Valeurs locatives des locaux professionnels : quels écueils depuis 2017 ?

La révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) a été entérinée par l’article 34 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010. Elle est entrée en vigueur 6 ans plus tard, le 1^er janvier 2017, afin de servir d’assiette aux impôts locaux directs : cotisation foncière des entreprises et taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties desdits locaux.

Alors que de nombreuses incohérences demeurent depuis 2017, la loi de finances pour 2021 n’a pas remédié à ces anomalies. L’objectif de la loi de finance cette année a été de réduire l’impact des impôts de production sur les finances des entreprises. Le pari est tenu concernant la cotisation sur la valeur ajoute des entreprises (CVAE) ainsi que la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) des établissements industriels. Aussi, la grande oubliée est la taxe foncière sur les propriétés bâties des locaux professionnels.

Révision de 2017 : contexte et objectifs

Après une tentative avortée dans les années 1990 et plusieurs fois reportée, cette révision avait pour objectif d’en finir avec les incohérences d’évaluation créées par un système obsolète, établi en 1970, qui ne correspondait plus à l’évolution et à l’état du marché immobilier. En effet, les valeurs étaient simplement actualisées annuellement par un coefficient national, mais jamais remises à niveau de la réalité des marchés locatifs, engendrant de nombreux contentieux avec l’administration fiscale.

La révision des valeurs locatives intervenue en 2017 devait permettre d’aligner les valeurs locatives sur la situation réelle des marchés locatifs et par conséquent réduire ces situations d’inégalité. D’autant plus que cela concerne 2,5 millions de locaux professionnels pour la taxe foncière et 1,6 million d’établissements pour la cotisation foncière des entreprises (source : DGFIP).

Depuis 2017, l’assiette des valeurs locatives des locaux professionnels est donc déterminée à partir des valeurs calculées sur la base de loyers réels constatés. En fonction de la nature de l'activité principale qui y est exercée, chaque local est ainsi rattaché à l’une des 38 catégories. Des tarifs au mètre carré ont été déterminés pour chaque secteur d'évaluation et pour chaque catégorie de locaux au sein d'un département. Afin de tenir compte de la situation particulière de chaque parcelle d'assise, des coefficients de localisation ont été arrêtés au sein de secteurs d’évaluation et s'appliquent aux tarifs par mètre carré des catégories de l’ensemble les locaux présents sur la parcelle d'assise. Même si dans l’idée, cette révision avait pour but d’effacer les inégalités et les incohérences d’évaluations issues de l’ancien système, ses modalités de calcul en créent de nouvelles pour certains secteurs d’activité qui voient le montant de leurs cotisations exploser.

Alors que cette révision avait, à l'origine, pour but d’effacer les inégalités et les incohérences d’évaluations issues de l’ancien système, ses modalités de calcul en créent de nouvelles. Certains secteurs d’activité ont ainsi vu depuis 2017 le montant de leurs cotisations exploser.

En pratique, de nombreuses anomalies recensées

a/ Surfaces imposables

Déjà dès le calcul de la surface imposable, obtenu après application de pondérations sur les surfaces qui la composent en fonction de leurs importances, on constate la suppression d’une partie des pondérations dont bénéficiait certaines surfaces avant la révision.  Ces surfaces annexes ont donc été regroupées avec d’autres surfaces bénéficiant de pondérations moins importantes ou ont été intégrées avec les surfaces principales perdant au passage les pondérations dont elles bénéficiaient avant la révision.

En effet, avant 2017, de nombreuses pondérations étaient appliquées aux différentes surfaces couvertes allant de 1  pour les surfaces principales, 0,5 pour les surfaces secondaires à 0,3 pour les surfaces annexes les moins importantes. Depuis 2017, il ne reste plus que deux possibilités de pondérations applicables aux surfaces intérieures : 1 pour les surfaces principales et 0,5 pour les surfaces annexes.

b/ Locaux de bureaux

Ainsi si l’on prend le cas des locaux de bureaux, hormis les locaux techniques et les archives situées à un niveau différent, les surfaces annexes bénéficiant avant 2017 d’une pondération à 0,3 - telles que les dégagements, les sanitaires ou les réfectoires - intègrent, depuis 2017, la surface principale perdant au passage le bénéfice de leurs anciennes pondérations.

c/ Locaux commerciaux

Il en va de même pour les locaux commerciaux. A partir de 2017 il fallait distinguer les locaux accessibles au public qui ne bénéficiaient d’aucune pondération, des locaux inaccessibles au public dont la surface était pondérée à 0,5. Ainsi, par exemple, certaines surfaces telles que les laboratoires de boucherie ou de boulangerie, les locaux de plonge, les vestiaires, les sanitaires, les dégagements… qui bénéficiaient d’une pondération à 0,3 avant 2017 sont désormais pondérées à 0,5.

Autres constats non négligeables concernant les surfaces commerciales.  Les locaux intégrés à un ensemble commercial - tels que les boutiques situées dans les galeries marchandes et disposant d’une surface principale inférieure à 400 m² - doivent être classées en catégorie MAG 3 et se voient donc appliquer les tarifs le plus élevés par rapport aux autres catégories de locaux commerciaux (MAG 1, 2 ,4, 5).

d/ Parkings

Les parkings des centres commerciaux sont traités de manière différente en fonction de leurs appartenances ou non au propriétaire des locaux commerciaux. Ainsi, si les parkings appartiennent au propriétaire des locaux commerciaux, ils seront rattachés à ces derniers et bénéficieront par conséquent d’une pondération (soit à 0,5 s’il s’agit de parkings couverts (PK1) ou à 0,2 (PK2) s’il s’agit de parkings non couverts).

Si un hypermarché et les parkings extérieurs sont la propriété d’un même et unique propriétaire alors ces parkings seront considérés comme des annexes du local commercial classé en MAG 5 (si la surface principale est supérieure ou égale à 2500 M²). La surface de ces parkings sera donc pondérée à 0,2 (PK2).

En revanche, si l’ensemble commercial est une copropriété et que les parkings extérieurs appartiennent à un propriétaire différent de celui des locaux commerciaux, et que celui-ci ne dispose que des parkings, alors ces derniers devront être classés soit en DEP 3 (parcs de stationnement à ciel ouvert) sans pouvoir bénéficier de pondérations.

e/ Associations sans but lucratif

L’autre incohérence de cette révision concerne les associations sans but lucratif. Jusqu’à fin 2016, ces dernières, pour le calcul de la valeur locative foncière de leurs locaux, se voyaient appliquer des coefficients départementaux correspondant aux locaux d’habitation plus avantageux que ceux applicables aux locaux professionnels permettant d’aboutir à une valeur locative foncière réduite. Depuis 2017, il n’existe plus aucun dispositif d’atténuation de la valeur locative foncière pour ces locaux.

f/ Locaux de stockage

Une autre anomalie de cette révision concerne les locaux de stockage. En effet alors que jusqu’à fin 2016 on distinguait bien les simples locaux de stockage de ceux bien aménagés par des tarifs bien distincts et graduels. Aujourd’hui, il ne reste plus que deux catégories de locaux applicables aux locaux de stockage soit DEP 1 (lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel) ou DEP 2 (lieux de dépôt couverts). Ainsi, de simples hangars qui, avant 2017, bénéficiaient de tarifs plus avantageux que ceux des entrepôts mieux aménagés ont été regroupés dans la même catégorie DEP 2 à partir de 2017.

L’ensemble de ces changements aboutit à une augmentation de la surface pondérée totale calculée et concerne l’ensemble des locaux professionnels quelle que soit la taille (TPE, PME, ETI, Groupe) ou le secteur d’activité de l’entreprise (commerce, stockage, tertiaire, Hôtellerie…).

En conclusion, la prévision de suppression du coefficient de neutralisation avec l’éventuelle entrée en vigueur de la révision des locaux d’habitation ainsi que la disparition du mécanisme de plafonnement et de lissage prévue en 2026 qui dans leur ensemble participaient à l’atténuation de l’envolée des cotisations foncières des locaux professionnels, risquent de faire exploser les montants de taxes foncières pour tous les locaux professionnels et de mettre en exergue les différentes anomalies déjà constatées.

L’analyse de la valeur locative des locaux professionnels nécessite à la fois une expertise technique, juridique et fiscale afin de mieux appréhender les enjeux financiers. Les experts RSM peuvent vous accompagner dans la détermination d’une valeur locative plus juste par étapes :

• Analyse de l’imposition
• Diagnostic du déclaratif
• Analyse et calcul des surfaces
• Analyse de la catégorie du local
• Etude des documents cadastraux
• Correctif sur les déclaratifs
• Mesure de l’impact financier pour l’entreprise
• Accompagnement sur la stratégie de l’entreprise vis-à-vis de son patrimoine immobilier

Contact : Sifdine Sahed, Manager Fiscalité Locale – Expertise Comptable