De fiscale wetgeving voor vastgoed heeft in 2026 verschillende wijzigingen ondergaan die van invloed zijn op de aankoop, het bezit en de exploitatie van onroerende zaken. Dit artikel bespreekt op hoofdlijnen de belangrijkste wijzigingen in de overdrachtsbelasting, de omzetbelasting, de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting.

Aanpassing van het algemene tarief in de overdrachtsbelasting

Met ingang van 1 januari 2026 is het tarief van de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen, voor zover die niet als hoofdverblijf dienen, verlaagd naar 8%. Daarvoor gold voor dergelijke verkrijgingen het algemene overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Deze wijziging is van toepassing op de verkrijging van alle woningen die niet door de koper zelf langdurig bewoond gaan worden. Daarbij kan worden gedacht aan vakantiewoningen en panden bestemd voor de verhuur. Voor niet-woningen, waaronder bedrijfspanden, winkels en logistiek vastgoed, is het tarief niet gewijzigd.

Ook de regelingen voor woningen die wel als hoofdverblijf dienen zijn in 2026 grotendeels ongewijzigd gebleven. Dit geldt zowel voor het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% als voor de startersvrijstelling. Wel is de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling verhoogd: waar deze in 2025 op € 525.000 lag, is de grens in 2026 gestegen naar € 555.000.

Introductie van een herzieningstermijn voor btw op vastgoeddiensten

In de omzetbelasting is een nieuwe herzieningsregeling in werking getreden voor investeringsdiensten aan onroerende zaken in Nederland. Tot 2026 werd het recht op btw-aftrek voor diensten aan vastgoed die niet leiden tot de vervaardiging van een onroerende zaak, zoals renovaties of groot onderhoud, uitsluitend beoordeeld bij levering en verbruik van de dienst in het eerste jaar. Verbruik in latere jaren was daarbij niet relevant. Vanaf 2026 geldt voor dergelijke diensten een herzieningsperiode van vijf jaar, bestaande uit het jaar van ingebruikname van de dienst en de vier daaropvolgende jaren.

Deze nieuwe herzieningsregeling is van toepassing op diensten met een vergoeding van ten minste € 30.000 excl. btw, waarbij de dienst op of na 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik wordt genomen. Dit heeft tot gevolg dat bij een wijziging in het gebruik van het pand binnen deze vijf jaar, bijvoorbeeld van btw-belaste verhuur naar btw-vrijgestelde verhuur, mogelijk een deel van de eerder (volledig) afgetrokken btw moet worden terugbetaald. Dit raakt onder andere situaties waarbij een woning na renovatie kortstondig met btw wordt verhuurd (short-stay) en vervolgens wordt overgegaan op vrijgestelde verhuur.

Verhoging van het btw-tarief voor logiesverstrekking

Het verlaagde btw-tarief van 9% voor het verstrekken van logies is per 1 januari 2026 vervallen. Deze prestaties worden sindsdien belast tegen het algemene tarief van 21%. De tariefsverhoging geldt voor een breed scala aan accommodaties, waaronder hotels, pensions, B&B’s en vakantiewoningen. Voor het verhuren van kampeerplaatsen op campings blijft het verlaagde btw-tarief wel van toepassing. Er is niet voorzien in specifiek overgangsrecht voor boekingen die al voor de jaarwisseling waren gedaan. De datum van de feitelijke overnachting is bepalend voor het tarief, wat betekent dat ook op vooruitbetalingen in 2025 voor verblijven in 2026 het (hogere) tarief van 21% van toepassing is.

Status renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting

De earningsstrippingsmaatregel, die de aftrekbaarheid van rente in de vennootschapsbelasting beperkt, is in haar huidige vorm gehandhaafd. Op grond van deze bepaling zijn rentelasten onder voorwaarden niet aftrekbaar als deze een bedrag van € 1.000.000 overschrijden (de drempel). Er zijn per 2026 geen specifieke uitzonderingen of beperkingen voor vastgoedvennootschappen geïntroduceerd. Wel blijft de overheid onderzoek doen naar maatregelen tegen het zogeheten opknippen (fragmenteren) van vennootschappen, waarbij activiteiten worden verdeeld over meerdere entiteiten om vaker gebruik te maken van de renteaftrekdrempel van € 1.000.000. Mogelijk wordt in 2026 meer bekend over de uitkomsten van dit onderzoek.

Box 3 en vastgoed

Voor de belastingheffing in Box 3 van de inkomstenbelasting is het forfaitaire rendement voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, voor 2026 vastgesteld op 6,00% (in plaats van 7,78%). Daarnaast is de zogeheten tegenbewijsregeling aangescherpt door de introductie van een heffing over het voordeel uit eigen gebruik van een onroerende zaak. De grondslag hiervoor is de economische huurwaarde, oftewel de huurprijs die onder normale omstandigheden in de markt zou gelden. Als maatstaf hanteert de Belastingdienst hiervoor een percentage van 5,06% van de WOZ-waarde, tenzij een lagere huurwaarde kan worden onderbouwd. Deze heffing over het voordeel uit eigen gebruik speelt alleen indien een beroep op de tegenbewijsregeling wordt gedaan.

Wijzigingen in de leegwaarderatio

Woningen worden in Box 3 en voor de erf- en schenkbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde. Onder voorwaarden kan voor het waardedrukkende effect van verhuur de leegwaarderatio worden toegepast. Wanneer kan worden aangetoond dat de werkelijke waarde van een woning in verhuurde staat minimaal 10% lager ligt dan de WOZ-waarde (inclusief de leegwaarderatio-correctie), mag bovendien de lagere werkelijke waarde worden aangehouden. Per 2026 is een maatregel ingevoerd die de toepassing van de leegwaarderatio verbiedt bij verhuur van woningen aan gelieerde partijen, zoals familieleden, wanneer geen sprake is van een marktconforme huurprijs. In dergelijke situaties wordt de waarde van de woning gelijkgesteld aan de volledige WOZ-waarde en kan ook geen beroep worden gedaan op de hiervoor beschreven ‘10%-regel’.

Overgangsrecht voor fiscale transparantie van fondsen

Voor vastgoedfondsen, bijvoorbeeld in de vorm van een commanditaire vennootschap (cv), zijn de regels per 1 januari 2025 gewijzigd. Door een nieuwe definitie van het fonds voor gemene rekening (fgr) kunnen deze vastgoedfondsen sindsdien voor de vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting als zelfstandig belastingplichtig worden aangemerkt. Omdat deze nieuwe belastingplicht niet in alle gevallen gewenst is, is per 1 januari 2026 een aanvullende regeling ingevoerd die fondsen een keuze biedt. Deze regeling maakt het mogelijk om vanaf 2025 toch fiscaal transparant te blijven. Dit houdt in dat de belastingheffing niet bij het fonds, maar bij de individuele deelnemers plaatsvindt. De situatie blijft in zoverre dan gelijk ten opzichte van de situatie tot 2025.

Een belangrijke voorwaarde voor genoemde keuzeregeling was dat vóór 1 januari 2025 al een (aantoonbaar) voornemen bestond om fiscaal transparant te blijven, dan wel dat de deelnemers in het fonds uiterlijk op 28 februari 2026 schriftelijk instemmen met de keuze voor fiscale transparantie. Dit keuzerecht is inmiddels ook opengesteld voor fondsen die op of na 1 januari 2025 zijn opgericht. Daarnaast wordt momenteel gesproken over een verdere aanpassing van de definitie van een fonds voor gemene rekening per 2027. Deze wijziging biedt mogelijk meer ruimte voor kleinere fondsen om transparant te blijven door middel van een zogeheten ‘afmeldregeling’. 

Meer informatie?

Het is raadzaam om na te gaan welke gevolgen deze fiscale wijzigingen voor u hebben. Heeft u vragen of zoekt u ondersteuning bij het beoordelen van de gevolgen van deze wijzigingen op uw individuele situatie? Neem dan contact op met één van onze collega’s van de vastgoedadviesgroep. 
 

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.