Hof Den Haag: eigenbouwerschap ruim uitgelegd, btw-verlegging sneller van toepassing

Voor vastgoedondernemingen, projectontwikkelaars en investeerders is de btw behandeling van renovatie- of nieuwbouwprojecten een belangrijk aandachtspunt. In de praktijk wordt regelmatig aangenomen dat geen sprake is van eigenbouwerschap wanneer alle werkzaamheden worden uitbesteed. Die aanname blijkt echter niet altijd juist, met mogelijke naheffingen en correcties tot gevolg.

Een recente uitspraak van Gerechtshof Den Haag maakt duidelijk dat de Belastingdienst en de rechter al snel kunnen aannemen dat sprake is van eigenbouwerschap, ook bij volledige uitbesteding van de werkzaamheden. Bij werkzaamheden aan een onroerende zaak die worden verricht voor een eigenbouwer, wordt de btw in beginsel verlegd naar de eigenbouwer (verleggingsregeling). De opdrachtnemer brengt dan geen btw in rekening, terwijl de eigenbouwer de btw zelf moet aangeven en, voor zover aftrekrecht bestaat, in dezelfde aangifte kan terugvragen als voorbelasting. Onjuiste toepassing van de verleggingsregeling kan leiden tot naheffingsaanslagen bij de opdrachtnemer (als ten onrechte geen btw is gefactureerd) of bij de eigenbouwer (als btw niet correct is aangegeven).

Wanneer is sprake van een eigenbouwer?

Een eigenbouwer is een ondernemer die in de normale uitoefening van zijn bedrijf, zonder opdracht van een derde, een werk van stoffelijke aard tot stand brengt dat betrekking heeft op onroerende zaken (of schepen). Op grond van het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting wordt een eigenbouwer voor de btw gelijkgesteld met een aannemer. Dit betekent dat bij uitbesteding van werkzaamheden aan derden de btw-verleggingsregeling van toepassing kan zijn.

Van eigenbouwerschap kan ook sprake zijn wanneer de ondernemer de werkzaamheden volledig uitbesteedt. Doorslaggevend is in dat geval of de ondernemer de algehele leiding heeft over het bouw- of renovatieproces en in hoeverre eigen technische en organisatorische kennis een wezenlijke rol speelt. De ondernemer fungeert dan niet slechts als opdrachtgever, maar als regisseur van het project.

Of er sprake is van eigenbouwerschap moet steeds worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden, waarbij het totaalbeeld van de activiteiten en de mate van regie bepalend is.

De recente zaak bij Gerechtshof Den Haag

De recente zaak bij het Gerechtshof Den Haag betrof X BV, een vastgoedonderneming die circa 200 gedateerde woningen aankocht, renoveerde en vervolgens verkocht. Voor deze renovatieprojecten hanteerde X BV een vast renovatieconcept. De feitelijke werkzaamheden werden volledig uitbesteed aan onderaannemers, waarbij werd samengewerkt met vaste partijen, waaronder een architect, aannemers en een bouwbegeleider. De benodigde materialen werden centraal ingekocht via een gelieerde vennootschap. Daarnaast zette X BV eigen technische en organisatorische kennis in om de renovaties tot het gewenste resultaat te brengen.

In tegenstelling tot de rechtbank oordeelde het hof dat X BV kwalificeert als eigenbouwer. Daarbij achtte het hof niet vereist dat de ondernemer de werkzaamheden zelf uitvoert of kan uitvoeren. Doorslaggevend was dat de algehele leiding over het tot stand brengen van de werken bij X BV lag en dat de activiteiten onderdeel vormden van haar normale bedrijfsuitoefening.

Het hof hechtte daarbij belang aan het feit dat X BV haar kennis en ervaring gebruikte om het renovatieconcept te ontwikkelen en betrokken was bij de centrale inkoop van materialen. De betrokkenheid had een structureel en commercieel, op winst gericht karakter. Het inschakelen van een bouwbegeleider deed hier volgens het hof niet aan af. Deze vervulde een ondersteunende rol, terwijl de overkoepelende regie en verantwoordelijkheid bij X BV bleven.

Wat betekent dit voor uw organisatie?

Met deze uitspraak bevestigt het hof dat een ondernemer ook bij volledige uitbesteding van de feitelijke werkzaamheden als eigenbouwer kan kwalificeren. Doorslaggevend is het totaalbeeld van de activiteiten, waarbij met name de mate van regie en de rol van de ondernemer binnen het bouw- of renovatieproces van belang zijn.

Deze uitspraak is daarmee relevant voor vastgoedondernemingen, projectontwikkelaars en investeerders die zich bezighouden met de ontwikkeling en/of renovatie van vastgoed. De enkele omstandigheid dat alle werkzaamheden worden uitbesteed, biedt geen zekerheid dat geen sprake is van eigenbouwerschap.

Met name ondernemingen die vastgoed volgens een vast concept ontwikkelen of renoveren als onderdeel van hun normale bedrijfsvoering, doen er goed aan hun btw positie kritisch te beoordelen, ook als zij geen eigen bouwpersoneel in dienst hebben. Daarbij is onder meer van belang:

In hoeverre eigen technische en organisatorische kennis wordt ingezet;
Hoe de afspraken met aannemers, bouwbegeleiders en kopers zijn vormgegeven;
In welke mate wordt gestuurd op ontwerp, materiaalkeuze, planning en oplevering;
Of de activiteiten structureel en met regelmaat plaatsvinden;
Of deze een professioneel en commercieel, op winst gericht karakter hebben.

Conclusie

De uitspraak van het hof maakt duidelijk dat eigenbouwerschap eerder wordt aangenomen dan in de praktijk vaak wordt verondersteld. Ook bij volledige uitbesteding van werkzaamheden kan de btw verleggingsregeling van toepassing zijn, wanneer de regie en verantwoordelijkheid bij de ondernemer liggen.

Voor vastgoedondernemingen en projectontwikkelaars is het daarom essentieel om hun rol binnen bouw- en renovatieprocessen kritisch te beoordelen. Een onjuiste kwalificatie kan immers leiden tot btw risico’s, zoals naheffingen en boetes. Tijdige beoordeling en juiste toepassing van de regels helpen om deze risico’s te beheersen en discussies met de Belastingdienst te voorkomen.

Wilt u weten wat deze uitspraak betekent voor uw organisatie of zekerheid over de toepassing van de btw verleggingsregeling binnen uw projecten? Neem gerust contact met ons op, wij denken graag met u mee.