Holding Schweizer Immobilien

DIREKTER BESITZ VON GRUNDSTÜCKEN

Ansässige Privatpersonen

Persönliche Einkommensteuer

Einkünfte aus Immobilien, wie z. B. Mieteinnahmen, unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Außerdem wird ein fiktiver Betrag auf der Grundlage des Marktwerts (fiktiver Mietwert) zum Einkommen des Eigentümers hinzugerechnet, wenn er eine Immobilie persönlich nutzt.

Grundsteuer

Es wird jährlich eine spezielle Grundsteuer erhoben. Die Sätze und Methoden variieren von Ort zu Ort. Sie wird in der Regel auf der Grundlage des Steuerwerts der Immobilie berechnet. Der Steuerwert wird von den zuständigen Behörden festgesetzt. Je nach Region wenden sie eine Formel an oder nehmen eine Schätzung vor Ort vor. In der Regel liegt der Steuerwert zwischen 70 und 90 % des Nettomarktwerts der Immobilie. In einigen Regionen gilt der kapitalisierte Mietwert. Der Steuersatz ist in der Regel in Promille angegeben (in den meisten Kantonen etwa 0,1 %). Er ist je nach Standort entweder vom Eigentümer zu Beginn des Jahres oder vom Eigentümer am Ende des Jahres zu entrichten.

Abzugsfähigkeit von Kosten, Zinsen und Abschreibungen

Für natürliche Personen, die eine Liegenschaft im Geschäftsvermögen besitzen, können die Zinsen vollumfänglich von der Einkommenssteuer abgezogen werden, während natürliche Personen, die eine Liegenschaft im Privatvermögen besitzen, nur den um 50'000 Franken erhöhten Gesamtbetrag der Einkünfte aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen anrechnen können. Die Abschreibung von Geschäftsliegenschaften kann auf jährlicher Basis erfolgen. Sie wird in der Regel linear auf den Anschaffungspreis vorgenommen. Während die Zinsen für natürliche Personen, die Immobilien in ihrem Privatvermögen besitzen, abzugsfähig sind, sind die Hypothekenabschreibungen nicht abzugsfähig. Ein indirekter Abzug ist über das Schweizer System der dritten Säule möglich.

Unterhaltskosten, d.h. Kosten, die zur Werterhaltung der Immobilie aufgewendet werden, wie z.B. Erfrischungen, Anstriche, Reparaturen, Heizung und Investitionen in grüne Energie, sind in dem Jahr, in dem sie anfallen, voll abzugsfähig. Verbesserungskosten, d. h. Kosten, die den Wert der Immobilie erhöhen, sind jedoch nicht in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie anfallen, sondern nur mit dem beim Verkauf der Immobilie erzielten Kapitalgewinn.

Die Hypothek ist vom Betriebsvermögen/Privatvermögen abzugsfähig.

Verluste - Rücktrag/Vortrag

Verluste, die in den Geschäftsbüchern eines Selbständigen erscheinen, können sieben Jahre lang vorgetragen werden. Privatpersonen, die keine selbständige Tätigkeit ausüben, können keine Verluste über einen längeren Zeitraum hinweg geltend machen.

Nicht ansässige Privatpersonen

Gebietsfremde Personen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Personen, mit der Ausnahme, dass Zinsen und Hypotheken anteilig zugewiesen werden (internationale Steuerzuweisung) und nicht auf objektiver Basis. So kann es vorkommen, dass in der Schweiz Steuern fällig werden, während die Person einen weltweiten Verlust realisiert hat, oder umgekehrt.

Ausländische Personen müssen daher eine jährliche Steuererklärung abgeben, in der sie ihr weltweites Einkommen und Vermögen angeben. Nur die mit der Immobilie selbst verbundenen Elemente werden in der Schweiz besteuert, allerdings zum weltweit geltenden Einkommens- und Vermögenssteuersatz. In den meisten Kantonen ist es möglich, sich für eine vereinfachte Steuererklärung/Steuerveranlagung zu entscheiden. Diese Art der Besteuerung ist jedoch häufig teurer als das normale Besteuerungs-/Erklärungsverfahren.

Ansässige Unternehmen

Körperschaftssteuer

Unternehmenseinkünfte wie Mieteinnahmen und Kapitalgewinne unterliegen der Körperschaftssteuer.

Abzugsfähigkeit von Kosten, Zinsen und Abschreibungen

Unternehmen können Zinskosten und Abschreibungskosten von ihrem Gewinn abziehen. Die Abschreibung von Betriebsvermögen kann auf jährlicher Basis erfolgen. Sie werden in der Regel vom Anschaffungswert an linear verbucht.

Anti-Steuervermeidungsregeln

In der Schweiz gibt es nur sehr wenige spezifische Vorschriften zur Bekämpfung der Steuervermeidung. In den meisten Fällen gilt jedoch der allgemeine Grundsatz des Rechtsmissbrauchs oder der Steuerumgehung. Während Steuervermeidung nach schweizerischem Recht nicht per se strafbar ist (die Steuerzahler werden lediglich aufgefordert, entsprechend der wirtschaftlichen Substanz der Struktur oder Transaktion Steuern zu zahlen), sind Steuerhinterziehung und Steuerbetrug hingegen strafbar.

Verluste - Rücktrag/Vortrag

Verluste können bis zu sieben Jahre lang vorgetragen werden; ein Rücktrag ist jedoch nicht möglich. Darüber hinaus können auch Verluste ausländischer Betriebsstätten mit Schweizer Einkünften verrechnet werden, sofern keine ausländischen Gewinne vorliegen.

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Unternehmen, da gebietsfremde Unternehmen, die Immobilien in der Schweiz halten, durch ihre wirtschaftliche Zugehörigkeit als steuerlich ansässig gelten. Sie müssen daher eine jährliche Steuererklärung in der Schweiz abgeben. Die Körperschafts- und Kapitalsteuern werden auf der Grundlage der internationalen Steuerzuordnung fällig.

INDIREKTER BESITZ VON GRUNDSTÜCKEN

Ansässige Privatpersonen

Persönlich

Die persönliche Vermögenssteuer wird auf der Grundlage der Bewertung der Aktien fällig (Methode der Praktiker). Persönliche Einkommenssteuer ist nur dann fällig, wenn das Unternehmen Einkünfte wie Zinsen oder Dividenden ausschüttet. Natürliche Personen, die 10 % oder mehr der Aktien eines Schweizer Unternehmens halten, gelten als qualifiziert beteiligt. Wenn diese Aktien im Privatvermögen gehalten werden, unterliegen Dividendeneinkünfte je nach Standort einer Steuerbefreiung von 50 bis 30 %, während für Aktien, die im Geschäftsvermögen gehalten werden, eine Steuerbefreiung von 50 bis 60 % gilt. Der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft unterliegt jedoch der Immobilien-Kapitalertragssteuer. Lokale Vorschriften können spezifische Befreiungen und Ausnahmen vorsehen.

Quellensteuer auf Dividenden

Dividenden eines Schweizer Unternehmens unterliegen bei der Ausschüttung einer 35%igen Quellensteuer. Die Quellensteuer ist für einen in der Schweiz ansässigen Steuerpflichtigen vollständig rückzahlbar, sofern er die von der Gesellschaft erhaltenen Einkünfte deklariert. Die Verrechnungssteuer gilt auch für fiktive Dividenden. Die Verrechnungssteuer wird endgültig, wenn die natürlichen Personen die von der Gesellschaft erhaltenen (fiktiven) Einkünfte nicht melden.

Abzugsfähigkeit von Kosten

Schuldzinsen, die für den Erwerb oder die Finanzierung des Unternehmens aufgenommen wurden, können bis zur Höhe des Gesamtbetrags der um 50.000 CHF erhöhten Einkünfte des Vermögens abgezogen werden.

Verluste

Bei einer natürlichen Person, die eine selbständige Tätigkeit ausübt, können Verluste bis zu sieben Jahre lang vorgetragen werden; es besteht jedoch keine Möglichkeit eines Rücktrags. Verluste aus der beruflichen Tätigkeit können zur Verrechnung mit Einkünften aus einer Immobiliengesellschaft verwendet werden.

Nicht ansässige Privatpersonen

Gebietsfremde Personen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Personen, mit Ausnahme der teilweisen Besteuerung von Dividenden und der Vermögenssteuer auf Aktien, die ausschließlich in die Zuständigkeit des Wohnsitzlandes fallen. Darüber hinaus stellt die Quellensteuer für nicht in der Schweiz ansässige Begünstigte grundsätzlich eine endgültige Steuerbelastung auf Einkünfte aus beweglichem Vermögen dar, es sei denn, es besteht die Möglichkeit einer vollständigen oder teilweisen Befreiung (im Allgemeinen durch Rückerstattung auf Antrag) gemäß einem anwendbaren internationalen Steuerabkommen der Schweiz. Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen gewähren das Recht auf eine teilweise Rückerstattung der schweizerischen Verrechnungssteuer, so dass in der Schweiz eine Abgeltungssteuer von 15 % verbleibt, auf die in der Regel eine ausländische Steuergutschrift im Heimatland anwendbar ist. Bei einem Verkauf der Immobilie von einem Abkommen in das andere können unterschiedliche Regeln gelten.

Ansässige Unternehmen

Körperschaftssteuer

Einkünfte aus Dividenden und Kapitalgewinnen können für eine Schweizer Beteiligungserleichterung in Frage kommen, wenn die Schweizer Holdinggesellschaft mindestens 10 % der Beteiligung an der ausschüttenden Gesellschaft besitzt oder Beteiligungen an der ausschüttenden Gesellschaft hält, die einen Marktwert von mindestens CHF 1'000'000 haben. Die Steuerrückerstattung wird anhand des Verhältnisses zwischen dem Nettoertrag oder -gewinn aus qualifizierten Beteiligungen und dem gesamten steuerpflichtigen Einkommen innerhalb eines Steuerjahres berechnet. Für die Befreiung von Kapitalgewinnen ist eine Haltedauer von mindestens einem Jahr erforderlich.

Abzugsfähigkeit von Kosten, Zinszahlungen und Abschreibungen

Normale Geschäftskosten und Abschreibungen auf Einkommen und Kapital, die während des Geschäftsjahres gezahlt werden oder anfallen, sind abzugsfähig. Die Abzüge sind steuerlich wirksam, wenn sie in der Bilanz des Unternehmens ausgewiesen sind. Zinsen sind im Allgemeinen abzugsfähig, vorbehaltlich der Grundsätze des Fremdvergleichs und der Unterkapitalisierung. Abschreibungen oder Wertminderungen auf Investitionen sind ebenfalls steuerlich absetzbar. Unter der Annahme, dass ein zukünftiger Verkauf der Investition höher ist als der Buchwert, werden die auf die Investition vorgenommenen Abschreibungen wieder in das steuerpflichtige Einkommen integriert und kommen nicht in den Genuss von Steuererleichterungen für Kapitalerträge.

Richtlinie zur Bekämpfung der Steuervermeidung

In der Schweiz gibt es nur wenige spezifische Vorschriften zur Bekämpfung der Steuervermeidung, in den meisten Fällen gilt jedoch der allgemeine Grundsatz des Rechtsmissbrauchs oder der Steuervermeidung. Während Steuervermeidung nach schweizerischem Recht nicht per se strafbar ist (die Steuerzahler werden lediglich aufgefordert, entsprechend der wirtschaftlichen Substanz der Struktur oder Transaktion Steuern zu zahlen), sind Steuerhinterziehung und Steuerbetrug hingegen strafbar.

Quellensteuer auf Dividenden

Auf Dividenden einer Schweizer Gesellschaft wird eine Quellensteuer von 35 % einbehalten. Die Quellensteuer ist für ein in der Schweiz ansässiges Unternehmen vollständig rückerstattbar, sofern es die von der Gesellschaft erhaltenen Einkünfte deklariert. Die Verrechnungssteuer gilt auch für fiktive Dividenden. Die Verrechnungssteuer wird endgültig, wenn das Unternehmen die von der Tochtergesellschaft erhaltenen (fiktiven) Einkünfte nicht meldet. Eine Quellensteuerbefreiung zwischen Schweizer Unternehmen ist durch rechtzeitige Einreichung entsprechender Formulare möglich.

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Unternehmen, da gebietsfremde Unternehmen, die in der Schweiz Immobilien halten, aufgrund ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit als steuerlich ansässig gelten. Darüber hinaus stellt die Verrechnungssteuer für nicht in der Schweiz ansässige Begünstigte grundsätzlich eine endgültige Steuerbelastung für Einkünfte aus beweglichem Vermögen dar, es sei denn, es besteht die Möglichkeit einer vollständigen oder teilweisen Befreiung (im Allgemeinen durch Rückerstattung auf Antrag) gemäß einem anwendbaren internationalen Steuerabkommen der Schweiz. Mit mehr als 100 Doppelbesteuerungsabkommen ist die Schweiz bei der Rückerstattung der Quellensteuer recht flexibel. Mit den meisten OCDE-Ländern beträgt die verbleibende Quellensteuer in der Schweiz 0. Eine Befreiung an der Quelle ist ebenfalls möglich, wenn eine Vorabklärung/Genehmigung eingeholt wird. Die Schweiz wendet strenge Regeln für das "treaty shopping" an.

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