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Achtung bei Share Deals: Jetzt kommt die Grunderwerbsteuerreform 2025
Im Regierungsprogramm 2025–2029 ist eine umfassende Reform der Grunderwerbsteuer vorgesehen. Ziel ist es, sogenannte „Share Deals“ – also die Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften – stärker zu besteuern. Auf diese Weise sollen steuerliche Schlupflöcher geschlossen und für mehr Steuergerechtigkeit gesorgt werden. Der aktuelle Entwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 sieht nunmehr vor:
1. Neue Beteiligungsschwelle: 75 % statt 95 %
Künftig soll es bereits dann zu einer Grunderwerbsteuerpflicht kommen, wenn 75 % (statt bisher 95 %) der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf eine Person oder Personenvereinigung übergehen. Dadurch wird das gezielte Zurückhalten von kleinen „Restanteilen“ (RETT-Blocker) zur Vermeidung der Steuerpflicht deutlich erschwert.
2. Erfassen indirekter Anteilsübertragungen
Neu ist auch, dass künftig nicht nur direkte, sondern auch mittelbare Anteilserwerbe steuerpflichtig sein sollen. Das heißt: Wird nicht die grundstücksbesitzende Gesellschaft selbst übertragen, sondern eine Gesellschaft, die in der Beteiligungskette darüber liegt, kann ebenfalls die Grunderwerbsteuer anfallen. Die Beteiligung wird dabei auf jeder Ebene der Beteiligungskette prozentuell multipliziert.
Beispiel:
Wenn eine Gesellschaft A ein Grundstück besitzt und eine andere Gesellschaft B zu 80 % an A beteiligt ist, kann eine Anteilsverschiebung an B steuerpflichtig sein, wenn diese durchgerechnet mindestens 75 % an A ergibt.
3. Börsenklausel für Aktiengesellschaften
Anteile, die an einer Börse gehandelt werden, bleiben ausgenommen – da deren Übertragungen schwer nachvollziehbar sind.
4. Neuregelung der „Immobiliengesellschaft“
Eine sogenannte Immobiliengesellschaft liegt künftig dann vor, wenn der Hauptzweck der Gesellschaft im Verkauf, der Vermietung oder der Verwaltung von Grundstücken besteht. Reine Betriebsgrundstücke (zB Produktionsstätten) sind nicht betroffen.
Wichtig: Bei der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften soll künftig nicht mehr der günstigere Grundstückswert, sondern der gemeine Wert der Grundstücke als Bemessungsgrundlage gelten. Zudem wird der Steuersatz auf 3,5 % angehoben – analog zum direkten Immobilienkauf („Asset Deal“).
5. Begünstigung von Familienübertragungen
Wenn alle Gesellschafter vor und nach der Anteilsübertragung zum Familienverband gehören (gemäß § 26a GGG), bleibt der begünstigte Steuersatz auf den Grundstückswert anwendbar.
6. Inkrafttreten
Die neuen Regelungen sollen ab 1. Juli 2025 gelten – und zwar für alle Erwerbsvorgänge, bei welchen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht.
Die geplanten Änderungen bringen eine deutliche Verschärfung bei der Besteuerung von Gesellschaftsanteilen mit Immobilienbesitz. Besonders „Share Deals“ unterliegen künftig einer höheren steuerlichen Belastung – ähnlich wie direkte Grundstückskäufe. Wir empfehlen, bereits jetzt geplante Übertragungen zu prüfen und gegebenenfalls noch vor dem 1. Juli 2025 abzuschließen. Die Gesetzeswerdung nach Ablauf der Begutachtungsfristen bleibt natürlich noch abzuwarten.
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