Linkedin
Facebook
Email
more
Op 4 juni 2026 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een belangrijk arrest gewezen over de fiscale behandeling van de inbreng van aandelen in vastgoedlichamen in het kader van herstructureringen. Hoewel de zaak ziet op de Portugese overdrachtsbelasting, heeft de uitspraak een bredere uitstraling en is zij ook relevant voor andere lidstaten, waaronder Nederland.
De procedure draaide om Nova Iberomoldes, een Portugese vennootschap die werd opgericht als onderdeel van een concernherstructurering. Het aandelenkapitaal van deze vennootschap werd volgestort door de inbreng van aandelen in meerdere groepsvennootschappen, waaronder een vennootschap die Portugees vastgoed hield dat aan derden werd verhuurd. Op grond van de Portugese wetgeving wordt overdrachtsbelasting (IMT) geheven bij de overdracht van onroerende zaken, maar ook in bepaalde gevallen bij de overdracht van aandelen in vastgoedvennootschappen. Daarbij wordt als het ware ‘door de aandelen heen gekeken’. Omdat Nova Iberomoldes door de inbreng zeggenschap verkreeg over een vastgoedvennootschap, werd de transactie fiscaal behandeld als een directe overdracht van vastgoed en was Portugese overdrachtsbelasting verschuldigd.
Belanghebbende bestreed deze heffing met een beroep op Richtlijn 2008/7/EG (de kapitaalrichtlijn). Deze richtlijn beoogt fiscale belemmeringen bij het bijeenbrengen van kapitaal en herstructureringen weg te nemen. Op grond van deze richtlijn mogen in dergelijke situaties in beginsel geen indirecte belastingen, zoals overdrachtsbelasting, worden geheven.
Kern van het oordeel van het Hof van Justitie
Het Hof van Justitie stelt voorop dat een transactie niet enkel vanuit een vastgoedperspectief mag worden beoordeeld. Doorslaggevend is de totale juridische en economische context waarin de aandelen worden ingebracht. In de voorliggende zaak verkreeg een nieuw opgerichte vennootschap meerderheidsdeelnemingen in andere groepsvennootschappen, waaronder een vastgoeddeelneming. De tegenprestatie bestond uit de uitgifte van aandelen door deze vennootschap. Het Hof kwalificeert deze transactie (een zogeheten aandelenruil) daarmee als een herstructurering in de zin van de kapitaalrichtlijn.
Voorts oordeelt het Hof dat de Portugese belastingdienst zich niet met succes kon beroepen op een uitzondering binnen de kapitaalrichtlijn. Hoewel de richtlijn lidstaten toestaat overdrachtsbelasting te heffen bij de rechtstreekse inbreng van onroerende zaken (‘de stenen’), was daarvan in dit geval geen sprake, nu uitsluitend aandelen in een vastgoedvennootschap werden ingebracht. Evenmin slaagde een beroep op fraudebestrijding. Het Hof concludeert dan ook dat Portugal in deze situatie geen overdrachtsbelasting mocht heffen.
Relevantie voor de Nederlandse praktijk
Net als Portugal heft Nederland onder voorwaarden overdrachtsbelasting over de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap. Ook Nederland kijkt in dergelijke gevallen door de aandelen heen en belast de verkrijging van aandelen met overdrachtsbelasting alsof het vastgoed zelf (de stenen) wordt verkregen. Het Hof heeft met dit arrest duidelijk gemaakt dat dergelijke aandelentransacties voor de heffing van overdrachtsbelasting niet in alle gevallen als een reguliere vastgoedtransactie mag worden behandeld. Dit is met name relevant bij herstructureringen met aandelen in vastgoedlichamen waarvoor de Nederlandse overdrachtsbelastingwetgeving geen (of voorwaardelijke) vrijstellingen kent. Gedacht kan worden aan de inbreng van aandelen (aandelenfusie of aandelenruil), een verhanging binnen concern of juridische fusies en splitsingen. Voor andersoortige overdrachten van aandelen in Nederlandse vastgoedlichamen, bijvoorbeeld in het kader van een reguliere koop-/verkooptransactie of een schenking, lijkt het arrest geen gevolgen te hebben.
Conclusie
Dit arrest van het Hof van Justitie zal naar verwachting (positieve) gevolgen hebben voor de Nederlandse vastgoedpraktijk. Het betreft met name situaties waarin aandelen in vastgoedlichamen worden verkregen in het kader van kapitaalstortingen of herstructureringen welke op dit moment buiten de reikwijdte van bestaande vrijstellingen in de overdrachtsbelasting vallen. De precieze impact van dit arrest zal zich in de komende periode moeten uitkristalliseren. In dat kader is het wenselijk dat de Staatssecretaris van Financiën op korte termijn duidelijkheid verschaft over de gevolgen van het arrest voor de Nederlandse overdrachtsbelasting en de wijze waarop de wetgeving zo nodig met dit arrest in overeenstemming zal worden gebracht.
Voor de praktijk is het in ieder geval van belang om deze uitspraak te betrekken bij de beoordeling van transacties met aandelen in vastgoedlichamen in het licht van de overdrachtsbelasting, ook in gevallen waarin transacties reeds hebben plaatsgevonden en nog bezwaar- of beroepsmogelijkheden openstaan.
Vanzelfsprekend houdt RSM de ontwikkelingen in de gaten. Neem voor vragen over dit onderwerp gerust contact op met het vastgoedteam van RSM.
