房地合一課稅對房地交易稅負之影響

眾所關切的房地合一課稅問題,在104年6月5日通過之所得稅法修正條文塵埃落定。有關房地合一課稅,增訂第4條之4、4條之5、14條之4~14條之8、24條之5、108條之2及125條之2(主要差異請詳見本文附件)。

一、法規內容摘錄如下

  1. 課稅對象
    • 個人,包含中華民國境內居住之個人及非中華民國境內居住之個人。
    • 營利事業,總機構在中華民國境內之營利事業及總機構在中華民國境外之營利事業。
       
  2. 課稅標的
    • 房屋。
    • 房屋及其坐落基地。
    • 依法得核發建造執照之土地。
    • 個人於 105 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
       
  3. 課稅起始日及期間範圍
    105 年 1 月 1 日以後銷售之課稅標的,其取得期間範圍如下者:
    • 105 年 1 月 1  日以後取得者。
    • 103 年 1 月 2 日以後至 104 年 12 月 31 日之間取得,於 105 年 1 月 1 日以後銷售時,持有未滿二年者。
       
  4. 稅率
    • 中華民國境內居住之個人

      持有期間

      稅率

      1年以內

      45%

      超過1年未逾2年

      35%

      超過2年未逾10年

      20%

      超過10年者

      15%

       

    • 非中華民國境內居住之個人

      持有期間

      稅率

      1年以內

      45%

      超過1年

      35%

       

    • 優惠稅率(僅限中華民國境內居住之個人)

      優惠條件

      稅率

      非自願性因素持有2年以下者

      20%

      自住房地所得400萬元以下者

      免課

      自住房地所得超過400萬元以上部分

      10%

      提供土地合建之地主二年內完成銷售者

      20%

       
       

  5. 營利事業
    總機構在中華民國境內之營利事業,併入營利事業所得額課稅,稅率17%。
    總機構在中華民國境外之營利事業,分開計算應納稅額:

    持有期間

    稅率

    1年以內

    45%

    超過1年

    35%

     

  6.   個人交易所得計算方式

    • 出價取得者
      售價 – 原取得成本 – 取得、移轉、改良之必要費用 = 交易所得(或損失)
    • 受贈或繼承者
      原取得成本之計算如下:
      繼承或受贈時之公告現值、評定現值 x 政府發布之消費者物價指數
      售價 – 繼承或受贈時之公告現值、評定現值 x 政府發布之消費者物價指數 – 取得、移轉、改良之必要費用 = 交易所得(或損失)
    • 交易所得額 – 依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,為課稅所得額,按上開稅率分別計稅,不併入個人綜合所得。土地漲價數額已減除,土地增值稅不得列為成本費用。
    • 未能舉證成本者,依原始取得時之公告現值、評定現值 x 政府發布之消費者物價指數調整
    • 未能舉證必要費用者,按成交價額5%核計。
    • 交易損失得自交易日以後3年內之交易所得減除。
       
  7. 營利事業交易所得計算方式
    以房屋土地交易所得額 – 依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額課稅。
    額為負數者,以零計算。 交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除。
     
    例一:

    房屋土地交易所得額10,000,000元 – 土地漲價數額 3,000,000 元 = 餘額7,000,000元
    應併入營利事業所得課稅。
     
    例二:
    房屋土地交易所得額10,000,000元 – 土地漲價數額 12,000,000元 = 餘額 - 2,000,000元
    應併入營利事業所得課稅之所得額為 0元。不能自其他營利事業所得中減除2,000,000元。
     
    例三:
    房屋土地交易所得額 - 1,000,000元 – 土地漲價數額 2,000,000元 = 餘額 - 3,000,000元
    應併入營利事業所得課稅之所得額為 0元。其他營利事業所得中可以減除 1,000,000元。
     
  8. 稽徵方式
    • 營利事業於年度結算申報時合併申報。
    • 個人於所有權移轉登記日之次日或以設定地上權方式取得房屋使用權交易之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關申報,有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。
       
  9. 其他規定
    1. 除外規定
      • 依農業發展條例申請興建之農舍
    2. 免稅規定(第4條之5)
      • 自住房屋連續滿六年,無出租、供營業或執行業務使用,六年內未曾適用此規定。
      • 符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值 稅之土地。
      • 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
      • 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
         
  10. 總機構在中華民國境外之營利事業之特別規定
    營利事業之總機構在中華民國境外,交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之中華民國境外公司之股權,該股權之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成,其股權交易所得額,按前項規定之稅率及申報方式納稅。 (注意這項只規範總機構在中華民國境外之營利事業,所以境內公司仍可以移轉股權方式移轉資產,只是要課徵證所稅和最低稅負,必須試算才知何者有利)

 

二、 營利事業及個人稅負比較

  1. 建屋出售
    釋例:土地售價170,000,000元,土地成本100,000,000元,房屋售價100,000,000元,房屋成本80,000,000元。
    1. 建商自地自建

      項        目

      現     行

      房地合一

      銷貨收入

      270,000,000

      270,000,000

      銷貨成本

      180,000,000

      180,000,000

      利潤

      90,000,000

      90,000,000

      出售土地免稅所得

      70,000,000

      0

      課稅所得

      20,000,000

      90,000,000

      營利事業所得稅

      3,400,000

      15,300,000

      稅後淨利

      86,600,000

      74,700,000

      未分配盈餘加徵

      8,660,000

      7,470,000

      特銷稅

      0

      0

      總稅負

      12,060,000

      22,770,000

       

    2. 合建分售

      項        目

      現     行

      房地合一

      公司

      地主

      公司

      地主

      銷貨收入

      100,000,000

      170,000,000

      100,000,000

      170,000,000

      銷貨成本

      -80,000,000

      -100,000,000

      -80,000,000

      -100,000,000

      利潤

      20,000,000

      70,000,000

      20,000,000

      70,000,000

      出售土地免稅所得

       0

      -70,000,000

       0

      0

      課稅所得

      20,000,000

      0

      20,000,000

      70,000,000

      營利事業所得稅

      3,400,000

      0

      3,400,000

      0

      綜合所得稅

       

       

       

      14,000,000

      稅後淨利

      16,600,000

      70,000,000

      16,600,000

      56,000,000

      未分配盈餘加徵

      1,660,000

      0

      1,660,000

      0

      特銷稅

      0

      0

      0

      0

      總稅負

      5,060,000

      0

      5,060,000

      14,000,000

       

    3. 比較

      項        目

      自地自建

      合建分售

      現行

      房地合一

      現行

      房地合一

      總稅負

      12,060,000

      22,770,000

      5,060,000

      19,060,000

      稅後淨利

      77,940,000

      67,230,000

      84,940,000

      70,940,000

       

  2. 房地合一後出售素地
    釋例:土地售價270,000,000元,土地成本180,000,000元

    持有期間

    項目

    公司持有

    個人持有

    1年以內

    所得稅

    15,300,000

    40,500,000

    未分配盈餘加徵

    7,470,000

    0

    合計

    22,770,000

    40,500,000

    超過1年未逾2年

    所得稅

    15,300,000

    31,500,000

    未分配盈餘加徵

    7,470,000

    0

    合計

    22,770,000

    31,500,000

    超過2年未逾10年

    所得稅

    15,300,000

    18,000,000

    未分配盈餘加徵

    7,470,000

    0

    合計

    22,770,000

    18,000,000

    超過10年者

    所得稅

    15,300,000

    13,500,000

    未分配盈餘加徵

    7,470,000

    0

    合計

    22,770,000

    13,500,000

     

三、結論

  1. 由以上釋例,採自地自建,現行課稅方式,總稅負12,060,000元,房地合一課稅後總稅負22,770,000元 ,採合建分售現行課稅方式,總稅負5,060,000元,房地合一課稅後總稅負19,060,000元,現行課稅方式有7,000,000元之差距(12,060,000元-5,060,000元),房地合一課稅後稅負差距縮小為3,710,000元(22,770,000元-19,060,000元)。
  2. 若以出售素地而言,不考量未分配盈餘加徵(因上市櫃公司通常會分配盈餘),則持有未逾10年出售的,公司持有之稅負17%,個人持有為20%。
     

 

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