Sloopwoning kopen: mogelijk 2% overdrachtsbelasting

Wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen, betaalt in beginsel 2% overdrachtsbelasting. Onder voorwaarden zelfs 0% bij toepassing van de startersvrijstelling. Maar welk tarief geldt als de koper de bestaande woning direct sloopt en op het perceel een nieuwe woning bouwt om daar zelf in te gaan wonen? Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 15 september 2026 dat ook in die situatie het 2%-tarief van toepassing is. Opvallend genoeg kwam Hof Amsterdam enkele maanden eerder in een vergelijkbare zaak tot een ander oordeel. In dit artikel bespreken wij de uitspraak en de gevolgen voor de praktijk.

Overdrachtsbelasting en het hoofdverblijfcriterium

Over de verkrijging van onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Het algemene tarief bedraagt 10,4%. Voor woningen geldt in 2026 in beginsel een tarief van 8%. Als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt het 2%-tarief. Daarnaast kan onder voorwaarden de startersvrijstelling van toepassing zijn.

Of een onroerende zaak als woning kwalificeert, wordt beoordeeld naar de aard van de onroerende zaak op het moment van verkrijging. Het voorgenomen gebruik door de koper is voor de kwalificatie als woning in beginsel niet relevant. Ook een gedeeltelijk gesloopte woning kan nog als woning kwalificeren, waarbij het behoud van de fundering in de rechtspraak als ondergrens lijkt te worden gehanteerd. Onbebouwde grond valt in beginsel onder het algemene tarief.

Sinds 1 januari 2021 geldt voor het 2%-tarief en de startersvrijstelling het hoofdverblijfcriterium. Dit houdt in dat de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet gaan gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk moet verklaren. Voor het hoofdverblijfcriterium is het gebruik door de koper dus wel relevant. Met dit criterium wil de wetgever de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt versterken ten opzichte van beleggers. Het kabinet heeft voorgesteld om het tarief voor woningen die een koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken per 1 januari 2027 te verlagen van 8% naar 7%.

Tot slot hoeft een ingrijpende of langdurige verbouwing (direct na aankoop) volgens de wetsgeschiedenis niet aan toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling in de weg te staan. Wel is van belang dat de koper de woning dan na de verbouwing daadwerkelijk zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken.

De zaak: aankoop, sloop en herbouw voor eigen bewoning

In de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden betrof het twee belanghebbenden die in december 2022 gezamenlijk een perceel kochten, ieder voor de helft. Op het perceel stond één volledige woning en een gedeelte van een tweede, geschakelde woning. Kopers lieten de opstallen slopen en bouwden op dezelfde locatie een nieuwe woning, die zij vervolgens als hoofdverblijf zijn gaan gebruiken.

Belanghebbenden voldeden bij de verkrijging aanvankelijk overdrachtsbelasting naar het algemene tarief (destijds 8%). Vervolgens maakten zij bezwaar, omdat volgens hen het 2%-tarief voor ‘hoofdverblijfwoningen’ van toepassing was. De inspecteur wees dit bezwaar af. Het hoofdverblijfcriterium eist dat de verkrijger de verkregen woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Volgens de inspecteur stond echter bij de aankoop al vast dat belanghebbenden niet in de gekochte woning zouden gaan wonen, maar deze zouden slopen en vervangen door een nieuwe woning. De gekochte woning zou dus nooit hun hoofdverblijf worden, aangezien de woning waarin zij wél zijn gaan wonen op het moment van de verkrijging nog niet bestond. Omdat de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is, is de situatie op het moment van de verkrijging beslissend. Volgens de inspecteur was daarom niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan en kon het 2%-tarief niet worden toegepast. De rechtbank volgde dit standpunt. Dat belanghebbenden later een nieuwgebouwde woning op dezelfde plek als hoofdverblijf in gebruik namen, maakte dit niet anders.

Hof Arnhem-Leeuwarden: 2%-tarief bij sloop en herbouw

Hof Arnhem-Leeuwarden komt tot een andere uitkomst. Het Hof stelt voorop dat belanghebbenden vóór de invoering van het hoofdverblijfcriterium (in 2021) recht zouden hebben gehad op het 2%-tarief, omdat de verkregen woning op het moment van verkrijging naar zijn aard een woning was. De vraag is daarom uitsluitend of (de invoering van) het hoofdverblijfcriterium aan toepassing van het verlaagde tarief in de weg staat.

Volgens het Hof is dat niet het geval. De wetgever wilde met dit criterium beleggers uitsluiten van het lagere tarief en enkel starters en doorstromers bevoordelen. Belanghebbenden zijn doorstromers die hun nieuwe woning duurzaam als hoofdverblijf gebruiken. Een strikt grammaticale uitleg zou volgens het Hof voorbijgaan aan deze doelstelling.

Het Hof vergelijkt de situatie met een ingrijpende verbouwing. Ook dan kan een woning tijdelijk onbewoonbaar zijn en zo grondig worden vernieuwd dat feitelijk een vrijwel nieuwe woning ontstaat, zonder dat het verlaagde tarief ter discussie staat. Sloop gevolgd door herbouw is volgens het Hof niet wezenlijk anders. De wetsgeschiedenis biedt geen aanknopingspunt om beide situaties verschillend te behandelen. Toepassing van het algemene tarief was daarom volgens het Hof in strijd met doel en strekking van de wet.

Hof Amsterdam oordeelt anders over het hoofdverblijfcriterium

De uitkomst is vanuit de bedoeling van de wetgever te begrijpen, maar is niet zonder meer vanzelfsprekend. Hof Amsterdam oordeelde op 2 juli 2026 in een zaak over de startersvrijstelling dat niet aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan als de koper bij de verkrijging al van plan is de woning volledig (dus inclusief de fundering) te slopen en dat voornemen ook uitvoert. De oude woning houdt dan op te bestaan en kan niet meer worden bewoond. Volgens Hof Amsterdam is de wettekst helder en mag daarvan alleen worden afgeweken als uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever een andere uitleg heeft beoogd. Omdat sloop en herbouw daarin niet aan de orde zijn geweest, biedt de wetsgeschiedenis volgens het Hof geen ruimte voor een ruimere uitleg.

Beide hoven stellen dus vast dat de wetsgeschiedenis niets vermeldt over sloop en herbouw, maar verbinden daaraan tegengestelde gevolgen. Voor Hof Amsterdam betekent dit dat de wettekst leidend blijft, terwijl voor Hof Arnhem-Leeuwarden de bedoeling van de wetgever de doorslag geeft.

Voor beide benaderingen zijn argumenten aan te voeren. Vanuit het uiteindelijke gebruik verschilt sloop en herbouw weinig van een ingrijpende verbouwing. In beide gevallen verkrijgt de koper een woning met de bedoeling om na de werkzaamheden duurzaam op die locatie te gaan wonen. Juridisch bestaat echter een relevant verschil. Bij volledige sloop houdt de verkregen woning op te bestaan en wordt uiteindelijk een andere, nieuwgebouwde woning als hoofdverblijf gebruikt. Voor de vraag of voor de heffing van overdrachtsbelasting de woning in een dergelijke situatie is opgehouden te bestaan, wordt dan mogelijk van belang of de fundering behouden blijft.

Naar verwachting zal de Hoge Raad uiteindelijk duidelijkheid verschaffen over de uitleg van het hoofdverblijfcriterium in geval van sloop en nieuwbouw van een woning. Mede omdat de overdrachtsbelasting in beginsel aansluit bij het moment van verkrijging, is het de vraag of de Hoge Raad de ruime uitleg van Hof Arnhem-Leeuwarden zal volgen.

Wat betekenen deze uitspraken voor kopers van een sloopwoning?

De uitspraken van Hof Arnhem-Leeuwarden en Hof Amsterdam laten zien dat de fiscale behandeling van sloop en nieuwbouw nog niet is uitgekristalliseerd. Zolang de Hoge Raad hierover geen duidelijkheid heeft gegeven, bestaat onzekerheid over de toepassing van het 2%-tarief en de startersvrijstelling bij de aankoop van sloopwoningen.

Een onjuiste tarieftoepassing kan aanzienlijke financiële gevolgen hebben. Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan de verkrijging te beoordelen welk tarief verdedigbaar is en hoe eventuele onzekerheid het beste kan worden ondervangen. De passende aanpak is afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden.

Het vastgoedteam van RSM denkt graag mee over de fiscale beoordeling en de mogelijke handelwijze in uw specifieke situatie.