Het nieuwe box 3-stelsel treedt naar verwachting in 2028 in werking. Op basis van het huidige wetsvoorstel zal de belastingheffing in box 3 over het werkelijke rendement als hoofdregel worden vormgegeven als een vermogensaanwasbelasting. Dit betekent dat zowel de reguliere voordelen verminderd met aftrekbare kosten, als de jaarlijkse waardeontwikkelingen van box 3 vermogen in de heffing worden betrokken. Een uitzondering hierop vormt de behandeling van vastgoed en aandelen in startende ondernemingen, de zogenoemde illiquide beleggingen. Voor deze vermogensbestanddelen zal een vermogenswinstbelasting gaan gelden waarbij de waardeontwikkeling pas wordt belast op het moment van realisatie (bijv. verkoop). 

In deze publicatie worden de consequenties van het nieuwe box 3-stelsel voor vastgoedeigenaren toegelicht. Daarbij wordt opgemerkt dat de Wet werkelijk rendement box 3 op dit moment nog niet is aangenomen door de Eerste Kamer en het Ministerie van Financiën nog aan het kijken is naar mogelijkheden om de huidige wetgevingsplannen te verbeteren. Niet kan worden uitgesloten dat het wetsvoorstel nog wordt aangepast en dat deze aanpassingen ook gevolgen kunnen hebben voor vastgoedeigenaren. 

Vermogenswinstbelasting voor onroerend goed

Zoals gezegd zal voor onroerende zaken een vermogenswinstbelasting gaan gelden. Onder deze vermogenswinstbelasting worden voordelen uit onroerende zaken (de zgn. reguliere voordelen) óf een ‘vastgoedbijtelling’ in aanmerking genomen. Daarnaast worden vervreemdingsvoordelen belast. Jaarlijkse waardemutaties van onroerend goed blijven tot het moment van vervreemding onbelast. 

De vermogenswinstbelasting gaat gelden voor alle onroerende zaken in box 3, zoals vakantiewoningen, verhuurde woningen en verhuurd commercieel vastgoed (kantoren, winkelpanden, etc.). Hieronder vallen ook zakelijke rechten die (in)direct op onroerende zaken betrekking hebben, zoals een recht van erfpacht, een recht van opstal, een appartementsrecht, een recht van vruchtgebruik en een recht van bewoning. Gecertificeerde onroerende zaken (bijv. via een STAK) kwalificeren daarentegen niet als onroerende zaken. Op dergelijke certificaten zal de vermogensaanwasbelasting van toepassing zijn. Ten slotte is geregeld dat een onroerende zaak waarop een genotsrecht is gevestigd als een verhuurde onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de onroerende zaak als gevolg van dit genotsrecht niet door de belastingplichtige kan worden gebruikt. Daarbij kan worden gedacht aan een grondeigenaar die aan een ander een recht van opstal heeft verstrekt ten aanzien van een gebouw daarop. De grondeigenaar heeft de grond dan niet meer ter beschikking voor gebruik. Als gevolg van de gelijkstelling met een verhuurde onroerende zaak, worden de inkomsten uit een dergelijk genotsrecht in box 3 als regulier voordeel in aanmerking genomen.

Reguliere voordelen uit vastgoed

Reguliere voordelen uit vastgoed zijn de werkelijke inkomsten die de eigenaar van het vastgoed in een gegeven kalenderjaar ontvangt, zoals huurinkomsten. Voor huurinkomsten wordt aangesloten bij de totale opbrengst uit betalingsverplichtingen die voortkomen uit de verhuur van het vastgoed. Dit betekent in beginsel: de kale huurprijs, vermeerderd met eventuele vergoedingen voor nutsvoorzieningen, servicekosten en de energieprestatievergoedingen. Pacht en andere gebruikersvergoedingen vallen ook onder de reguliere voordelen van het vastgoed.

De vastgoedbijtelling

In plaats van reguliere voordelen uit onroerend goed wordt onder voorwaarden een vastgoedbijtelling in aanmerking genomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie situaties:

  1. Ten eerste de situatie waarin een onroerende zaak minimaal 90% van het kalenderjaar (328 dagen of 329 dagen in een schrikkeljaar) wordt verhuurd of verpacht en niet in aanbouw is. In dat geval worden de werkelijke inkomsten (reguliere voordelen) in aanmerking genomen.
  2. Ten tweede de situatie waarin een onroerende zaak het gehele kalenderjaar niet wordt verhuurd of verpacht. In dat geval wordt de vastgoedbijtelling in aanmerking genomen.
  3. Tenslotte de situatie waarin een onroerende zaak voor minder dan 90% van het kalenderjaar wordt verhuurd. In die situatie wordt belast het hoogste van de volgende twee bedragen: de werkelijke inkomsten (reguliere voordelen) of de vastgoedbijtelling.

De vastgoedbijtelling is gelijk aan 3,35% van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak per 1 januari van het betreffende kalenderjaar. Voor woningen wordt aangesloten bij de WOZ-waarde, zonder leegwaardecorrectie. Daarbij wordt een tijdsevenredige correctie toegepast voor de periode in een jaar waarin een onroerende zaak niet in bezit of in aanbouw was.

De vastgoedbijtelling heeft tot doel om het eigen gebruik van een onroerende zaak te belasten. De vastgoedbijtelling belast echter niet het feitelijk eigen gebruik, maar het ter beschikking staan van een onroerende zaak voor eigen gebruik. Dit geldt voor alle onroerende zaken, dus naast vakantie- of tweede woningen bijvoorbeeld ook voor niet-verhuurde of -verpachte gronden en niet-verhuurde kantoor- en winkelpanden. 

Vervreemdingsvoordeel uit vastgoed                          

In een jaar waarin vastgoed wordt vervreemd wordt belasting geheven over de indirecte resultaten uit het vastgoed, oftewel de waardestijging of waardedaling. In het jaar van vervreemding wordt dit positieve of negatieve vervreemdingsvoordeel in het resultaat betrokken naast het reguliere voordeel of de (naar tijdsgelang gecorrigeerde) vastgoedbijtelling.

Het vervreemdingsvoordeel wordt berekend door de overdrachtsprijs te verminderen met de verkrijgingsprijs van de onroerende zaak. De overdrachtsprijs is gelijk aan de tegenprestatie bij vervreemding, verminderd met de ten laste van de belastingplichtige komende verkoopkosten. De verkrijgingsprijs is gelijk aan de tegenprestatie bij verkrijging van de onroerende zaak, vermeerderd met de ten laste van de belastingplichtige komende aankoopkosten. De verkrijgingsprijs wordt verder verhoogd met kosten van verbetering van de betreffende onroerende zaak. Onderhoudskosten verhogen de verkrijgingsprijs niet, deze zijn aftrekbaar van de reguliere voordelen (zie verderop).

Op het moment van inwerkingtreding van het nieuwe box 3-stelsel, zal de verkrijgingsprijs van de op dat moment in bezit zijnde onroerende zaken moeten worden vastgesteld. Uitgaande van het huidige tijdspad, zal dan voor alle onroerende zaken in box 3 de waarde per 1 januari 2028 moeten worden bepaald. Voor woningen wordt in beginsel uitgegaan van de WOZ-waarde 2029 (met waardepeildatum 1 januari 2028), eventueel gecorrigeerd met een leegwaarderatio. Voor niet-woningen vormt de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2028 het uitgangspunt voor de verkrijgingsprijs. Ter onderbouwing van deze waarde kan het raadzaam zijn een taxatie uit te voeren.

Tenslotte wordt opgemerkt dat ook sprake kan zijn van een fictieve vervreemding van onroerend goed, zoals bij overlijden of echtscheiding waarbij de onroerende zaak tot een gemeenschap behoort. Dan wordt de ongerealiseerde waardemutatie in de box 3 heffing betrokken. Het huidige wetsvoorstel bevat geen faciliteiten ter beperking van de liquiditeitsproblemen die hierdoor kunnen ontstaan.

Aftrekbare kosten

Kosten voor onderhoud en overige periodieke lasten komen voor aftrek in aanmerking, mits deze zijn gemaakt ter verwerving, inning of behoud van de reguliere voordelen uit het vastgoed. Ook rentelasten die betrekking hebben op box 3-schulden aangegaan voor de financiering van onroerend goed komen in aftrek. In tegenstelling tot onderhoudskosten komen verbeteringskosten niet in aftrek in het jaar waarin die zijn gemaakt; dergelijke kosten verhogen de verkrijgingsprijs van het vastgoed en komen feitelijk pas in aftrek op het moment van verkoop van de betreffende onroerende zaak. Waar onderhoudskosten betrekking hebben op het in stand houden van het vastgoed, voegen verbeteringskosten nieuwe elementen toe of zorgen zij voor een kwalitatieve verbetering van het vastgoed. Over de exacte afbakening tussen onderhoud en verbetering kan in de praktijk discussie met de Belastingdienst ontstaan.

Zakelijkheidsbeginsel

Voor de bepaling van het resultaat dat wordt behaald met onroerende zaken wordt ervan uitgegaan dat zakelijk wordt gehandeld. Concreet betekent dit dat voorwaarden die worden overeengekomen tussen gelieerde partijen en afwijken van de voorwaarden die tussen onafhankelijke partijen zouden zijn overeengekomen, worden aangepast naar laatstgenoemde voorwaarden. Dit geldt zowel voor het bepalen van reguliere voordelen, aftrekbare kosten en het vervreemdingsresultaat bij verkoop. Daarbij kan worden gedacht aan situaties waarbij een onroerende zaak voor een onzakelijk lage prijs aan een familielid wordt verhuurd of verkocht; de box 3 belasting wordt dan berekend op basis van een zakelijke huur- of verkoopprijs. 

Administratieplicht

Tot slot brengt de invoering van het nieuwe stelsel een administratie- en bewaarplicht met zich mee voor belastingplichtigen. Op grond van de voorgestelde regelgeving moeten eigenaren gegevens over de verkrijgingsprijs en de gemaakte verbeteringskosten nauwkeurig en langdurig bijhouden om bij een toekomstige verkoop de juiste vermogenswinst te kunnen vaststellen. Aangezien de bewijslast voor deze posten bij de belastingplichtige rust, is het noodzakelijk dat bewijsstukken zoals facturen van verbouwingen en taxatierapporten worden bewaard. Deze informatie blijft immers relevant tot het moment van vervreemding.

Afsluiting

Ondanks dat het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 op dit moment nog niet is aangenomen door de Eerste Kamer, is de algemene verwachting dat deze wet per 1 januari 2028 in werking zal treden. De huidige regering heeft al aangekondigd op termijn te streven naar een volledige vermogenswinstbelasting, zoals die per 2028 al voor vastgoed zal gaan gelden. Daarnaast onderzoekt de huidige regering momenteel de mogelijkheden om het wetsvoorstel op punten te verbeteren. Ook voor vastgoedbezitters is het van belang om deze ontwikkelingen te volgen, aangezien op enkele aspecten van de nieuwe vermogenswinstbelasting vanuit verschillende hoeken kritiek is geleverd. Het gaat daarbij onder andere over de vastgoedbijtelling (die niet alleen het feitelijke eigen gebruik belast), het vaststellen van de openingswaarde van woningen per 1 januari 2028 op de WOZ-waarde met leegwaarderatio (zonder mogelijkheid tot het leveren van tegenbewijs dat de werkelijke waarde hoger is) en het ontbreken van faciliteiten bij belastingheffing over ongerealiseerde winsten (bijv. bij de overdracht van vastgoed bij overlijden of echtscheiding). 

Wilt u meer weten over de gevolgen van de Wet werkelijk rendement box 3 voor uw persoonlijke situatie, neem dan contact op met uw RSM-adviseur of de RSM Vastgoedgroep.
 

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.