Holding immobilier suisse

HOLDING IMMOBILIER SUISSE

DÉTENTION DIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS

Personnes physiques résidentes

Impôt sur le revenu des personnes physiques

Les revenus tirés des biens immobiliers, tels que les revenus locatifs, sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. En outre, un montant fictif basé sur la valeur marchande (valeur locative présumée) est également ajouté au revenu du propriétaire en cas d'utilisation personnelle d'un bien immobilier.

Impôt foncier

Un impôt spécial annuel sur la propriété est prélevé chaque année. Les taux et les méthodes varient d'un endroit à l'autre. Elle est généralement calculée sur la base de la valeur fiscale de la propriété. La valeur fiscale est déterminée par les autorités compétentes. Selon la région, elles appliquent une formule ou procèdent à une estimation sur place. En règle générale, la valeur fiscale se situe entre 70 et 90 % de la valeur marchande nette du bien. La valeur locative capitalisée s'applique dans certaines régions. Le taux est généralement de l'ordre de 0,1 % par kilomètre (dans la plupart des cantons). Elle est due, selon la localisation, soit par le propriétaire au début de l'année, soit par le propriétaire à la fin de l'année.

Déductibilité des frais, intérêts et amortissements

Pour les personnes qui possèdent un bien immobilier à titre professionnel, les intérêts peuvent être entièrement déduits de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, alors que les personnes qui possèdent un bien immobilier à titre privé ne peuvent déduire que le montant total des revenus de la fortune mobilière et immobilière augmenté de 50 000 CHF. L'amortissement des immeubles commerciaux peut avoir lieu sur une base annuelle. Il est généralement effectué sur le prix d'acquisition de manière linéaire. Si les intérêts sont déductibles pour les personnes possédant des immeubles dans leur patrimoine privé, les amortissements hypothécaires ne sont pas déductibles. Une déduction indirecte est possible grâce au système suisse du troisième pilier.

Les frais d'entretien, qui sont les frais engagés pour maintenir la valeur du bien, tels que les rafraîchissements, les peintures, les réparations, le chauffage et les investissements en énergie verte sont entièrement déductibles l'année où ils sont engagés. En revanche, les frais d'amélioration, qui sont les frais qui améliorent la valeur du bien, ne sont pas déductibles l'année où ils sont effectués, mais uniquement sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien.

L'hypothèque est déductible du patrimoine professionnel/de la fortune personnelle.

Pertes - report en arrière/en avant ("carry back/forward")

Les pertes qui apparaissent dans les livres commerciaux d'un indépendant peuvent être reportées pendant sept ans. Les particuliers n'ayant pas d'activité indépendante ne peuvent pas reporter une perte dans le temps.

Personnes physiques non résidentes

Les personnes physiques non résidentes sont traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes, à l'exception des intérêts et des hypothèques qui sont répartis au prorata (répartition fiscale internationale) et non sur une base objective. Ainsi, des impôts peuvent être dus en Suisse alors que la personne a réalisé une perte globale, ou l'inverse.

Ainsi, les personnes étrangères doivent remplir une déclaration d'impôt annuelle, en déclarant leurs revenus et leur fortune au niveau mondial. Seuls les éléments attachés au bien immobilier lui-même seront imposés en Suisse, mais au taux d'imposition du revenu et de la fortune applicable au niveau mondial. Dans la plupart des cantons, il est possible d'opter pour une déclaration d'impôt/imposition simplifiée. Toutefois, cette méthode d'imposition est très souvent plus coûteuse que la procédure ordinaire d'imposition/déclaration.

Sociétés résidentes

Impôt sur le revenu des sociétés

Les revenus professionnels tels que les revenus locatifs et les gains en capital sont soumis à l'impôt sur les sociétés.

Déductibilité des coûts, des intérêts et des amortissements

Les entreprises peuvent déduire les frais d'intérêt et les frais d'amortissement de leurs bénéfices. L'amortissement des actifs commerciaux peut avoir lieu sur une base annuelle. Il est généralement comptabilisé à partir de la valeur d'acquisition sur une base linéaire.

Règles anti-évasion fiscale

La Suisse a très peu de règles spécifiques contre l'évasion fiscale. Toutefois, le principe général d'abus de droit ou d'évasion fiscale s'applique dans la plupart des cas. Si l'évitement fiscale ne constitue pas en soi une infraction punissable en vertu de la législation suisse (les contribuables sont simplement invités à payer des impôts en fonction de la substance économique de la structure ou de la transaction), l'évasion et la fraude fiscale constituent en revanche des infractions pénales.

Pertes - report en arrière/en avant ("carry back/forward")

Les pertes peuvent être reportées en avant pendant sept ans au maximum ; toutefois, il n'existe aucune possibilité de report en arrière ("carry back"). En outre, les pertes des établissements stables étrangers peuvent également être compensées par des revenus suisses, à condition qu'il n'y ait pas de bénéfices étrangers.

Sociétés non résidentes

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les sociétés non résidentes détenant des biens immobiliers en Suisse sont considérées comme résidentes à des fins fiscales en raison de leur affiliation économique. Elles doivent donc déposer une déclaration d'impôt annuelle en Suisse. Les impôts sur le revenu et le capital des sociétés sont dus sur la base de la répartition fiscale internationale.

DÉTENTION INDIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS

Personnes physiques résidentes

Particuliers

L'impôt sur la fortune personnelle est dû sur la base de l'évaluation des actions (méthode des praticiens). L'impôt sur le revenu des personnes physiques est dû uniquement en cas de flux de revenus provenant de la société, tels que les intérêts ou les dividendes. Les personnes qui détiennent 10% ou plus des actions d'une société suisse sont considérées comme ayant une participation qualifiée. Lorsque ces actions sont détenues dans leur patrimoine privé, les revenus des dividendes sont soumis à une exonération de 30 à 50 % selon le lieu, tandis que les actions détenues dans le patrimoine professionnel sont soumises à une exonération de 50 à 60 % de l'impôt sur le revenu Les gains en capital sur la vente d'actions d'une société sont exonérés d'impôt pour les résidents suisses. Toutefois, la vente d'actions d'une société immobilière est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. Les règles locales peuvent prévoir des exonérations et des exceptions spécifiques.

Impôt à la source sur les dividendes

Les dividendes d'une société suisse sont soumis à un impôt à la source de 35 % en cas de distribution de dividendes. L'impôt à la source est entièrement remboursable pour un résident suisse, à condition qu'il déclare le revenu reçu de l'entité. L'impôt à la source s'applique également aux dividendes présumés. L'impôt à la source devient définitif si les personnes physiques ne déclarent pas le revenu ( présumé ) reçu de la société.

Déductibilité des coûts

Les intérêts des dettes contractées pour l'achat ou le financement de l'entreprise peuvent être déduits jusqu'à concurrence du montant total des revenus de la fortune majoré de 50 000 CHF.

Pertes

Pour une personne physique exerçant une activité indépendante, les pertes peuvent être reportées en avant pendant sept ans au maximum ; toutefois, il n'y a pas de possibilité de report en arrière ("carry back"). Les pertes de l'activité professionnelle peuvent être utilisées pour compenser les revenus d'une société immobilière.

Personnes physiques non résidentes

Les personnes physiques non résidentes sont traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes, à l'exception de l'imposition partielle des dividendes et de l'impôt sur la fortune pour les actions qui relèvent uniquement de la compétence du pays de résidence. En outre, pour les bénéficiaires non résidents suisses, l'impôt à la source est principalement destiné à constituer une charge fiscale définitive sur les revenus de la fortune mobilière, à moins qu'une exonération totale ou partielle (généralement par remboursement sur demande) ne soit disponible en vertu d'une convention fiscale internationale suisse applicable. La plupart des conventions de double imposition accordent le droit à un remboursement partiel de l'impôt anticipé suisse, laissant un impôt final de 15 % en Suisse, sur lequel un crédit d'impôt étranger est généralement applicable dans le pays de résidence. Des règles différentes peuvent s'appliquer en cas de vente de biens immobiliers d'une convention à l'autre.

Sociétés résidentes

Impôt sur le revenu des sociétés

Les revenus provenant de dividendes et de gains en capital peuvent bénéficier d'un dégrèvement pour participation suisse si la société holding suisse possède au moins 10% de la participation de l'entité distribuant les dividendes ; ou détient des participations de l'entité distribuant les dividendes qui ont une juste valeur marchande d'au moins CHF 1'000'000. L'abattement fiscal est calculé en fonction du rapport entre le revenu ou le gain net des participations qualifiées et le revenu total imposable réalisé au cours d'une année fiscale. Pour l'exonération des gains en capital, une période de détention d'au moins un an est nécessaire.

Déductibilité des frais, des paiements d'intérêts et des amortissements

Les frais professionnels normaux et les amortissements sur le revenu et le capital payés ou accumulés pendant l'année commerciale sont déductibles. Les déductions sont fiscalement efficaces si elles sont comptabilisées dans les états financiers de l'entreprise. Les intérêts sont généralement déductibles, sous réserve des principes de pleine concurrence et de sous-capitalisation. L'amortissement ou la dépréciation des investissements sont également déductibles fiscalement. Dans l'hypothèse où la vente future de l'investissement est supérieure à la valeur comptable, les dépréciations effectuées sur l'investissement seront réintégrées dans le revenu imposable et ne bénéficieront pas de l'exonération des plus-values.

Directive anti-évasion fiscale

La Suisse a très peu de règles spécifiques contre l'évasion fiscale, cependant, le principe général de l'abus de droit ou de l'évasion fiscale s'applique dans la plupart des cas. Si l'évitement fiscal ne constitue pas en soi une infraction punissable en vertu de la législation suisse (les contribuables sont simplement invités à payer des impôts en fonction de la substance économique de la structure ou de la transaction), l'évasion et la fraude fiscale constituent en revanche des infractions pénales.

Impôt à la source sur les dividendes

Les dividendes d'une société suisse sont soumis à un impôt à la source de 35 %. L'impôt à la source est entièrement remboursable pour une société résidente suisse, à condition qu'elle déclare les revenus reçus de l'entité. L'impôt à la source s'applique également aux dividendes présumés. L'impôt à la source devient définitif si la société ne déclare pas le revenu ( présumé ) reçu de la filiale. Une exemption à la source entre sociétés suisses est possible en remplissant à temps les formulaires appropriés.

Sociétés non-résidentes

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les sociétés non résidentes détenant des biens immobiliers en Suisse sont considérées comme résidentes à des fins fiscales en raison de leur affiliation économique. En outre, pour les bénéficiaires non résidents suisses, l'impôt à la source est principalement destiné à constituer une charge fiscale définitive sur les revenus des biens mobiliers, à moins qu'un allégement total ou partiel (généralement par le biais d'un remboursement sur demande) ne soit disponible en vertu d'une convention fiscale internationale suisse applicable. Avec plus de 100 conventions de double imposition, la Suisse est assez souple en matière de remboursement de l'impôt à la source. Avec la plupart des pays de l'OCDE, l'impôt à la source restant en Suisse est de 0. Une exemption à la source est également possible en obtenant une autorisation préalable. La Suisse applique des règles strictes en matière de "treaty shopping".

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