Vermieter:innen von besonders repräsentativen Wohnungen aufgepasst - es kommt ab 2026 zu massiven Änderungen

Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke ("Luxusimmobilien") für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl Umsatzsteuer) betragen:

  • Anschaffungskosten,
  • Herstellungskosten,
  • aktivierungspflichtige Aufwendungen,
  • Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (zB Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio € - Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (zB GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter:innen. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10% USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (zB durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestor:innen sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

 

Steuertermine 2026

 

Geräte-Retter-Prämie als Nachfolge zum Reparaturbonus

Mit Jänner 2026 – beantragt werden kann ab 12. Jänner – startet die Geräte-Retter-Prämie als Nachfolge zum Reparaturbonus für die Reparatur von Elektro- und Elektronikgeräten. Förderberechtigt sind ausschließlich Privatpersonen mit Wohnsitz in Österreich, wobei Reparatur, Service und Wartung und/oder der damit zusammenhängende Kostenvoranschlag förderfähig sind, wenn es sich um Elektrogeräte und Elektronikgeräte handelt, die üblicherweise in privaten Haushalten verwendet werden. Die maßgebliche Geräteliste umfasst dabei zB Kaffeemaschinen, Herd, Geschirrspüler, Wasserkocher, Mixer, Bügeleisen, Waschmaschine und Wäschetrockner, Hörgeräte, Rollstuhl, Bildschirm, Laptop, Fernsehgerät, Videokamera oder auch Babyflaschenwärmer.

Die Förderung pro Bon beträgt 50% der förderungsfähigen Bruttokosten und ist mit 130 € pro Reparatur, Service oder Wartung bzw mit 30 € pro Kostenvoranschlag beschränkt. Wird im Nachgang zu einem geförderten Kostenvoranschlag die Reparatur/Service/Wartung bei demselben Betrieb durchgeführt (dies ist Voraussetzung), so beträgt die Förderung pro Gerät inklusive Kostenvoranschlag maximal 130 €. Als förderungsfähige Kosten gelten die Kosten für die Arbeitszeit (inkl Anfahrtskosten), Materialkosten und Versandkosten bei Materialbestellungen und Ersatzteilbestellungen. Ausgeschlossen von der Förderung sind hingegen Pkws, Hybridautos und Elektroautos, E-Bikes, Smartphones und Handys, E-Geräte, die nicht erneuerbare Energiequellen wie Erdgas, Benzin oder Diesel benötigen, Strom produzierende Geräte, die jedoch nicht durch Strom betrieben werden oder auch E-Geräte, welche fix mit dem Mauerwerk verbunden sind.

Abwicklungstechnisch betrachtet kann die Förderung auf www.geräte-retter-prämie.at beantragt und der Bon innerhalb von 3 Wochen bei einem teilnehmenden Partnerbetrieb eingelöst werden. Wird der Bon innerhalb des Zeitraums nicht eingelöst, verfällt er automatisch und es kann danach sofort wieder ein neuer Bon beantragt werden. In einem ersten Schritt muss von der Konsumentin bzw vom Konsumenten der gesamte Rechnungsbetrag bezahlt werden – die Fördersumme wird (im Erfolgsfall) nach Einreichung durch den Partnerbetrieb und Prüfung durch die Kommunalkredit Public Consulting (KPC) in einem zweiten Schritt der Antragstellerin bzw dem Antragsteller auf das Bankkonto überwiesen. Schließlich sei darauf hingewiesen, dass bei Inanspruchnahme der Geräte-Retter-Prämie keine weiteren diesbezüglichen Förderungen in Österreich oder in der EU genutzt werden dürfen, um eine Doppelförderung auszuschließen.

 

Beschlossenes AbgÄG 2025 bringt Ausnahmen bei der Belegerteilungspflicht 

Kurz vor Weihnachten 2025 ist das Abgabenänderungsgesetz 2025 (AbgÄG 2025) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Quasi in letzter Sekunde wurden noch Abänderungsanträge mitberücksichtigt, die nachfolgend überblicksmäßig dargestellt werden.

Umsatzgrenze für bestehende Ausnahmen von der Belegerteilungspflicht

Ab 1.1.2026 wird die Umsatzgrenze für bestehende Ausnahmen von der Belegerteilungspflicht, wie sie etwa für Verkäufe im Freien, auf Ski- und Almhütten wie auch in Buschenschanken gelten, von 30.000 € auf 45.000 € erhöht.

Erleichterung bei der Ausstellung digitaler Kassenbelege

Klarstellend besteht die Erleichterung für Unternehmer:innen darin, dass es ausreicht, den elektronischen Beleg entweder in den unmittelbaren Verfügungsbereich der Kund:innen zu übermitteln (zB mittels E-Mail oder App) oder den Kund:innen die Möglichkeit einzuräumen, den elektronischen Beleg mit einem Endgerät auszulesen. Hierbei ist es ausreichend, wenn ein QR-Code gescannt werden kann oder ein Download-Link in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bezahlung (sowohl zeitlich als auch örtlich) vorliegt. Selbstverständlich muss auf Verlangen der Kund:innen bzw der Organe der Abgabenbehörde ein ausgedruckter Beleg ausgehändigt werden.

Einführung einer temporären Beleglotterie

Zwischen Oktober 2026 und Ende Dezember 2029 ist angedacht (Details sollen im Verordnungswege festgelegt werden), eine Beleglotterie einzuführen, welche einen Anreiz bieten soll, physische und elektronische Belege als Käufer:in/Leistungsempfänger:in entgegenzunehmen. Dies würde wiederum dazu beitragen, dass alle Barumsätze in der Registrierkasse erfasst werden, da Kund:innen auf die Aushändigung des Belegs bestehen würden, um teilnehmen zu können. Im Rahmen der Beleglotterie sollen monatlich 100 Gewinne à 2.500 € verlost werden, ergänzt durch mögliche Bonusziehungen mit zwei Gewinnen von jeweils 250.000 €. Die Gewinne der Beleglotterie sind von allen Abgaben befreit – teilnahmeberechtigt sind nur Belege, die die Anforderungen der Registrierkassensicherheitsverordnung (RKSV) erfüllen.

 

Mehr Digitalisierung und weniger Bürokratie (langfristig)

Anfang Dezember 2025 wurde in einem Ministerratsvortrag ein umfassendes Paket zum Abbau bürokratischer Hürden im Wirtschaftsleben vorgestellt. Es handelt sich dabei um 113 Einzelmaßnahmen unterschiedlichen Umfangs, aufgeteilt auf 10 große Themenblöcke. Ausgewählte geplante Maßnahmen – vor allem in dem Bereich Steuern – werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt – die weitere Umsetzung (und ob die Umsetzung überhaupt gelingt) bleibt abzuwarten.

  • Vereinfachung der Arbeitnehmer:innenveranlagung und Lohnverrechnung;
  • Vereinheitlichung und Modernisierung des Gebührenrechts mithilfe von Pauschalsätzen. Dabei soll auch das gesamte Verfahren iZm Gebühren und Verkehrsteuern durch neue Eingabemasken, Kommunikationstools und Schnittstellen modernisiert werden;
  • Erhöhung der Meldegrenze gem § 109a EStG – dadurch soll der damit verbundene administrative Aufwand reduziert werden;
  • Die Buchführungsgrenzen im UGB (700.000 bzw 1 Mio €) und in der BAO (700.000 €) sollen auf 1 Mio € bzw 1,5 Mio € angehoben werden;
  • Einführung eines Aktivierungswahlrechts für selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte;
  • Vereinfachung der Aufbewahrungsrichtlinien dahingehend, dass die elektronische Archivierung generell möglich sein soll. Papieroriginale sollen nur noch in Ausnahmefällen erforderlich sein;
  • Im Bereich der Förderpolitik soll ein One-Stop-Shop geschaffen werden, um Verfahren zu vereinheitlichen;
  • Das Ziel "weniger Urkunden" und "digitale Meldebestätigung" soll dadurch erreicht werden, dass etwa Passbehörden digitale Daten mit voller Beweiskraft nutzen können. Staatsbürgerschaftsurkunden sollen nicht mehr vorgelegt werden müssen, wenn die digitale Einsicht möglich ist. Überdies sollen historische Meldebestätigungen künftig digital verfügbar sein, um den Nachweis früherer Wohnsitze ohne Behördengang zu erleichtern;
  • Beim Kfz-"Pickerl" sollen die Prüfintervalle von bisher 3:2:1 Jahren auf 4:2:2:2:1 Jahre ausgedehnt werden. Die fünfjährige Aufbewahrungspflicht für "Pickerl"-Gutachten soll überprüft und gekürzt werden;
  • Stichwort Genehmigungen: hierbei sollen "Sachverständigenpools" zu kürzerenVerfahrensdauern in Genehmigungsverfahren beitragen. Genehmigungsfreie Betriebsanlagen sollen weiterhin ohne Einschränkungen bleiben. Überdies soll sichergestellt werden, dass PV-Anlagen und E-Ladestationen rasch und genehmigungsfrei ausgebaut werden können;
  • Die Gewerbeanmeldung wird durch die Einführung von "GISA Express" – schnelle Verfahren – ab 1.1.2026 vollständig digitalisiert;
  • Fremdsprachige Urkunden werden im Firmenbuchverfahren erleichtert zugelassen. Überdies wird die digitale EU-Gesellschaftsbescheinigung eingeführt

Registrierkassen-Jahresbeleg bis spätestens 15. Februar prüfen

Bei der Verwendung von Registrierkassen sind bekanntermaßen Sicherheitsmaßnahmen zu beachten, die den Schutz vor Manipulation der in der Registrierkasse gespeicherten Daten sicherstellen sollen. Start-, Monats- und Jahresbeleg unterstützen die vollständige Erfassung der Umsätze in der Registrierkasse. Jahresbelege müssen zum Abschluss eines jeden Jahres (unabhängig vom gewählten Wirtschaftsjahr) erstellt, überprüft und für 7 Jahre (gesetzliche Aufbewahrungsfrist) aufbewahrt werden. Für das Jahr 2025 ist demnach bis spätestens 15. Februar 2026 für jede Registrierkasse separat ein Jahresbeleg zu erstellen und zu überprüfen.

Der Monatsbeleg für Dezember ist zugleich der Jahresbeleg und kann wie jeder andere Nullbeleg durch Eingabe des Wertes 0 erstellt werden. Eine Überprüfung kann manuell zB mithilfe der "BMF Belegcheck App" vorgenommen werden. Sofern die Registrierkasse über die entsprechende technische Ausstattung verfügt, kann der Jahresbeleg elektronisch erstellt und über den Registrierkassen-Webservice zur Prüfung an FinanzOnline übermittelt werden. In diesem Fall sind Ausdruck und Aufbewahrung des Belegs nicht notwendig. In Ausnahmefällen – kein Internetzugang und kein Smartphone – ist auch eine manuelle Übermittlung des Jahresbelegs (Formular RK 1) möglich. Schließlich ist zu beachten, dass das Versäumen der Frist (15. Februar 2026) eine Finanzordnungswidrigkeit darstellen kann.