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Die steuerlichen Vorschriften für Immobilien haben sich im Jahr 2026 in mehreren Bereichen geändert und wirken sich auf den Erwerb, den Besitz und die Nutzung von Immobilien aus. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Änderungen in der Grunderwerbsteuer, der Umsatzsteuer, der Einkommensteuer und der Körperschaftsteuer.
Anpassung des allgemeinen Grunderwerbsteuersatzes
Zum 1. Januar 2026 wurde der Grunderwerbsteuersatz für den Erwerb von Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, auf 8 % gesenkt. Zuvor galt für diese Erwerbe der allgemeine Steuersatz von 10,4 %. Die Änderung betrifft alle Wohnimmobilien, die vom Käufer nicht selbst dauerhaft bewohnt werden, wie z. B. Ferienwohnungen oder für die Vermietung bestimmte Immobilien. Für Nicht-Wohnungen, darunter Geschäftsgebäude, Ladenlokale und Logistikimmobilien, wurde der Steuersatz nicht geändert.
Die Regelungen für Wohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen, sind in 2026 weitgehend unverändert geblieben. Dies betrifft sowohl den reduzierten Grunderwerbsteuersatz von 2 % als auch die Starterbefreiung. Allerdings wurde die Wertgrenze für die Starterbefreiung angehoben: Lag diese 2025 noch bei € 525.000, so wurde sie 2026 auf € 555.000 erhöht.
Einführung einer Berichtigungsfrist für Umsatzsteuer auf Immobilienleistungen
Im Bereich der Umsatzsteuer ist eine neue Berichtigungsregelung für Investitionsleistungen an in den Niederlanden belegenen Immobilien in Kraft getreten. Bis 2026 wurde das Recht auf Vorsteuerabzug für Dienstleistungen, die nicht zur Herstellung eines neuen Gebäudes führen – wie Renovierungen oder größere Instandhaltungen – ausschließlich im Jahr der Leistungserbringung und -nutzung beurteilt. Die Nutzung in späteren Jahren war irrelevant. Ab 2026 gilt für solche Leistungen eine Berichtigungsfrist von fünf Jahren, bestehend aus dem Jahr der erstmaligen Nutzung sowie den folgenden vier Jahren.
Diese neue Regelung gilt für Leistungen mit einer Vergütung von mindestens € 30.000 zzgl. Umsatzsteuer, die ab dem 1. Januar 2026 erstmals in Gebrauch genommen werden. Ändert sich die Nutzung des Gebäudes innerhalb dieser fünf Jahre – etwa von umsatzsteuerpflichtiger Vermietung zu umsatzsteuerbefreiter Vermietung – kann dies zur (teilweisen) Rückzahlung zuvor vollständig abgezogener Umsatzsteuer führen. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen eine Wohnung nach Renovierung kurzfristig umsatzsteuerpflichtig (Short-Stay) vermietet und anschließend umsatzsteuerfrei vermietet wird.
Erhöhung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen
Der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 9 % für die Erbringung von Beherbergungsleistungen ist zum 1. Januar 2026 entfallen. Seitdem werden diese Leistungen mit dem allgemeinen Satz von 21 % besteuert. Die Erhöhung betrifft eine breite Palette von Unterkünften, darunter Hotels, Pensionen, B&Bs und Ferienwohnungen. Für die Vermietung von Campingstellplätzen bleibt der ermäßigte Steuersatz jedoch bestehen. Es gibt keine besonderen Übergangsregelungen für Buchungen, die vor dem Jahreswechsel erfolgten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Übernachtung, sodass auch Vorauszahlungen im Jahr 2025 für Aufenthalte im Jahr 2026 dem höheren Steuersatz von 21 % unterliegen.
Status der Zinsabzugsbeschränkung in der Körperschaftsteuer
Die Zinsschranke, die den Abzug von Zinsaufwendungen in der Körperschaftsteuer begrenzt, bleibt in ihrer bisherigen Form bestehen. Danach sind Zinsaufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen nicht abzugsfähig, wenn sie einen Betrag von € 1.000.000 überschreiten (die Freigrenze). Für Immobiliengesellschaften wurden 2026 keine besonderen Ausnahmen oder Einschränkungen eingeführt. Der Gesetzgeber untersucht jedoch weiterhin Maßnahmen gegen die sogenannte Fragmentierung, bei der Tätigkeiten auf mehrere Gesellschaften aufgeteilt werden, um mehrfach von der Zinsabzugsschwelle von € 1.000.000 zu profitieren. Im Jahr 2026 wird möglicherweise mehr über die Ergebnisse dieses Untersuchungsverfahrens bekannt.
Box 3 und Immobilien
Für die Besteuerung in Box 3 der Einkommensteuer wurde der pauschale Ertragssatz für sonstige Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, für 2026 auf 6,00 % festgelegt (statt 7,78 %). Zudem wurde die sogenannte Gegenbeweisregelung verschärft, indem ein Vorteil aus der Eigennutzung einer Immobilie besteuert wird. Grundlage hierfür ist der wirtschaftliche Mietwert, also die Miete, die unter normalen Marktbedingungen erzielt würde. Die Finanzverwaltung verwendet hierfür einen Prozentsatz von 5,06 % des WOZ-Wertes, es sei denn, ein geringerer Mietwert kann nachgewiesen werden. Diese Besteuerung der Eigennutzung gilt nur, wenn die Gegenbeweisregelung in Anspruch genommen wird.
Änderungen beim Leerwertabschlag
Wohnungen werden in Box 3 (Einkommensteuer) sowie für die Erbschaft- und Schenkungsteuer zum WOZ-Wert bewertet. Unter bestimmten Bedingungen kann für den wertmindernden Effekt einer Vermietung der Leerwertabschlag angewendet werden. Wird nachgewiesen, dass der tatsächliche Wert einer vermieteten Wohnung mindestens 10 % unter dem WOZ-Wert (einschließlich Leerwertabschlag) liegt, darf der niedrigere tatsächliche Wert angesetzt werden. Ab 2026 gilt jedoch eine neue Regelung, die die Anwendung des Leerwertabschlags bei Vermietung an nahestehende Personen – etwa Familienmitglieder – ausschließt, sofern keine marktübliche Miete gezahlt wird. In solchen Fällen wird der Wert der Immobilie dem vollen WOZ-Wert gleichgesetzt, und die sogenannte „10 %-Regel“ kann nicht angewendet werden.
Übergangsrecht zur steuerlichen Transparenz von Fonds
Für Immobilienfonds, z. B. in der Form einer niederländischen Kommanditgesellschaft („commanditaire vennootschap“), wurden die Regelungen zum 1. Januar 2025 geändert. Durch eine neue Definition des „Fonds für gemeinsame Rechnung“ können solche Fonds seitdem als körperschaft- und einkommensteuerpflichtig gelten. Da diese neue Steuerpflicht nicht in allen Fällen gewünscht ist, wurde zum 1. Januar 2026 eine zusätzliche Regelung eingeführt, die Fonds eine Wahlmöglichkeit bietet. Diese ermöglicht es, ab 2025 weiterhin steuerlich transparent zu bleiben, sodass die Besteuerung nicht beim Fonds, sondern bei den einzelnen Anlegern erfolgt – wie bis Ende 2024.
Eine wichtige Voraussetzung für diese Wahlregelung war, dass bereits vor dem 1. Januar 2025 ein nachweisbarer Wille zur steuerlichen Transparenz bestand oder dass die Anleger des Fonds spätestens am 28. Februar 2026 schriftlich zustimmen. Dieses Wahlrecht wurde inzwischen auch für Fonds geöffnet, die am oder nach dem 1. Januar 2025 gegründet wurden. Zudem wird derzeit über eine weitere Anpassung der Definition des „Fonds für gemeinsame Rechnung“ ab 2027 diskutiert, die kleineren Fonds durch eine sogenannte „Abmelderegelung“ mehr Spielraum für steuerliche Transparenz bieten könnte.
Es ist ratsam, die möglichen Auswirkungen dieser steuerlichen Änderungen auf Ihre individuelle Situation zu prüfen. Haben Sie Fragen oder wünschen Sie Unterstützung bei der Bewertung der Folgen dieser Änderungen? Dann wenden Sie sich gern an Ihren RSM-Ansprechpartner oder an uns.
