Vente et transfert de biens immobiliers suisses

VENTE ET TRANSFERT DE BIENS IMMOBILIERS SUISSES

VENTE DIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS

Personne physique résidente

Gains en capital

Les gains réalisés sur des biens immobiliers privés ne sont pas soumis à l'impôt au niveau fédéral (gain en capital non imposable). Toutefois, des règles particulières s'appliquent aux gains en capital résultant de la vente de biens immobiliers. En effet, ils peuvent être imposés séparément des autres revenus et soumis à un impôt cantonal/municipal sur les gains immobiliers. L'impôt est prélevé sur la plus-value (prix de vente moins le prix d'achat et les frais d'amélioration) et la charge fiscale revient au vendeur. Dans certains cas, les cantons exonèrent les plus-values inférieures à un certain seuil ou les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus d'un certain nombre d'années. Les années d'activité professionnelle propre peuvent également compter double dans certains cantons. En revanche, la charge fiscale augmente généralement en cas de détention à court terme.

TVA / droits de mutation

En règle générale, la livraison et la location de biens immobiliers sont exonérées de la TVA. Toutefois, les entreprises et les particuliers enregistrés à la TVA peuvent, sur option, soumettre la vente à la TVA, ce qui aura pour effet de rendre déductible la TVA en amont liée à l'acquisition, l'entretien et l'amélioration du bien. L'option n'est pas possible lorsque le bien immobilier est utilisé exclusivement à des fins privées (résidentielles).

La taxe de transfert s'applique en cas d'acquisition de la propriété juridique ou économique d'un bien immobilier suisse et est due par l'acheteur. La valeur marchande du bien immobilier sera taxée à un taux d'environ 1-3% selon le lieu. Toutefois, diverses spécificités locales peuvent s'appliquer.

Report de l'impôt

L'impôt sur les plus-values immobilières sera généralement reporté si une résidence principale est vendue et que le revenu de la vente est réinvesti dans un bien de remplacement en Suisse qui remplit la même fonction dans un délai de deux ans. Des règles similaires s'appliquent en cas d'héritage, de donation et de changement de propriétaire suite à un divorce.

Pertes

Les pertes commerciales subies par les professionnels indépendants peuvent être reportées pendant sept années fiscales et peuvent être compensées par tout revenu, y compris les gains en capital sur la vente de propriétés. Les particuliers sans activité indépendante ne peuvent pas compenser une éventuelle perte en capital sur la vente d'un bien immobilier par d'autres revenus.

Particulier non-résident

Les personnes physiques non résidentes sont traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes. Leur imposition limitée en Suisse s'arrête au moment de la vente du bien, en supposant qu'ils n'ont plus de responsabilité limitée en Suisse. Une déclaration d'impôt doit être remplie jusqu'à la date de la vente du bien. Les impôts seront prélevés au prorata.

Société résidente

Gains en capital

Les gains en capital sont traités comme des revenus commerciaux ordinaires et font partie du bénéfice imposable d'une société. Toutefois, selon la législation cantonale locale, des règles spéciales s'appliquent aux plus-values découlant de la vente de biens immobiliers. En effet, elles peuvent être imposées séparément des autres revenus et soumises à un impôt cantonal/municipal sur les gains immobiliers. L'impôt est prélevé sur la plus-value (prix de vente moins le prix d'achat et les frais d'amélioration) et la charge fiscale revient au vendeur. Dans certains cas, les cantons exonèrent les plus-values inférieures à un certain seuil ou les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus d'un certain nombre d'années. En revanche, la charge fiscale augmente généralement en cas de détention à court terme. Dans les cas où le prix de vente dépasse la valeur comptable, les amortissements effectués sur le prix d'acquisition seront imposés avec le revenu ordinaire (ce que l'on appelle "wiedereingebrachte Abschreibung") et seule la partie du bénéfice dépassant la valeur d'acquisition (moins les coûts d'amélioration et les coûts d'acquisition) sera soumise à l'impôt spécial sur les plus-values immobilières. La situation peut être assez complexe dans les cas où une société résidant dans un canton qui impose les gains en capital immobiliers avec le revenu ordinaire possède un bien dans un autre canton qui prélève un impôt spécial sur les gains en capital lors de la vente de biens immobiliers. Les règles de répartition de l'impôt interactif visent à éviter la double imposition, mais la situation peut être assez complexe.

TVA / impôt sur les mutations

En règle générale, la livraison et la location de biens immobiliers sont exemptées de la TVA. Cependant, les entreprises enregistrées à la TVA peuvent par option soumettre la vente à la TVA, ce qui aura pour conséquence que la TVA en amont liée à l'acquisition, l'entretien et l'amélioration du bien immobilier sera déductible. L'option n'est pas possible lorsque le bien immobilier est utilisé exclusivement à des fins privées (résidentielles).

La taxe de transfert s'applique en cas d'acquisition de la propriété juridique ou économique d'un bien immobilier suisse et est due par l'acheteur. La valeur marchande du bien immobilier sera taxée à un taux d'environ 1-3% selon le lieu. Toutefois, diverses spécificités locales peuvent s'appliquer.

Report de l'impôt

L'impôt sur le revenu, respectivement l'impôt sur les gains en capital sur la vente d'un bien immobilier sera généralement reporté si un bien utilisé à des fins commerciales est vendu et que le revenu de la vente est réinvesti dans un bien de remplacement en Suisse qui sert le même objectif dans un délai de deux à cinq ans. Par "bien immobilier à usage professionnel", on entend un bien qui sert à l'activité de l'entreprise, comme ses propres bureaux, une usine, un entrepôt, etc. Un bien immobilier utilisé comme investissement, pour la rénovation et la revente ou pour le revenu locatif principalement ne pourra pas bénéficier d'un report de la plus-value. Les restructurations d'entreprises (changement de forme juridique, fusions, scissions) donnent également lieu à un report de l'impôt sur les plus-values.

Pertes

Les pertes commerciales sont reportables pendant sept exercices fiscaux et peuvent être déduites de tout revenu, y compris les plus-values immobilières.

Société non résidente

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les sociétés non résidentes qui détiennent des biens immobiliers en Suisse sont considérées comme résidentes à des fins fiscales en raison de leur affiliation économique. Cependant, il faut toujours garder à l'esprit qu'avec une entité étrangère possédant un bien immobilier en Suisse, il existe un conflit potentiel d'imposition du bénéfice dans les deux pays. Ainsi, les dispositions des conventions de double imposition relatives à la vente de biens immobiliers doivent être analysées au cas par cas afin de déterminer quel pays a le droit d'imposer le bénéfice de la vente du bien.

VENTE INDIRECTE

Personnes physiques résidentes

Plus-values en capital

Les investisseurs privés ne paient pas d'impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d'actifs détenus dans leur patrimoine privé. Toutefois, des règles spécifiques peuvent empêcher l'exonération des gains en capital pour les actionnaires individuels résidents suisses sous certaines conditions. Pour les personnes physiques détenant des investissements dans leur patrimoine professionnel, les gains en capital sont imposés en tant que revenus provenant de leur activité professionnelle. En outre, au niveau cantonal, des règles spéciales s'appliquent aux plus-values résultant de la vente de sociétés dites immobilières. En effet, le changement économique de propriété des biens immobiliers peut également déclencher une imposition, ce qui est le cas lors du transfert des parts d'une société immobilière. En général, seul le transfert de la totalité ou de la majorité des actions d'une société immobilière déclenche l'impôt sur les plus-values. Toutefois, selon la législation locale, la vente d'une seule action suffit à déclencher l'impôt sur la plus-value immobilière.

TVA / droits de mutation

La vente d'actions est exclue de la TVA.

Un changement économique de propriété concernant des biens immobiliers peut également déclencher une taxe de transfert, ce qui est le cas lorsque des actions d'une société immobilière sont transférées. En général, seul le transfert de la totalité ou de la majorité des actions d'une société immobilière déclenche l'impôt sur le transfert. Toutefois, certains cantons taxent également le transfert de participations minoritaires.

Report de l'impôt

En général, il n'y a pas de report possible en cas de vente d'actions d'une société immobilière par un particulier (patrimoine privé ou professionnel). Des cas spécifiques peuvent être négociés avec l'autorité fiscale locale par décision anticipée, à condition qu'ils présentent suffisamment de similitudes avec le report accordé dans le cas où le particulier est directement propriétaire du bien.

Pertes

Les pertes commerciales sont transférables pendant sept exercices fiscaux et peuvent être imputées sur tout revenu, y compris les plus-values sur la vente d'une société immobilière.

Particulier non-résident

Les particuliers non-résidents sont traités de la même manière que les particuliers résidents. Cependant, en fonction de la configuration, notamment si l'entité détenant les biens en Suisse est une entité suisse ou une entité étrangère et en fonction des règles fixées dans la convention de double imposition applicable, la plus-value liée à la vente des actions de la société peut être soumise ou non aux règles d'imposition suisses. Chaque convention a ses règles spécifiques et accorde le droit d'imposition soit à la Suisse, soit au pays étranger. Chaque cas doit être analysé individuellement.

Société résidente

Gains en capital

Les sociétés bénéficient d'une réduction de la participation sur les gains en capital si elles vendent au moins 10 % des actions de la société, alors qu'elles ont détenu 10 % de cette participation depuis au moins un an. de la société, alors qu'elles détiennent 10 % de la participation Toutefois, la vente d'actions d'une société dite immobilière peut être soumise à l'impôt spécial sur les plus-values immobilières au niveau cantonal.

Report de l'impôt

Il n'y a généralement pas de report d'impôt pour la vente d'actions. Toutefois, un report peut être demandé si l'investissement dans la société immobilière remplit les mêmes conditions que pour l'exonération de la plus-value ci-dessus.

Pertes

Les pertes commerciales peuvent être reportées pendant sept années fiscales et peuvent être déduites de tout revenu, y compris les plus-values.

TVA / droits de mutation / droits de timbre

La vente d'actions est exonérée de la TVA.

Le changement économique de propriété des biens immobiliers peut également déclencher un droit de mutation immobilière. Un tel transfert se produit lorsque les actions d'une société immobilière sont transférées. En général, seul le transfert de la totalité ou de la majorité des actions d'une société immobilière déclenche le droit de mutation. Toutefois, certains cantons taxent également le transfert de participations minoritaires.

Le transfert de titres impliquant un négociant en valeurs mobilières suisse (sociétés détenant pour plus de 10 millions de francs suisses de placements selon leur dernier bilan) déclenche un droit de timbre (0,15% sur le transfert de placements suisses et 0,3% sur les placements étrangers).

Société non-résidente

Les sociétés non-résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les sociétés non-résidentes détenant des biens immobiliers en Suisse sont considérées comme résidentes à des fins fiscales en raison de leur affiliation économique. Cependant, il faut toujours garder à l'esprit que lorsque des entités étrangères possèdent des biens immobiliers en Suisse, il existe un conflit potentiel d'imposition du bénéfice dans les deux pays. Ainsi, les dispositions des conventions de double imposition relatives à la vente d'actions/de propriétés doivent être analysées au cas par cas afin de déterminer quel pays a le droit d'imposer le bénéfice de la vente de la société immobilière.

TRANSFERT DIRECT INTRA-GROUPE (BIENS IMMOBILIERS SUISSES À UNE SOCIÉTÉ SUISSE)

Société résidente

Gains en capital

Une personne physique détenant un bien immobilier en tant qu'actif commercial (société de personnes) peut transférer ce bien de manière fiscalement neutre à une société, à condition qu'elle constitue une "unité commerciale". L'application de cette règle est très différente d'une autorité fiscale à l'autre. La définition de base d'une unité commerciale pour les biens immobiliers est la suivante :

  • Les biens immobiliers sont loués à des sociétés du groupe ou à des tiers.
  • Au moins une personne (externe ou interne) est chargée à plein temps de la gestion des biens immobiliers ;
  • Les revenus immobiliers représentent au moins 20 fois les coûts de l'employé en charge de la gestion des biens.

Il existe une période de blocage de cinq ans pour un individu pendant laquelle il ne peut pas vendre les actions de l'entité acquéreuse. S'il le fait, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur la plus-value immobilière peuvent être dus.

Si le transfert de propriété peut être qualifié de restructuration fiscalement neutre, la transaction sera fiscalement neutre pour tous les impôts liés au transfert de propriétés (TVA, droits de mutation, impôt sur la plus-value, impôt sur le revenu, droits de timbre, etc.)

Une personne morale peut transférer des biens immobiliers à une autre société suisse en franchise d'impôt à condition que le bien transféré constitue une "unité commerciale" (voir la définition ci-dessus). Dans le cas contraire, l'impôt sur le gain en capital, respectivement l'impôt sur le revenu, sera dû (voir les règles définies ci-dessus pour la vente d'un bien immobilier par une personne morale). La neutralité fiscale est accordée à tous les impôts liés au transfert de propriétés.

Société non-résidente

Les sociétés non-résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les biens immobiliers suisses détenus par une société étrangère sont considérés comme un établissement permanent en Suisse. Il est important de considérer qu'aucun impôt à la source ne s'applique sur les bénéfices réalisés par un établissement permanent (similaire à une succursale) mais qu'une fois le bien immobilier transféré à une société suisse, les bénéfices réalisés avec le bien immobilier seront soumis à l'impôt à la source suisse lors de leur distribution.

TRANSFERT INDIRECT INTRA GROUPE

(BIENS IMMOBILIERS SUISSES À UNE SOCIÉTÉ SUISSE)

Société résidente
Gains en capital

Les investissements d'au moins 20 % dans des filiales peuvent être transférés en franchise d'impôt à une autre entité suisse, à condition que les deux entités puissent être considérées comme des filiales directes ou indirectes d'une entité sociale commune. Cette entité peut se trouver en Suisse ou à l'étranger.

Si la condition des 20% n'est pas remplie, le transfert sera considéré comme ayant lieu à la juste valeur marchande à des fins fiscales. Pour l'impôt fédéral, l'exemption de participation sera accordée et, en principe, aucun impôt ne devrait s'appliquer à la vente de cet investissement. Toutefois, pour les impôts cantonaux et communaux, les règles locales s'appliquent. Certains cantons appliqueront les mêmes règles que la loi fédérale, d'autres prélèveront l'impôt spécial sur les gains en capital, en fonction de leur législation.

Aucune TVA n'est due sur le transfert ou la vente d'investissements.

Un impôt sur le transfert de biens immobiliers peut s'appliquer en fonction de la législation locale si les conditions de neutralité fiscale ne sont pas remplies.

Société non-résidente

Le droit d'imposer le transfert de la société immobilière suisse peut être attribué à la Suisse ou au pays étranger selon la convention de double imposition applicable. Pour autant que la Suisse ait le droit d'imposer, l'impôt cantonal et communal sur la plus-value peut s'appliquer en fonction de la législation locale. La même remarque peut être faite pour les droits de mutation.

TRANSFERT DIRECT INTRA GROUPE

(BIENS IMMOBILIERS SUISSES À UNE SOCIÉTÉ ÉTRANGÈRE)

Société résidente

Gains en capital

Aucun transfert fiscalement neutre n'est possible. L'impôt sur le revenu et/ou l'impôt sur la plus-value immobilière seront prélevés, y compris le droit de timbre de transfert et la TVA si l'option est choisie. Voir les commentaires précédents sur l'imposition des gains en capital en Suisse.

Report de l'impôt

L'imposition de la plus-value immobilière peut être reportée jusqu'à trois ans, à condition que le bien immobilier ait été utilisé à des fins professionnelles (usine, bureaux propres, etc.). S'il n'a été loué qu'à titre d'immeuble de rapport, aucun report n'est applicable.

Société non résidente

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, car les biens immobiliers suisses détenus par une société étrangère sont considérés comme un établissement stable en Suisse.

TRANSFERT INDIRECT INTRA-GROUPE

(BIENS IMMOBILIERS SUISSES À UNE SOCIÉTÉ ÉTRANGÈRE)

Société résidente

Gains en capital

Le transfert de sociétés immobilières suisses à une entité étrangère ne peut se faire de manière fiscalement neutre. Le transfert se fera à la juste valeur marchande à des fins fiscales. L'impôt sur le revenu et/ou l'impôt sur les plus-values immobilières seront prélevés, y compris le droit de timbre de transfert et la TVA si l'on opte pour cette dernière. Voir les commentaires précédents sur l'imposition des plus-values en Suisse.

Report de l'impôt

L'imposition de la plus-value immobilière peut être reportée pendant trois ans au maximum, à condition que le bien immobilier ait été utilisé à des fins professionnelles (usine, bureaux propres, etc.). S'il n'a été loué qu'à titre d'immeuble de rapport, aucun report n'est applicable.

Société non résidente

Le droit d'imposer le transfert de la société immobilière suisse peut être attribué à la Suisse ou au pays étranger selon la convention de double imposition applicable. Pour autant que la Suisse ait le droit d'imposer, l'impôt cantonal et communal sur la plus-value peut s'appliquer en fonction de la législation locale. La même remarque peut être faite pour les droits de mutation.

TRANSFERT DE BIENS IMMOBILIERS SUISSES À UNE SOCIÉTÉ DE L'UE

La Suisse ne fait pas partie de l'UE. Bien que la Suisse ait conclu de nombreux accords avec l'UE, il n'y a rien de spécifique dans le domaine de la neutralité fiscale en cas de restructuration ou de biens immobiliers. Les règles ordinaires de l'imposition suisse/les règles de la convention de double imposition s'appliquent.

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