herzieningstermijn zitten, toch iedere keer weer bekeken dient te worden of in de afgelopen jaren niet een verbouwing heeft plaatsgevonden die voor de btw herzien moet worden.

2. Grotere financiële impact bij exploitatie

Bij exploitatie van onroerende zaken, met name met fluctuatie in het gebruikersbestand, zal voortaan vaker een herziening aan de orde zijn. Iedere verbouwingsdienst die als kostbare investeringsdienst kwalificeert, leidt bij schommelingen van belast gebruik naar vrijgesteld gebruik en vice versa tot positieve of negatieve herzieningen. Los van de administratieve lastenverzwaring zal dit ook leiden tot cash in of cash out. Goed bewaken dat zowel aan alle formele als aan de materiële vereisten van btw-belaste verhuur wordt voldaan, zal dus in belang alleen maar gaan toenemen.

3. Grotere financiële impact bij verkoop

De verkoop van een onroerende zaak die voor de btw als oud kwalificeert (meer dan 2 jaar na eerste ingebruikneming) is van rechtswege vrijgesteld. Dat betekent onder andere dat alle nog drukkende herzienings-btw terugbetaald moet gaan worden. Dat heeft een negatieve cash impact op de organisatie. Door deze voorgenomen wijziging wordt de financiële impact groter én er zal vaker een financiële impact optreden. Dit betekent dat planning voorafgaand aan verkoop nog belangrijker wordt.

Wat betekent dit voor de vastgoedpraktijk op dit moment en voor het verleden?

Op dit moment is (nog) geen sprake van overgangsrecht. Wanneer daadwerkelijk geen overgangsregeling geïntroduceerd wordt, kan dit mogelijk uw rechtspositie ten aanzien van het verleden beïnvloeden. Reden temeer om u op de hoogte te houden van de ontwikkelingen hieromtrent.

Kortom:

Het gepubliceerde wetsvoorstel kan vanaf de inwerkingtreding vaker tot een financiële impact leiden welke ook hoger zal zijn. Op dit moment is niet duidelijk in hoeverre dit wetsvoorstel impact heeft voor het verleden. Wij zullen de ontwikkelingen rondom dit wetsvoorstel daarom nauwlettend volgen en houden u op de hoogte!

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze informatie of wilt u graag advies, neem dan contact op met uw RSM-adviseur.

Kunnen we u helpen?

Neem telefonisch contact op met een van onze kantoren of stuur ons een e-mail.

Contact