Från K2 till K3 – nya regler för fastighetsföretag från 2026

För räkenskapsår som träder i kraft efter den 31/12 2025 sker en viktig förändring för företag verksamma i fastighetsbranschen. Företag vars nettoomsättning till 75 procent eller mer härrör från byggnader får inte längre tillämpa det förenklade regelverket K2. I stället blir det obligatoriskt att upprätta årsredovisningen enligt K3-regelverket.

Bakgrund till förändringen

Syftet med regeländringen är att öka transparensen och ge en mer rättvisande bild av företagens ekonomiska ställning. Byggnader utgör ofta den största tillgången i fastighetsföretag, och redovisningen av dessa i K2 har länge varit ifrågasatt. K2 tillåter i regel endast linjär avskrivning över nyttjandeperioden och ger begränsade möjligheter till komponentindelning eller mer detaljerad värdering.

K3 är däremot ett mer avancerat regelverk, med större krav men också fler möjligheter. Det är baserat på principer snarare än schabloner, vilket innebär att företagen måste göra fler bedömningar men också kan ge en mer nyanserad redovisning.

Vad innebär K3 för fastighetsföretag?

Förändringen innebär i praktiken att berörda företag måste se över sina redovisningsprinciper och rutiner. Några av de viktigaste skillnaderna jämfört med K2 är:

Komponentavskrivningar: I K3 ska en byggnad delas upp i olika komponenter, exempelvis stomme, tak och installationer, som skrivs av med olika nyttjandeperioder. Detta kan ge en mer korrekt kostnadsfördelning över tid.
Upplysningskrav: K3 ställer högre krav på tilläggsupplysningar i årsredovisningen. Det innebär att företagen måste ge mer information om tillgångar, skulder och risker.
Leasing och intäktsredovisning: Reglerna kring leasingavtal och intäkter är mer komplexa i K3 än i K2 och kräver djupare analys.

Konsekvenser för fastighetsföretagen

För fastighetsföretag som hittills använt K2 innebär övergången till K3 en betydande förändring. Redovisningen blir mer resurskrävande, både i form av tid och kompetens. Företagen behöver säkerställa att deras redovisningssystem kan hantera de nya kraven och att medarbetarna har rätt kunskap.

Samtidigt ger K3 också fördelar. Genom en mer detaljerad redovisning får företag och intressenter, såsom banker och investerare, en bättre förståelse för verksamhetens ekonomiska ställning. Detta kan underlätta i samband med finansiering och strategiska beslut.

Vad bör fastighetsföretagen göra nu?

Med bara några månader kvar till ikraftträdandet är det hög tid för berörda företag att förbereda sig. Några viktiga åtgärder är:

Analysera verksamheten – säkerställ att omsättningen verkligen överstiger 75 % från byggnader.
Kartlägg redovisningsrutiner – identifiera vilka områden som påverkas mest av övergången till K3.
Utbilda personal – säkerställ att ekonomiavdelningen och externa redovisningskonsulter har den kompetens som krävs.
Kommunicera med intressenter – informera styrelse, ägare och långivare om vad förändringen innebär.

Sammanfattning

Från den 1 januari 2026 får fastighetsföretag med en omsättning som till 75 % eller mer kommer från byggnader inte längre använda K2. I stället blir K3 obligatoriskt. Det innebär ökade krav på redovisningen, men också möjligheter till en mer rättvisande och transparent ekonomisk rapportering. För företagen gäller det nu att agera i tid för att säkerställa en smidig övergång.

Så kan RSM hjälpa till med övergången från K2 till K3

Övergången från K2 till K3 innebär många strategiska och praktiska överväganden för fastighetsbolag. På RSM kan vi stötta er genom hela processen – från analys av konsekvenser för resultat, nyckeltal och skatt, till hjälp med komponentindelning, uppskjuten skatt och upplysningskrav. Vi kan också bidra med rådgivning kring intern kompetens och kommunikation med styrelse och externa intressenter.

Med vår erfarenhet som revisorer inom fastighetsbranschen gör vi övergången tryggare, mer effektiv och anpassad till just ert bolags behov.