Verkauf und Übertragung von Schweizer Liegenschaften

DIREKTVERKAUF VON IMMOBILIEN

Ansässige Privatperson

Kapitalgewinne

Gewinne aus der Veräußerung von Privatgrundstücken unterliegen auf Bundesebene nicht der Steuer (steuerfreier Kapitalgewinn). Für Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien gelten jedoch besondere Regeln. Sie können nämlich getrennt vom übrigen Einkommen besteuert werden und unterliegen einer kantonalen/kommunalen Grundstückgewinnsteuer. Die Steuer wird auf den Kapitalgewinn erhoben (Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und der Verbesserungskosten), und die Steuerlast fällt dem Verkäufer zu. In einigen Fällen befreien die Kantone Veräußerungsgewinne, die unter einem bestimmten Schwellenwert liegen, oder Veräußerungsgewinne, die auf Immobilien erzielt werden, die länger als eine bestimmte Anzahl von Jahren gehalten werden, von der Steuer. In einigen Kantonen können auch die Jahre der Eigennutzung doppelt gezählt werden. Andererseits erhöht sich die Steuerbelastung in der Regel bei kurzfristigem Besitz.

Mehrwertsteuer / Handänderungssteuer

Grundsätzlich sind die Lieferung und Vermietung von Grundstücken von der Mehrwertsteuer befreit. Unternehmen und Privatpersonen, die für die Mehrwertsteuer registriert sind, können den Verkauf jedoch optional der Mehrwertsteuer unterwerfen, was zur Folge hat, dass die mit dem Erwerb, der Instandhaltung und der Verbesserung der Immobilie verbundene Vorsteuer abzugsfähig ist. Die Option ist nicht möglich, wenn die Immobilie ausschließlich für private (Wohn-)Zwecke genutzt wird.

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Erwerb von rechtlichem oder wirtschaftlichem Eigentum an Schweizer Immobilien an und ist vom Käufer zu entrichten. Der Verkehrswert der Immobilie wird mit einem Satz von ca. 1-3% je nach Standort besteuert. Es können jedoch verschiedene spezifische lokale Besonderheiten gelten.

Stundung der Steuer

Die Kapitalertragssteuer auf Immobilien wird in der Regel aufgeschoben, wenn ein Hauptwohnsitz verkauft wird und der Erlös aus dem Verkauf innerhalb von zwei Jahren in eine Ersatzimmobilie in der Schweiz investiert wird, die demselben Zweck dient. Ähnliche Regeln gelten im Falle von Erbschaften, Schenkungen und Eigentumsübertragungen infolge von Scheidungen.

Verluste

Gewerbliche Verluste von Freiberuflern können sieben Steuerjahre lang vorgetragen und mit allen Einkünften verrechnet werden, auch mit Kapitalgewinnen aus der Veräußerung von Immobilien. Natürliche Personen, die keine selbständige Tätigkeit ausüben, können einen möglichen Kapitalverlust aus dem Verkauf einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnen.

Nicht ansässige Privatpersonen

Nicht ansässige Privatpersonen Ihre beschränkte Steuerpflicht in der Schweiz endet zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie, sofern sie in der Schweiz nicht mehr beschränkt haften. Bis zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie muss eine Steuererklärung abgegeben werden. Die Steuern werden anteilig erhoben.

Ansässiges Unternehmen

Kapitalgewinne

Kapitalgewinne werden als normales Geschäftseinkommen behandelt und sind Teil des steuerpflichtigen Gewinns eines Unternehmens. Je nach kantonaler Gesetzgebung gelten jedoch besondere Regeln für Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Sie können nämlich getrennt von anderen Einkünften besteuert werden und unterliegen einer kantonalen/kommunalen Grundstücksgewinnsteuer. Die Steuer wird auf den Kapitalgewinn erhoben (Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und der Verbesserungskosten), und die Steuerlast fällt dem Verkäufer zu. In einigen Fällen befreien die Kantone Kapitalgewinne, die unter einem bestimmten Schwellenwert liegen, oder Kapitalgewinne aus Immobilien, die länger als eine bestimmte Anzahl von Jahren gehalten werden. Andererseits erhöht sich die Steuerlast in der Regel, wenn die Immobilie nur kurzfristig gehalten wird. In Fällen, in denen der Verkaufspreis den Buchwert übersteigt, werden die auf den Anschaffungspreis vorgenommenen Abschreibungen zusammen mit dem normalen Einkommen besteuert (so genannte "wiedereingebrachte Abschreibung"), und nur der Teil des Gewinns, der den Anschaffungswert übersteigt (abzüglich der Verbesserungskosten und der Anschaffungskosten), unterliegt der speziellen Immobilien-Kapitalertragsteuer. Die Situation kann recht komplex sein, wenn ein Unternehmen, das in einem Kanton ansässig ist, der die Grundstücksgewinne zusammen mit den ordentlichen Erträgen besteuert, eine Liegenschaft in einem anderen Kanton besitzt, der eine besondere Grundstücksgewinnsteuer auf den Verkauf von Liegenschaften erhebt. Die Regeln für die interaktive Steuerzuweisung zielen darauf ab, eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, aber die Situation kann recht komplex sein.

Mehrwertsteuer / Handänderungssteuer

Grundsätzlich sind die Lieferung und Vermietung von Grundstücken von der Mehrwertsteuer befreit. Unternehmen, die für die Mehrwertsteuer registriert sind, können den Verkauf jedoch optional der Mehrwertsteuer unterwerfen, was zur Folge hat, dass die Vorsteuer im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Instandhaltung und der Verbesserung der Immobilie abzugsfähig ist. Eine Option ist nicht möglich, wenn die Immobilie ausschließlich für private (Wohn-)Zwecke genutzt wird.

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Erwerb von rechtlichem oder wirtschaftlichem Eigentum an Schweizer Immobilien an und ist vom Käufer zu entrichten. Der Verkehrswert der Immobilie wird mit einem Satz von ca. 1-3% je nach Standort besteuert. Es können jedoch verschiedene spezifische lokale Besonderheiten gelten.

Stundung der Steuer

Die Einkommens- bzw. Kapitalgewinnsteuer auf den Verkauf einer Liegenschaft wird in der Regel aufgeschoben, wenn eine betrieblich genutzte Liegenschaft verkauft wird und der Erlös aus dem Verkauf innerhalb von zwei bis fünf Jahren in eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert wird, die demselben Zweck dient. Unter einer "betrieblich genutzten Liegenschaft" ist eine Liegenschaft zu verstehen, die dem Betrieb des Unternehmens dient, wie z.B. eigene Büros, eine Anlage, ein Lager usw. Eine Immobilie, die hauptsächlich als Investition, zur Renovierung und zum Wiederverkauf oder zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt wird, kommt für einen Aufschub des Veräußerungsgewinns nicht in Frage. Unternehmensumstrukturierungen (Änderung der Rechtsform, Fusionen, Entflechtungen) führen ebenfalls zu einem Aufschub der Steuer auf Veräußerungsgewinne.

Verluste

Kommerzielle Verluste können sieben Steuerjahre lang vorgetragen und mit allen Einkünften, einschließlich Kapitalgewinnen aus Immobilien, verrechnet werden.

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Unternehmen, da gebietsfremde Kapitalgesellschaften, die Immobilien in der Schweiz halten, durch ihre wirtschaftliche Zugehörigkeit steuerlich als gebietsansässig gelten. Man sollte jedoch immer bedenken, dass bei einem ausländischen Unternehmen, das eine Immobilie in der Schweiz besitzt, ein potenzieller Konflikt bei der Besteuerung des Gewinns in beiden Ländern besteht. Daher müssen die Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens über den Verkauf von Immobilien von Fall zu Fall analysiert werden, um sicherzustellen, welches Land das Recht hat, den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zu besteuern.

INDIREKTER VERKAUF

Ansässige Privatpersonen

Kapitalerträge

Privatanleger zahlen keine Kapitalertragssteuer auf Gewinne, die sie durch den Verkauf von Vermögenswerten aus ihrem Privatvermögen erzielen. Unter bestimmten Bedingungen können jedoch besondere Vorschriften die Steuerfreiheit von Kapitalgewinnen für in der Schweiz ansässige natürliche Personen verhindern. Für natürliche Personen, die Anlagen in ihrem Geschäftsvermögen halten, werden Kapitalgewinne als Einkommen aus ihrer beruflichen Tätigkeit besteuert. Darüber hinaus gelten auf kantonaler Ebene besondere Regeln für Kapitalgewinne aus dem Verkauf von so genannten Immobiliengesellschaften. Denn auch die wirtschaftliche Veränderung des Eigentums an Immobilien kann eine Besteuerung auslösen, was bei der Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft der Fall ist. Im Allgemeinen löst nur die Übertragung aller oder der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft die Kapitalertragssteuer aus. Je nach örtlicher Gesetzgebung reicht jedoch auch der Verkauf eines einzigen Anteils aus, um die Immobiliengewinnsteuer auszulösen.

Mehrwertsteuer/Übertragungssteuer

Der Verkauf von Anteilen ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen.

Wirtschaftliche Veränderungen des Eigentums an Immobilien können ebenfalls eine Grunderwerbssteuer auslösen, was bei der Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft der Fall ist. Im Allgemeinen löst nur die Übertragung aller oder der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft die Handänderungssteuer aus. Einige Kantone besteuern jedoch auch die Übertragung von Minderheitsbeteiligungen.

Stundung der Steuer

Bei der Veräußerung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft durch eine Privatperson (Privat- oder Geschäftsvermögen) ist in der Regel kein Steueraufschub möglich. Sonderfälle können mit der örtlichen Steuerbehörde im Wege eines Vorbescheids verhandelt werden, sofern sie hinreichende Ähnlichkeiten mit dem Steueraufschub aufweisen, der gewährt wird, wenn die Privatperson die Immobilie direkt besitzt.

Verluste

Gewerbliche Verluste können sieben Steuerjahre lang vorgetragen und mit allen Einkünften, einschließlich Kapitalgewinnen aus dem Verkauf einer Immobiliengesellschaft, verrechnet werden.

Nicht ansässige Privatpersonen

Nicht gebietsansässige natürliche Personen werden genauso behandelt wie gebietsansässige natürliche Personen. Je nachdem, ob es sich bei dem Unternehmen, das die Immobilien in der Schweiz hält, um ein schweizerisches oder ein ausländisches Unternehmen handelt, und je nach den Bestimmungen des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens unterliegt der Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Unternehmensanteilen jedoch den schweizerischen Steuervorschriften oder nicht. Jedes Abkommen hat seine eigenen Regeln und gewährt das Besteuerungsrecht entweder der Schweiz oder dem ausländischen Staat. Jeder Fall muss einzeln analysiert werden.

Ansässige Unternehmen

Kapitalgewinne

Unternehmen kommen in den Genuss von Beteiligungserleichterungen auf Kapitalgewinne, wenn sie mindestens 10 % der Aktien des Unternehmens verkaufen
des Unternehmens veräußern, während sie die 10%ige Beteiligung mindestens ein Jahr lang gehalten haben. Der Verkauf von Anteilen an einer so genannten Immobiliengesellschaft kann jedoch der speziellen Immobilien-Kapitalgewinnsteuer auf kantonaler Ebene unterliegen.

Aufschub der Steuer

Für den Verkauf von Aktien gibt es in der Regel keinen Steueraufschub. Ein Aufschub kann jedoch beantragt werden, wenn die Investition in die Immobiliengesellschaft die gleichen Bedingungen erfüllt wie die oben erwähnte Befreiung von der Kapitalertragssteuer.

Verluste

Gewerbliche Verluste können sieben Steuerjahre lang vorgetragen und mit allen Einkünften, einschließlich Kapitalgewinnen, verrechnet werden.

Mehrwertsteuer/Übertragungssteuer/Stempelsteuer

Der Verkauf von Aktien ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Der wirtschaftliche Wechsel des Eigentums an Immobilien kann auch eine Grunderwerbssteuer auslösen. Eine solche Übertragung findet statt, wenn Anteile an einer Immobiliengesellschaft übertragen werden. Im Allgemeinen löst nur die Übertragung aller oder der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft die Grunderwerbssteuer aus. Einige Kantone besteuern jedoch auch die Übertragung von Minderheitsbeteiligungen

Die Übertragung von Wertpapieren unter Beteiligung eines schweizerischen Wertpapierhändlers (Unternehmen, die gemäß ihrer letzten Bilanz mehr als 10 Mio. CHF an Anlagen halten) löst eine Stempelsteuer aus (0,15 % auf die Übertragung von schweizerischen Anlagen und 0,3 % auf ausländische Anlagen).

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden wie gebietsansässige Unternehmen behandelt, da gebietsfremde Kapitalgesellschaften, die Immobilien in der Schweiz halten, aufgrund ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit steuerlich als gebietsansässig gelten. Man sollte jedoch immer bedenken, dass es bei ausländischen Unternehmen, die Immobilien in der Schweiz besitzen, zu einem potenziellen Konflikt bei der Besteuerung des Gewinns in beiden Ländern kommt. Daher müssen die Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens über den Verkauf von Anteilen/Grundstücken von Fall zu Fall analysiert werden, um sicherzustellen, welches Land das Recht hat, den Gewinn aus dem Verkauf der Immobiliengesellschaft zu besteuern.

DIREKTE ÜBERTRAGUNG INNERHALB EINES KONZERNS
(SCHWEIZER IMMOBILIEN AN SCHWEIZER UNTERNEHMEN)

Ansässige Unternehmen

Kapitalgewinne

Eine natürliche Person, die eine Immobilie im Betriebsvermögen hält (Personengesellschaft), kann diese Immobilie steuerneutral auf eine Kapitalgesellschaft übertragen, sofern diese eine "Geschäftseinheit" darstellt. Die Anwendung dieser Regel ist von einer Steuerbehörde zur anderen sehr unterschiedlich. Die grundlegende Definition einer Geschäftseinheit für Immobilien ist die folgende:

  • Die Immobilien werden an Konzerngesellschaften oder Dritte vermietet
  • Mindestens eine Person (extern oder intern) ist hauptamtlich mit der Verwaltung der Immobilien betraut;
  • Die Immobilienerträge entsprechen mindestens dem 20-fachen der Kosten für den mit der Immobilienverwaltung betrauten Mitarbeiter.

Für eine natürliche Person gilt eine Sperrfrist von fünf Jahren, während der sie die Anteile an der erwerbenden Einheit nicht verkaufen darf. Tut er es doch, können Einkommenssteuer und Immobilienertragssteuer fällig werden.

Sofern die Übertragung der Immobilie als steuerneutrale Umstrukturierung eingestuft werden kann, ist die Transaktion in Bezug auf alle mit der Übertragung von Immobilien verbundenen Steuern (Mehrwertsteuer, Grunderwerbssteuer, Kapitalertragssteuer, Einkommenssteuer, Stempelsteuer usw.) steuerneutral.

Eine juristische Person kann Immobilien steuerfrei an eine andere Schweizer Gesellschaft übertragen, sofern die übertragene Immobilie eine "Geschäftseinheit" darstellt (siehe Definition oben). Ist dies nicht der Fall, wird eine Kapitalertragssteuer bzw. Einkommenssteuer fällig (siehe oben definierte Regeln für den Verkauf einer Immobilie durch eine juristische Person). Die Steuerneutralität wird für alle Steuern gewährt, die bei der Übertragung von Immobilien anfallen.

Nicht ansässige Unternehmen

Nicht ansässige Unternehmen werden genauso behandelt wie ansässige Unternehmen, da Schweizer Immobilien, die von einem ausländischen Unternehmen gehalten werden, als Betriebsstätte in der Schweiz betrachtet werden. Es ist zu beachten, dass auf die von einer Betriebsstätte erzielten Gewinne keine Quellensteuer erhoben wird (ähnlich wie bei einer Zweigniederlassung), dass aber die mit der Immobilie erzielten Gewinne bei der Ausschüttung der Schweizer Quellensteuer unterliegen, sobald die Immobilie auf ein Schweizer Unternehmen übertragen wird.

INDIREKTE ÜBERTRAGUNG INNERHALB EINES KONZERNS
(SCHWEIZER IMMOBILIEN AN SCHWEIZER UNTERNEHMEN)

Ansässige Unternehmen

Kapitalgewinne

Beteiligungen von mindestens 20 % an Tochtergesellschaften können steuerfrei auf ein anderes Schweizer Unternehmen übertragen werden, sofern beide Unternehmen als direkte oder indirekte Tochtergesellschaften eines gemeinsamen Unternehmens angesehen werden können. Dieses Unternehmen kann sich in der Schweiz oder im Ausland befinden.

Ist die Bedingung von 20 % nicht erfüllt, gilt die Übertragung für Steuerzwecke als zum Marktwert erfolgt. Für die Bundessteuer wird die Beteiligungsfreistellung gewährt, so dass beim Verkauf einer solchen Beteiligung grundsätzlich keine Steuern anfallen sollten. Für kantonale und kommunale Steuerzwecke gelten jedoch die lokalen Vorschriften. Einige Kantone wenden die gleichen Regeln wie das Bundesgesetz an, andere erheben je nach ihrer Gesetzgebung die spezielle Kapitalgewinnsteuer.

Auf die Übertragung oder den Verkauf von Kapitalanlagen wird keine Mehrwertsteuer erhoben.

Je nach örtlicher Gesetzgebung kann eine Grunderwerbssteuer anfallen, wenn die Bedingungen für eine Steuerneutralität nicht erfüllt sind.

Nicht ansässige Unternehmen

Das Besteuerungsrecht für die Übertragung der Schweizer Immobiliengesellschaft kann je nach anwendbarem Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz oder dem Ausland zugewiesen werden. Sofern der Schweiz das Besteuerungsrecht zusteht, können je nach lokaler Gesetzgebung kantonale und kommunale Kapitalgewinnsteuern anfallen. Das Gleiche gilt für die Handänderungssteuer.

INDIREKTE ÜBERTRAGUNG INNERHALB EINES KONZERNS
(SCHWEIZER IMMOBILIEN AN AUSLÄNDISCHES UNTERNEHMEN)

Ansässige Unternehmen

Kapitalerträge

Eine steuerneutrale Übertragung ist nicht möglich. Es wird eine Einkommenssteuer und/oder eine Vermögenszuwachssteuer erhoben, einschließlich der Grunderwerbssteuer und der Mehrwertsteuer, falls dafür optiert wird. Siehe frühere Kommentare zur Besteuerung von Kapitalgewinnen in der Schweiz.

Aufgeschobene Steuer

Die Besteuerung des Grundstücksgewinns kann bis zu drei Jahre lang aufgeschoben werden, sofern die Immobilie einem geschäftlichen Zweck diente (Betriebsstätte, eigene Büros usw.). Wurde es nur als Anlageobjekt vermietet, ist kein Aufschub möglich.

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Unternehmen, da Schweizer Immobilien, die von einem ausländischen Unternehmen gehalten werden, als Betriebsstätte in der Schweiz betrachtet werden.

INDIREKTE ÜBERTRAGUNG INNERHALB EINES KONZERNS
(SCHWEIZER GRUNDSTÜCKE AN AUSLÄNDISCHE UNTERNEHMEN)

Ansässige Unternehmen

Kapitalgewinne

Die Übertragung von Schweizer Immobiliengesellschaften auf eine ausländische Gesellschaft kann nicht steuerneutral erfolgen. Die Übertragung erfolgt zu steuerlichen Zwecken zum Marktwert. Es wird eine Einkommenssteuer und/oder eine Vermögenszuwachssteuer erhoben, einschließlich der Grunderwerbssteuer und der Mehrwertsteuer, falls dafür optiert wird. Siehe frühere Kommentare zur Besteuerung von Kapitalgewinnen in der Schweiz.

Aufgeschobene Steuer

Die Besteuerung des Grundstücksgewinns kann bis zu drei Jahre lang aufgeschoben werden, sofern die Immobilie einem geschäftlichen Zweck diente (Betriebsstätte, eigene Büros usw.). Wurde es nur als Anlageobjekt vermietet, ist kein Aufschub möglich.

Nicht ansässige Unternehmen

Das Besteuerungsrecht für die Übertragung der Schweizer Immobiliengesellschaft kann je nach anwendbarem Doppelbesteuerungsabkommen der Schweiz oder dem Ausland zugewiesen werden. Sofern der Schweiz das Besteuerungsrecht zusteht, können je nach lokaler Gesetzgebung kantonale und kommunale Kapitalgewinnsteuern anfallen. Das Gleiche gilt für die Grunderwerbssteuer.

ÜBERTRAGUNG VON SCHWEIZER IMMOBILIEN AUF EINE EU-UNTERNEHMUNG

Die Schweiz ist nicht Teil der EU. Obwohl die Schweiz umfangreiche Abkommen mit der EU geschlossen hat, gibt es im Bereich der Steuerneutralität im Falle von Umstrukturierungen oder Immobilien nichts Besonderes. Es gelten die normalen Schweizer Steuervorschriften/Doppelbesteuerungsabkommensregeln.

Wie können wir Ihnen helfen?

Kontaktieren Sie uns per Telefon +41 43 488 5100 (Zürich), +41 21 311 0053 (Lausanne) oder +41  22 888 5050 (Genf) oder senden Sie uns Ihre Fragen, Kommentare oder Vorschläge.

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