Besluit omzetbelasting aangepast: herziening van investeringsdiensten en ruimere aftrek voor VvE-leden

Op 24 augustus 2026 is een wijziging van het Besluit aftrek van omzetbelasting gepubliceerd. Het beleidsbesluit is daarmee onder meer aangepast aan de sinds 1 januari 2026 geldende wettelijke herzieningsregeling voor investeringsdiensten. Daarnaast is de goedkeuring voor de aftrek van btw door ondernemers die lid zijn van een VvE verduidelijkt en verruimd. De wijzigingen zijn in het bijzonder relevant voor vastgoedondernemers, verhuurders, VvE's en ondernemingen die omvangrijke verbouwings- of onderhoudswerkzaamheden laten uitvoeren.

Investeringsdiensten

Investeringsdiensten zijn diensten aan een of meer onroerende zaken die deze zaken gedurende meerdere jaren dienen. De vergoeding voor de dienst moet ten minste EUR 30.000 exclusief btw bedragen. Het kan bijvoorbeeld gaan om omvangrijke verbouwings-, renovatie- of onderhoudswerkzaamheden. Ook materialen, installaties, machines en werktuigen kunnen onderdeel zijn van de investeringsdienst als zij na installatie of montage als onroerend kwalificeren.

Of sprake is van een investeringsdienst wordt per dienst beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden. Daarbij zijn onder meer de inhoud en onderlinge samenhang van de werkzaamheden, de contractuele afspraken en de economische realiteit van belang. Afzonderlijke werkzaamheden kunnen gezamenlijk een investeringsdienst vormen, maar het enkele feit dat zij onderdeel zijn van hetzelfde project is daarvoor niet voldoende.

Herziening van de btw-aftrek op investeringsdiensten

Voor investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik worden genomen, geldt een herzieningsperiode van vijf jaar: het jaar van ingebruikneming en de vier daaropvolgende kalenderjaren.

Als de verhouding tussen het btw-belaste en btw-vrijgestelde gebruik gedurende deze periode wijzigt, kan een deel van de afgetrokken btw moeten worden terugbetaald of kan juist aanvullend recht op aftrek ontstaan. Voor de jaarlijkse herziening in de jaren na het jaar van ingebruikneming geldt de wettelijke 10%-grens. Dit kan bijvoorbeeld spelen als een pand na een verbouwing eerst belast en later geheel of gedeeltelijk vrijgesteld wordt verhuurd.

Ondernemers moeten investeringsdiensten daarom afzonderlijk administreren en onder meer de samenstelling van de dienst, het moment van eerste ingebruikneming, de afgetrokken btw en het gebruik van de onroerende zaak vastleggen.

Ruimere btw-aftrek voor ondernemende VvE-leden

Een VvE kan de btw op kosten voor haar reguliere taken, zoals het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten, doorgaans niet aftrekken. Om btw-cumulatie te voorkomen, mogen ondernemende leden onder voorwaarden hun aandeel in deze btw aftrekken, voor zover zij het appartementsrecht gebruiken voor activiteiten die recht geven op btw-aftrek.

Voorheen gold daarbij als voorwaarde dat de VvE niet als btw-ondernemer kwalificeerde. Voortaan is beslissend of de VvE de betreffende goederen of diensten niet als ondernemer heeft aangeschaft. Hierdoor kan de goedkeuring ook worden toegepast als de VvE voor andere activiteiten wel btw-ondernemer is, bijvoorbeeld vanwege de exploitatie van laadpalen of de verhuur van ruimten. De staatssecretaris merkt deze aanpassing aan als een verduidelijking die ook betrekking heeft op bestaande situaties.

De aftrek is mogelijk als:

• De VvE de goederen of diensten niet als ondernemer heeft aangeschaft;
• Het lid de btw aftrekt naar rato van zijn financiële bijdrage aan de VvE; en
• Het lid alle bijbehorende btw-rechten en verplichtingen overneemt, waaronder eventuele herzieningsverplichtingen.

De beoordeling vindt dus niet langer plaats op basis van de algemene btw-positie van de VvE, maar aan de hand van de hoedanigheid waarin zij de specifieke goederen of diensten heeft aangeschaft.

De VvE-goedkeuring kan ook gelden voor investeringsdiensten, zoals een omvangrijke renovatie of verduurzaming. De grens van EUR 30.000 wordt daarbij getoetst op het niveau van de VvE en niet afzonderlijk per lid. Ondernemende leden kunnen hun aandeel in de btw onder voorwaarden aftrekken, maar moeten deze aftrek gedurende de herzieningsperiode blijven volgen.

Wat betekent dit voor u?

Ondernemers, vastgoedbeleggers en VvE's doen er goed aan om investeringsdiensten die vanaf 1 januari 2026 voor het eerst in gebruik worden genomen afzonderlijk te administreren. Hierbij is het belangrijk om vast te stellen welke werkzaamheden samen een dienst vormen en het moment van eerste ingebruikneming zorgvuldig vast te leggen. Gedurende de herzieningsperiode moet het btw-belaste en btw-vrijgestelde gebruik jaarlijks worden gevolgd.

Voor VvE-kosten moet daarnaast per uitgave worden vastgesteld in welke hoedanigheid de VvE de goederen of diensten heeft aangeschaft. Ook moeten de financiële bijdrage van ieder ondernemend lid, de verdeelsleutel, de onderliggende facturen en het gebruik van het appartementsrecht voldoende kunnen worden onderbouwd. Omdat de aanpassing als verduidelijking ook betrekking heeft op bestaande situaties, kan het zinvol zijn eerdere VvE-uitgaven opnieuw te beoordelen. Of alsnog btw-aftrek kan worden gerealiseerd, hangt onder meer af van de toepasselijke termijnen, de beschikbare documentatie en eventuele lopende herzieningstermijnen.

Tot slot

De gewijzigde regels bieden ondernemende VvE-leden ruimere mogelijkheden om btw op gemeenschappelijke kosten in aftrek te brengen. Tegelijkertijd leidt de herzieningsregeling voor investeringsdiensten tot aanvullende administratieve verplichtingen en mogelijke btw-correcties wanneer het gebruik van vastgoed verandert.
Een tijdige beoordeling van verbouwingswerkzaamheden, VvE-uitgaven en het gebruik van het vastgoed kan zowel gemiste btw-aftrek als onverwachte herzieningscorrecties voorkomen. Heeft u vragen over de btw-behandeling van investeringsdiensten of over de aftrek van btw in relatie tot een VvE? Neem dan contact op met een van onze btw-adviseurs. Wij denken graag met u mee.