SCI : la meilleure solution pour transmettre vos biens immobiliers
Fiscalité immobilière : les limites des schémas classiques
SCI : IS ou IR ?
L'immobilier professionnel des pharmacies est souvent détenu par une Société Civile Immobilière (SCI). En général, les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) sur leurs revenus fonciers. Dans ce cas, la SCI est transparente fiscalement. Dans certains cas, les associés choisissent le régime de l’impôt sur les sociétés pour leur SCI : elle est alors taxée sur son bénéfice net, après déductions d’un certain nombre de charges et d’amortissements.
Des avantages et des inconvénients pour chaque configuration
Selon la situation personnelle des associés et la configuration du bien immobilier, les choix de régime fiscal de la SCI peuvent s’avérer pénalisant, à court comme à long terme.
Démembrement temporaire de propriété, usufruit et nue-propriété
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, qui s’exercent distinctement et indépendamment :
- Usufruit
- Nue-propriété
L’usufruit est un droit à durée déterminée : au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire.
Les avantages de l’IS et et de l’IR, simultanément
En cédant pendant une période déterminée l’usufruit des parts sociales de la SCI au profit de la société d’exploitation, les associés peuvent réconcilier les avantages de l’IR et de l’IS.
Pour les associés : réduction de la fiscalité personnelle
- Les associés sont déchargés de toute imposition pendant la durée de démembrement
- Les associés perçoivent le produit de cession de l’usufruit des parts sociales de la SCI
- Au terme du remembrement, les associés de la SCI retrouvent la pleine propriété sans aucun coût fiscal
- En cas de cession du bien immobilier à l’issue du remembrement, les associés bénéficient du régime d’imposition favorable des plus-values immobilières des particuliers (faible plus-value imposable et application d’un abattement)
Pour la SCI : un plus grand nombre de charges déductibles
- La SCI bénéficie des avantages de l’IS tout en évitant l’option pendant la durée du démembrement
- Elle peut déduire de son résultat l’intégralité des frais de fonctionnement et des frais d’acquisition de l’immeuble
- Elle peut amortir l’acquisition de l’immeuble ainsi que l’usufruit des parts sociales
- L’éventuel déficit qu’elle génère est imputé sur le résultat de la société d’exploitation
Pour la société d’exploitation : une gestion fine de la trésorerie
- La société d’exploitation détient un pouvoir d’affectation du résultat de la SCI
- Elle appréhende chaque année sa trésorerie
- Par des clauses statutaires, la société d’exploitation bénéficie également de droits de vote concernant toutes les résolutions relatives aux conditions locatives de l’immeuble
RSM s’occupe de tout
Les experts du pôle Pharmacie de RSM prennent en charge l’ensemble de la procédure nécessaire au démembrement temporaire de propriété de votre bien. Maîtrisant parfaitement les rouages de ce mécanisme, ils sauront vous guider à chaque étape-clé.
