Keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei gestaffelter Unternehmensnachfolge über juristische Personen

Für die Übertragung eines materiellen Unternehmens innerhalb der Familie, zu dem auch Immobilien gehören, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer angewendet werden. Auf Grundlage der gesetzlichen Regelung gilt diese Befreiung, wenn:

• der Veräußerer ein Unternehmer ist;
• jeder Erwerber ein (Pflege-)Kind, Enkel, (Halb-/Pflege-)Bruder oder -Schwester oder deren Ehepartner ist;
• der Erwerb sich auf das Unternehmen einschließlich der dazugehörigen und dienenden Immobilien bezieht; und
• das Unternehmen insgesamt (gegebenenfalls in Phasen) fortgeführt wird.

Auf Grundlage der sogenannten „Durchgriff-Urteile“ des „Hoge Raad“ (Oberste Gerichtshof) kann diese Begünstigung bei der Unternehmensnachfolge unter bestimmten Voraussetzungen auch dann angewendet werden, wenn nicht die Immobilie selbst („die Steine“), sondern die Anteile an einer Immobiliengesellschaft („OZR“) übertragen werden. Der dahinterstehende Gedanke ist, dass die Gleichstellung von OZR-Anteilen mit Immobilien für Zwecke der Grunderwerbsteuer ausschließlich der Vermeidung von Steuerumgehung dient. Es war ausdrücklich nicht die Absicht des Gesetzgebers, bei der Übertragung von OZR-Anteilen eine höhere Steuerbelastung herbeizuführen als in Fällen, in denen die zugrunde liegenden Immobilien unmittelbar übertragen worden wären.

In der Praxis stellte sich die Frage, wie weit dieser Durchgriffsgedanke bei komplexeren, gestaffelten Unternehmensnachfolgen reicht. Der Hoge Raad hat hierzu am 10. April 2026 Klarheit geschaffen. Die Durchgriffsbetrachtung erstreckt sich ausschließlich auf das Objekt des Erwerbs (Anteile statt Immobilien) und nicht auf die an der Transaktion beteiligten (juristischen) Personen. Mit anderen Worten: Die Befreiung ist weiterhin ausschließlich für unmittelbare Übertragungen zwischen natürlichen Personen im Familienkreis vorgesehen und kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn juristische Personen als Käufer und/oder Verkäufer auftreten.

Sachverhalt

Am 1. April 2014 hielt der Vater über die Holding E BV sämtliche Anteile an der B BV. Die B BV war im Betrieb von zwei Hotels tätig und hielt diese Hotels in ihrem Eigentum. Im Rahmen einer stufenweisen Unternehmensübertragung hat die B BV den Hotelbetrieb auf die X BV übertragen. Die Hotelimmobilien verblieben bei der B BV und wurden an die X BV vermietet.

Die B BV hielt eine Beteiligung von 10 % an der X BV. Die verbleibenden Anteile an der X BV wurden von den Holdinggesellschaften der beiden Söhne gehalten (45 % durch Holding F BV und 45 % durch Holding G BV). Die Struktur nach der Übertragung des Hotelbetriebs auf die X BV ist nachfolgend dargestellt.

Am 13. Juni 2019 übertrug die B BV ihre verbleibende Beteiligung von 10 % an der X BV auf die Holding F BV und die Holding G BV. Anschließend erwarb die X BV noch am selben Tag sämtliche Anteile an der B BV. Die Struktur nach diesen Transaktionen ist nachfolgend dargestellt.

Der Erwerb der Anteile an der X BV durch die B BV unterlag grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Die B BV beschränkte sich nämlich weiterhin ausschließlich auf die Vermietung von Immobilien, wodurch sie für Zwecke der Grunderwerbsteuer als eine Immobiliengesellschaft qualifizierte.

Obwohl durch die Gesamtheit der Transaktionen die Söhne die vollständige Beteiligung an dem Unternehmen und den Immobilien des Vaters erlangten, verweigerte der Prüfer die Anwendung der Begünstigung für die Unternehmensnachfolge. Der Grund für diese Ablehnung lag darin, dass die Übertragung der Anteile an der B BV nicht zwischen natürlichen Personen, sondern zwischen juristischen Personen erfolgte (Holding E BV als Veräußerin; X BV als Erwerberin).

Die Entscheidung des Hoge Raad

Nachdem sowohl das Gericht erster Instanz als auch das Berufungsgericht ’s-Hertogenbosch den Prüfer bestätigt hatten, hat der Hoge Raad dieses Urteil endgültig bestätigt. Der Hoge Raad stellt zunächst fest, dass sich aus dem Wortlaut des Gesetzes sowie aus der gesetzgeberischen Zielsetzung ergibt, dass die Befreiung für die Unternehmensnachfolge in der Grunderwerbsteuer ausschließlich auf Transaktionen zwischen natürlichen Personen Anwendung findet. Ziel des Gesetzgebers war es, insbesondere Unternehmensübertragungen an nachfolgende Familienmitglieder zu Lebzeiten zu erleichtern, um zu vermeiden, dass Unternehmer die Nachfolge aus steuerlichen Gründen bis zu ihrem Ableben aufschieben. Daher kann die Befreiung nicht angewendet werden, wenn der Übertragende und/oder der Erwerber juristische Personen sind.

Darüber hinaus präzisiert der Hoge Raad die genaue Reichweite der oben genannten Durchgriff-Urteile. Diese Rechtsprechung bedeutet lediglich, dass bei der Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft (OZR) eine Befreiung nicht verweigert werden darf, sofern auch eine unmittelbare Übertragung der betreffenden Immobilie selbst auf Grundlage derselben Befreiung steuerfrei gewesen wäre. Eine solche Konstellation lag hier jedoch nicht vor, da auch eine unmittelbare Übertragung der Hotelimmobilien durch die B BV an die X BV nicht steuerbefreit gewesen wäre. In diesem Fall fehlte es nämlich ebenfalls an einer Übertragung durch eine natürliche Person (Unternehmer) an deren Familienangehörige. Die Durchgriff-Urteile beziehen sich daher ausschließlich auf das Erwerbsobjekt (die Anteile werden als Immobilien behandelt) und gehen nicht so weit, dass juristische Personen allgemein außer Betracht bleiben können.

Schlussfolgerung

Mit seinem Urteil vom 10. April 2026 hat der Hoge Raad die Durchgriffsystematik in der Grunderwerbsteuer weiter präzisiert, indem er bestätigt hat, dass diese sich ausschließlich auf das Objekt des Erwerbs bezieht. Dies bedeutet, dass die Übertragung von Anteilen an einer OZR lediglich der Übertragung der zugrunde liegenden Immobilie gleichgestellt wird. Die Durchgriffsmethodik führt jedoch nicht zu einer Transparenz auf Ebene der beteiligten juristischen Personen. Da der Gesetzgeber die Begünstigung für die Unternehmensnachfolge ausdrücklich auf Übertragungen zwischen Familienmitgliedern (natürlichen Personen) beschränkt hat, kann sie nicht angewendet werden, sobald eine juristische Person als Käufer und/oder Verkäufer der OZR-Anteile oder der Immobilien auftritt.

Selbst in Fällen, in denen wirtschaftlich betrachtet eine reale, gestaffelte Unternehmensnachfolge innerhalb der Familie vorliegt, bleiben die zivilrechtliche Ausgestaltung und die Ebene innerhalb der Struktur, auf der die Transaktion stattfindet, entscheidend für die Anwendbarkeit der Begünstigung in der Grunderwerbsteuer. 

Für Fragen zu diesem Thema können Sie sich gerne an das RSM Immobilien-Team oder Ihre feste RSM-Ansprechpartner wenden.