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Le bénéfice de l'abattement de 30 % est réservé aux propriétaires directs

Réserver le bénéfice de l’abattement sur la valeur de la résidence principale aux seuls propriétaires directs n’est pas contraire à la constitution

Par une Question Prioritaire de Constitutionnalité, transmise par la Cour de Cassation le 17 octobre 2019 au Conseil Constitutionnel, la délicate question de ne pas accorder le droit à l’abattement de 30% dont bénéficient les propriétaires de leur résidence principale, aux associés de sociétés civiles immobilières qui détiennent celle-là à travers celle-ci, abattement prévu, pour les propriétaires, au deuxième alinéa de l’article 885 S, CGI relatif à l’Impôt de solidarité sur la fortune, a été jugée conforme aux principes d’égalité des citoyens devant l’impôt.

Sans préjuger des suites que donnera la Cour de Cassation à cette décision, les sages de la rue de Montpensier ont vraisemblablement mis à terme à un contentieux nourri sur cette disparité de traitement.

En tout état de cause, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ayant été remplacé dès 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la décision du conseil constitutionnel ne viendra régler que les seuls contentieux relatifs à l’ISF, pendants devant les différents niveaux de juridictions. On peut cependant penser que cette décision pourrait être utilisée par l’administration pour des cas d’espèces identiques, dans le cadre de l’IFI.

Les arguments en faveur d’un traitement égalitaire entre propriétaires et associés, mis en avant par la défense, soulignaient qu’une telle similitude de solution existe déjà pour l’exonération des plus-values immobilières dont profitent associés et propriétaires lors de la cession de leur résidence principale, indistinctement de son mode de détention (article 150C CGI). Il est judicieux de rappeler à cet égard que cette convergence de traitement est elle-même le fruit d’une longue joute judiciaire, l’administration ayant historiquement opposé un refus aux prétentions des associés de sociétés civiles immobilières pour une égalité de traitement.

L’administration faisait d’abord valoir que les mécanismes conjugués de la transparence fiscale (article 8 et suivant du CGI) et de l’exonération des plus-values immobilières pour la résidence principale (article 150 C du CGI) relevaient de l’impôt sur le revenu et non de l’impôt de solidarité sur la fortune, compris dans le chapitre des droits d’enregistrement. De plus, le représentant du premier ministre, devant la cour, tenait à rappeler que toute solution fiscale ne peut valablement être assimilée à une autre, déjà consacrée, qu’en présence d’une intention législative, ou par disposition expresse de la loi. Tel n’était pas le cas en la circonstance.

Le conseil constitutionnel s’est en définitive prononcé en retenant des arguments résolument techniques, renvoyant littéralement à la syntaxe de l’article 885 S du code général des impôts, et soulignant notamment que « les associés de sociétés civiles immobilières, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ».

Ensuite, les sages ont complété leur décision en rappelant que lorsqu’une société civile immobilière s’interpose entre le propriétaire des parts et l’immeuble, « la valeur des parts…ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques ».

C’est une déception pour les contribuables qui pensaient qu’en matière d’évaluation d’actifs, il ne pouvait exister de distorsion de valeur liée à la qualité du propriétaire, car la valorisation du bien devait être effectuée suis generis. Le Conseil constitutionnel en a décidé autrement.

Cependant, cette décision nous semble ouvrir d’autres horizons. En précisant que les associés de ces sociétés ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens, le Conseil constitutionnel rappelle indirectement que le bien est occupé par les associés de la société.

La valeur vénale à retenir n’est-elle donc plus celle libre de toute occupation (art. 761, al. 2 CGI), éventuellement abattue, mais celle résultant de l’offre et de la demande portant sur un immeuble occupé ?


Anne Seibel, Directrice juridique et fiscal RSM Paris,
Amélie de Bryas, Directrice adjointe, IGP Gestion de patrimoine Dauphine