Das neue Box-3-System soll voraussichtlich im Jahr 2028 in Kraft treten. Auf Grundlage des aktuellen Gesetzentwurfs („Wet werkelijk rendement box 3“) wird die Besteuerung in Box 3 über die tatsächliche Rendite grundsätzlich als Vermögenszuwachssteuer ausgestaltet. Das bedeutet, dass sowohl die reguläre Erträge, vermindert um abzugsfähige Kosten, als auch die jährlichen Wertentwicklungen des Box‑3‑Vermögens in die Besteuerung einbezogen werden. Eine Ausnahme bildet die Behandlung von Immobilien und Anteilen an Start‑ups, den sogenannten illiquiden Anlagen. Für diese Vermögenswerte soll eine Vermögensgewinnsteuer gelten, bei der die Wertentwicklung erst im Zeitpunkt der Realisierung (z. B. Verkauf) besteuert wird.

In dieser Artikel werden die Konsequenzen des neuen Box‑3‑Systems für Immobilieneigentümer erläutert. Dabei ist zu beachten, dass das Gesetz über die tatsächliche Rendite in Box 3 derzeit noch nicht vom „Eerste Kamer“ angenommen wurde und das Finanzministerium weiterhin prüft, wie die aktuellen Gesetzgebungspläne verbessert werden können. Es ist nicht auszuschließen, dass der Gesetzentwurf noch geändert wird und diese Änderungen auch Auswirkungen für Immobilieneigentümer haben können.

Vermögensgewinnsteuer für Immobilien

Wie erwähnt, soll für Immobilien eine Vermögensgewinnsteuer gelten. Unter dieser Steuer werden entweder die Erträge aus Immobilien (sogenannte reguläre Vorteile) oder ein „Immobilienzuschlag“ berücksichtigt. Darüber hinaus werden Veräußerungsgewinne besteuert. Jährliche Wertänderungen von Immobilien bleiben bis zum Zeitpunkt der Veräußerung steuerfrei.

Die Vermögensgewinnsteuer gilt für alle Immobilien in Box 3, wie Ferienhäuser, vermietete Wohnungen und vermietete gewerbliche Immobilien (Büros, Ladenlokale usw.). Hierunter fallen auch dingliche Rechte, die sich (in)direkt auf Immobilien beziehen, wie Erbbaurecht, Baurecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch und Wohnrecht. Zertifizierte Immobilien (z. B. über eine STAK) qualifizieren hingegen nicht als Immobilien. Auf solche Zertifikate findet die Vermögenszuwachssteuer Anwendung. Schließlich gilt eine Immobilie, an der ein Nutzungsrecht besteht, als vermietete Immobilie, sofern die Immobilie aufgrund dieses Nutzungsrechts nicht vom Steuerpflichtigen selbst genutzt werden kann. Zu denken ist etwa an einen Grundstückseigentümer, der einem Dritten ein Baurecht an einem darauf errichteten Gebäude eingeräumt hat. Der Grundstückseigentümer kann den Boden dann nicht mehr selbst nutzen. Aufgrund der Gleichstellung mit einer vermieteten Immobilie werden die Erträge aus einem solchen Nutzungsrecht in Box 3 als regulär Vorteil („regulier voordeel“) berücksichtigt.

Reguläre Vorteile aus Immobilien

Regulär Vorteil aus Immobilien sind die tatsächlichen Einnahmen, die der Eigentümer in einem Kalenderjahr erzielt, beispielsweise Mieteinnahmen. Bei Mieteinnahmen wird an die gesamten Zahlungsverpflichtungen aus der Vermietung angeknüpft. Dies umfasst grundsätzlich: die Nettomiete, zuzüglich eventueller Entgelte für Versorgungsleistungen, Servicekosten oder Energievergütungen. Pacht und andere Nutzungsentgelte fallen ebenfalls unter die reguläre Vorteile.

Der Immobilienzuschlag

Anstelle der reguläre Vorteile wird unter bestimmten Bedingungen ein Immobilienzuschlag berücksichtigt. Dabei wird zwischen drei Situationen unterschieden:

  1. Eine Immobilie wird mindestens 90 % des Kalenderjahrs (328 Tage bzw. 329 Tage in einem Schaltjahr) vermietet oder verpachtet und befindet sich nicht im Bau. In diesem Fall werden die tatsächlichen Einnahmen angesetzt.
  2. Eine Immobilie wird im gesamten Kalenderjahr nicht vermietet oder verpachtet. In diesem Fall wird der Immobilienzuschlag berücksichtigt.
  3. Eine Immobilie wird weniger als 90 % des Jahres vermietet. Dann wird der höhere Betrag aus den tatsächlichen Einnahmen oder dem Immobilienzuschlag besteuert.
    Der Immobilienzuschlag entspricht 3,35 % des Verkehrswerts der Immobilie zum 1. Januar des betreffenden Kalenderjahrs. Für Wohnimmobilien wird auf den WOZ‑Wert abgestellt, ohne Leerstandsabschlag („leegwaarderatio“). Es erfolgt eine zeitanteilige Korrektur für Zeiträume, in denen die Immobilie nicht Eigentum des Steuerpflichtigen war oder sich im Bau befand.

Der Immobilienzuschlag soll die Eigennutzung von Immobilien erfassen. Allerdings wird nicht die tatsächliche Nutzung belastet, sondern das Zur‑Verfügung‑Stehen für die eigene Nutzung. Dies gilt für alle Immobilien, also neben Ferien‑ oder Zweitwohnungen beispielsweise auch für unvermietete Grundstücke, Büros oder Ladenlokale.

Veräußerungsgewinne aus Immobilien

Im Jahr der Veräußerung wird der indirekte Ertrag aus der Immobilie besteuert, das heißt der Wertzuwachs oder ‑verlust. Im Veräußerungsjahr wird der positive oder negative Veräußerungsgewinn zusätzlich zu den reguläre Vorteilen oder dem zeitanteiligen Immobilienzuschlag berücksichtigt.

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich des Erwerbspreises. Der Veräußerungspreis entspricht der Gegenleistung abzüglich der dem Steuerpflichtigen zuzurechnenden Verkaufskosten. Der Erwerbspreis entspricht der Gegenleistung beim Erwerb zuzüglich der zuzurechnenden Erwerbskosten. Hinzu kommen Kosten für wertsteigernde Maßnahmen. Erhaltungskosten erhöhen den Erwerbspreis nicht und sind von den reguläre Vorteilen abzugsfähig.

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Box‑3‑Systems muss der Erwerbspreis der zu diesem Zeitpunkt gehaltenen Immobilien festgestellt werden. Nach aktuellem Zeitplan muss daher für alle Immobilien der Wert zum 1. Januar 2028 bestimmt werden. Für Wohnimmobilien wird grundsätzlich der WOZ‑Wert 2029 (mit Stichtag 1. Januar 2028), ggf. korrigiert mit einem Leerstandsabschlag, herangezogen. Für Nicht‑Wohnimmobilien bildet der Verkehrswert zum 1. Januar 2028 den Ausgangspunkt. Eine Bewertung durch einen Gutachter kann hierfür sinnvoll sein.

Es wird darauf hingewiesen, dass auch fiktive Veräußerungen steuerpflichtig sein können, beispielsweise bei Tod oder Scheidung, wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist. Dann wird der nicht realisierte Wertzuwachs in Box 3 besteuert. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht keine Maßnahmen zur Minderung möglicher Liquiditätsprobleme vor.

Abzugsfähige Kosten

Erhaltungsaufwand und andere laufende Kosten sind abzugsfähig, sofern sie der Erzielung, Sicherung oder Erhaltung der reguläre Vorteile dienen. Auch Zinsaufwendungen für Box‑3‑Schulden, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, sind abzugsfähig. Wertsteigernde Maßnahmen (Verbesserungen) sind nicht sofort abzugsfähig, sondern erhöhen den Erwerbspreis und wirken sich erst bei der Veräußerung steuermindernd aus. Zur Abgrenzung zwischen Erhaltung und Verbesserung kann es in der Praxis zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung kommen.

Grundsatz der Fremdüblichkeit

Für die Ermittlung des Ergebnisses aus Immobilien wird von fremdüblichen Bedingungen ausgegangen. Das bedeutet, dass Bedingungen zwischen verbundenen Parteien, die von marktüblichen Bedingungen abweichen, auf letztere angepasst werden. Dies gilt für reguläre Vorteile, abzugsfähige Kosten und Veräußerungsgewinne. Beispiele sind Vermietung oder Verkauf zu einem unangemessen niedrigen Preis an Familienangehörige.

Aufbewahrungspflichten

Schließlich führt das neue System zu Aufzeichnungs‑ und Aufbewahrungspflichten. Eigentümer müssen Anschaffungskosten und Verbesserungsaufwand sorgfältig und langfristig dokumentieren, um bei einer späteren Veräußerung den richtigen Vermögensgewinn ermitteln zu können. Rechnungen und Gutachten müssen daher aufbewahrt werden.

Schlussbemerkung

Obwohl der Gesetzentwurf derzeit noch nicht angenommen wurde, wird allgemein erwartet, dass das Gesetz zum 1. Januar 2028 in Kraft tritt. Die Regierung strebt langfristig eine vollständige Vermögensgewinnsteuer an, wie sie ab 2028 bereits für Immobilien gelten soll. Da das Gesetz noch angepasst werden könnte, sollten Immobilienbesitzer die Entwicklungen aufmerksam verfolgen. Kritikpunkte betreffen insbesondere den Immobilienzuschlag (die nicht nur die tatsächliche Eigennutzung besteuert), die Festlegung des Anfangswerts zum WOZ‑Wert (ohne die Möglichkeit, einen Gegenbeweis dafür zu erbringen, dass der tatsächliche Wert höher ist), sowie das Fehlen von Maßnahmen zur Milderung der Steuerbelastung bei nicht realisierten Gewinnen (z. B. bei Todesfall oder Scheidung).

Wenn Sie mehr über die Auswirkungen des Gesetzes über die tatsächliche Rendite in Box 3 auf Ihre persönliche Situation erfahren möchten, wenden Sie sich bitte an Ihren RSM‑Ansprechpartner.

 

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