Tax Newsletter 10/2026

• Auslaufen des erhöhten Investitionsfreibetrages zum Jahresende
• Aktivitätsfreibetrag und weitere Begünstigungen für "Arbeiten im Alter" im Nationalrat beschlossen
• VwGH: Außergewöhnliche Belastung bei Sanierung eines Wohngebäudes
• Umsatzsteuerrisiko bei Abrechnung von Mieten durch Hausverwaltungen
• Höhere Zinsen durch EZB-Leitzinsanpassung
• Sozialversicherungswerte 2027
   

Auslaufen des erhöhten Investitionsfreibetrages zum Jahresende

Unternehmen, die noch Investitionen planen, sollten den 31. Dezember 2026 im Blick behalten: Der derzeit erhöhte Investitionsfreibetrag (IFB) läuft mit Jahresende aus. Für Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nachweislich auf den Zeitraum 1. November 2025 bis 31. Dezember 2026 entfallen, beträgt der IFB 20%. Für begünstigte Investitionen im Bereich der Ökologisierung können sogar 22% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.

Ab 1. Jänner 2027 gelten nach derzeitiger Rechtslage wieder die regulären Prozentsätze: Der allgemeine IFB reduziert sich von 20% auf 10%, für begünstigte Öko-Investitionen sinkt der Öko-IFB von 22% auf 15 %.

Der IFB kann zusätzlich zur regulären Abschreibung als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von EUR 1 Mio pro Wirtschaftsjahr begrenzt. Zu den wesentlichen Voraussetzungen zählt insbesondere, dass es sich um begünstigte Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens handelt; grundsätzlich muss deren betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zumindest vier Jahre betragen. 

Praxistipp: Soweit wirtschaftlich sinnvoll und organisatorisch möglich, kann es sich daher lohnen, für 2027 geplante Investitionen noch bis Ende 2026 umzusetzen. Dabei ist auf den steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt zu achten: Bei Anschaffungen ist grundsätzlich die Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, bei hergestellten Wirtschaftsgütern die Fertigstellung entscheidend. 

Aktivitätsfreibetrag und weitere Begünstigungen für "Arbeiten im Alter" im Nationalrat beschlossen

Neuregelungen zur Aktivpension und sozialversicherungsrechtliche Entlastung

Ende September wurde im Nationalrat die Einführung eines "Aktivitätsfreibetrags" beschlossen, um ab 2027 das Arbeiten in der Pension durch einen steuerfreien Zuverdienst von bis zu 15.000 € pro Jahr steuerlich attraktiver zu machen. Überdies müssen Beschäftigte im Pensionsalter unter bestimmten Voraussetzungen keine Pensionsversicherungsbeiträge bezahlen, sodass es auch sozialversicherungsrechtlich zu einer Entlastung im Rahmen der "Aktivpension" kommt.

Voraussetzungen bezüglich Regelpensionsalter und begünstigten Personenkreis

Konkret sind einige Voraussetzungen an die Inanspruchnahme geknüpft – Detailinformationen und FAQs finden sich dazu auch auf den Webseiten des BMF (https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/aktivpension.html) und des Sozialministeriums (https://www.sozialministerium.gv.at/Themen/Soziales/Sozialversicherung/Aktivpension.html). So kann der Aktivitätsfreibetrag nur in Anspruch genommen werden, wenn das (inländische) gesetzliche Regelpensionsalter erreicht wurde, ein Anspruch auf Alterspension besteht und begünstigte Einkünfte aus aktiver Erwerbstätigkeit erzielt werden. Begünstigt sind Personen, welche den Pensionsantritt aufschieben ("Aufschieber:innen") oder bereits Alterspension beziehen und weiterarbeiten ("Zuverdiener:innen"). Für Männer beträgt das gesetzliche Regelpensionsalter 65 Jahre, für Frauen gilt bis 2033 das niedrigere, schrittweise ansteigende gesetzliche Regelpensionsalter. Ausgeschlossen sind hingegen Bezieher:innen vorzeitiger Pensionen wie zB von Korridorpensionen. Bei ausländischen Pensionsansprüchen, sofern sie mit jenen nach österreichischen Gesetzen wie etwa APG, ASVG, GSVG usw vergleichbar sind, muss ebenso das österreichische gesetzliche Regelpensionsalter erreicht worden sein.

Erforderliche Einkunftsarten und Ausschlüsse von der Begünstigung

Schließlich muss einer aktiven Erwerbstätigkeit nachgegangen werden iSd Land- und Forstwirtschaft, selbständiger Arbeit, Gewerbebetrieb oder nicht selbständiger Arbeit. Hingegen liegt keine Begünstigung vor bei betrieblichen Versorgungsrenten, überwiegend aus Betriebsverpachtung stammenden Einkünften sowie bei Einkünften kapitalistischer Mitunternehmer:innen. Ebenso wenig sind Einkünfte vom Aktivitätsfreibetrag erfasst, sofern sie bereits anderweitig steuerlich begünstigt sind, wie dies etwa beim 13. und 14. Gehalt der Fall ist (sonstige Bezüge) oder bei Einkünften aus Kapitalvermögen und Grundstücksveräußerungen, sofern sie dem besonderen Steuersatz unterliegen.

Mindestversicherungszeiten und Sonderregelung für bestehende Pensionen

Weitere wichtige Voraussetzung für bereits Pension beziehende Personen (Zuverdiener:innen) ist eine Mindestanzahl an Versicherungsmonaten im Zeitpunkt des Pensionsantritts. Für Aufschieber:innen bzw Bezieher:innen einer Teilpension gilt diese Einschränkung nicht. Während für Männer 480 Versicherungsmonate (dies entspricht 40 Jahren) erforderlich sind, gelten für Frauen ab 2027 beispielsweise 408 Versicherungsmonate (entspricht 34 Jahren); ab 2033 müssen Frauen auch 480 Versicherungsmonate aufweisen, um den Aktivitätsfreibetrag geltend zu machen. Zu den Versicherungszeiten zählen auch Kindererziehungszeiten, Präsenzdienstzeiten oder nachgekaufte Versicherungszeiten wie auch vergleichbare Zeiten bei Versorgungseinrichtungen im EU/EWR-Raum, sofern sie nachgewiesen werden können. Schließlich ist eine Sonderregelung für Personen zu beachten, die ihre Alterspension vor dem 1. Juli 2026 angetreten haben, jedoch die erforderlichen Versicherungsmonate noch nicht erreicht haben. Diese können, vorausgesetzt die übrigen Voraussetzungen sind erfüllt, den Aktivitätsfreibetrag in Anspruch nehmen, sobald sie nach Pensionsantritt Einkünfte aus einer aktiven, vollversicherungspflichtigen (über der Geringfügigkeitsgrenze liegenden) Erwerbstätigkeit für einen Zeitraum erzielt haben, welcher zumindest der Differenz der fehlenden Versicherungsmonate entspricht (quasi können sich diese Personen in die Begünstigung "hineinarbeiten").

Höhe des Freibetrags und Berücksichtigung in der Lohnverrechnung

Der (Aktivitäts)Freibetrag beträgt höchstens 1.250 € pro Monat, in welchen begünstigte Einkünfte erzielt werden und folglich bei 12 Monaten höchstens 15.000 €. Der Freibetrag kann jedoch nicht höher sein als die insgesamt erzielten begünstigten Einkünfte und gilt pro Steuerpflichtigen (pro Monat), nicht pro Tätigkeit, weshalb die Zeiträume unselbständiger Beschäftigung und selbständiger Tätigkeit zusammengezählt werden. Bei ebenso begünstigten betrieblichen Einkünften muss der Aktivitätsfreibetrag in der Steuererklärung beantragt werden, wobei auch der Zeitraum der begünstigten Tätigkeit anzugeben ist. Der Aktivitätsfreibetrag als (Steuer)Freibetrag vermindert die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer bzw der Lohnsteuer und kann sogar bereits von Arbeitgeber:innen bei der Lohnverrechnung berücksichtigt werden (Formular E35).

Sozialversicherungsrechtliche Boni für Aufschieber:innen und Zuverdiener:innen

Die sozialversicherungsrechtlichen Begünstigungen im Rahmen der Aktivpension umfassen den Entfall des Dienstnehmer:innenbeitrags zur Pensionsversicherung für Zuverdiener:innen und Aufschieber:innen, wobei eine entsprechende Entlastung auch für Selbständige sichergestellt wird. Dienstgeber:innen von Personen, die ihren Pensionsantritt über das Regelpensionsalter hinaus aufschieben, müssen den Dienstgeber:innenbeitrag zur Pensionsversicherung in voller Höhe (12,55%) bezahlen, wodurch es zu einer vollständigen Verschiebung der Beitragslast auf die Dienstgeber:innen kommt. Aufschieber:innen können ihre Pension für jedes zusätzliche Arbeitsjahr um 5,1% für maximal 3 Jahre erhöhen (insgesamt um 15,3%). Überdies erhöht jeder zusätzliche Beitragsmonat die Gesamtgutschrift auf dem Pensionskonto und somit die monatliche Pension. Zuverdiener:innen erhalten für Zeiten vor dem 1. Jänner 2027 für eine die Pflichtversicherung begründende Erwerbstätigkeit grundsätzlich einen besonderen Höherversicherungsbeitrag (zusätzliche Pensionssteigerung). Dieser Höherversicherungsbeitrag entfällt ab 1. Jänner 2027. Im Gegenzug müssen Zuverdiener:innen ab dann keine eigenen Pensionsversicherungsbeiträge mehr bezahlen, sodass mehr Netto vom Zuverdienst verbleibt.

VwGH: Außergewöhnliche Belastung bei Sanierung eines Wohngebäudes

Allgemeine Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung

Eine Kostenbelastung kann steuerlich eine außergewöhnliche Belastung darstellen, wenn sie außergewöhnlich ist, zwangsläufig erwachsen ist und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigt. Eine Belastung ist dann außergewöhnlich, soweit sie höher ist als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse erwächst.

Anlassfall: Gebäudesanierung wegen Befalls mit dem Echten Hausschwamm

Der VwGH hatte sich (GZ Ro 2023/15/0027 vom 28.5.2026) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, bei dem die Kosten für die Sanierung eines Wohngebäudes wegen Befalls mit dem "Echten Hausschwamm" als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollten. Beim "Echten Hausschwamm" handelt es sich um einen holzzerstörenden Pilz (befallen ist bevorzugt verbautes Holz), der Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden ist. Während das Finanzamt die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung verneinte, folgte das Bundesfinanzgericht der Ansicht des Steuerpflichtigen insoweit, als die Sanierung des Gebäudes alternativlos gewesen sei, da andernfalls das Gebäude aufgrund des sich ausbreitenden Pilzbefalls abgerissen hätte werden müssen.

Beurteilung des Kriteriums der Außergewöhnlichkeit im Lichte der Judikatur

Der VwGH setzte sich im Rahmen seiner Entscheidungsfindung detailliert mit dem Kriterium der Außergewöhnlichkeit einer Belastung auseinander. In einer früheren Entscheidung wurden Mietkosten eines Wohnungseigentümers, dessen von ihm selbst bewohnte Wohnung wegen Einsturzgefahr unbenützbar wurde, als außergewöhnliche Belastung anerkannt, da die Mehrzahl der Steuerpflichtigen (mit gleichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen), die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnt, nicht wegen Einsturzgefahr dieser Wohnung eine Ersatzwohnung mieten muss. Die im konkreten Fall vorliegenden Kosten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Hauses durch Beseitigung des Pilzbefalls sind vergleichbar.

Gesundheitsgefährdung begründet Zwangsläufigkeit der Sanierung

Zwangsläufigkeit einer Belastung ist bei zerstörten Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nur dann gegeben, wenn den Steuerpflichtigen die weitere Lebensführung ohne Wiederbeschaffung dieses zerstörten Wirtschaftsgutes nicht zuzumuten ist – in Hinblick auf frühere Rechtsprechung könnte dies etwa bei der Zerstörung der Wohnungseinrichtung durch Brand anzunehmen sein. Der Hauseigentümer im vorliegenden Fall hätte durch weiteres Bewohnen der pilzbefallenen Wohnung seine wie auch die Gesundheitseiner Familie gefährdet, weshalb er sich aus tatsächlichen Gründen der Sanierung (seiner einzigen Wohnmöglichkeit) nicht entziehen konnte und somit das Merkmal der Zwangsläufigkeit erfüllt war.

Anrechnung der Werterhöhung nach dem Grundsatz Neu für Alt

Bei der Höhe der Sanierungskosten, welche als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden können, ist dem VwGH folgend jedoch auch die mit der Sanierung zugeflossene Werterhöhung zu berücksichtigen. Als außergewöhnliche Belastung sind nämlich nur vermögensmindernde Ausgaben als solche zu verstehen, die mit einem endgültigen Verbrauch, Verschleiß oder sonstigen Wertverzehr verknüpft sind. Hingegen sind Ausgaben für den Erwerb eines Wirtschaftsguts regelmäßig nicht als außergewöhnliche Belastung ansetzbar, da eine Vermögensumschichtung und keine Vermögensminderung eingetreten ist. Dem Grundsatz "Neu für Alt" folgend muss daher auch jener Vorteil angerechnet werden, der darin besteht, dass man nunmehr über eine Sache verfügt, die entsprechend länger genutzt werden kann. Konkret erkannte der VwGH die Kosten als außergewöhnliche Belastung an – die sich durch die längere Nutzungsdauer der erneuerten Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenstern, Türen usw ergebende Wertdifferenz ist dabei jedoch mitzubeachten und von den als außergewöhnliche Belastung angesetzten Kosten in Abzug zu bringen.

Umsatzsteuerrisiko bei Abrechnung von Mieten durch Hausverwaltungen

Mietvorschreibung durch Hausverwaltungen und umsatzsteuerliche Risiken

In der Praxis werden Mietentgelte häufig nicht unmittelbar von Vermieter:innen, sondern durch eine Hausverwaltung vorgeschrieben und eingehoben. Umsatzsteuerlich birgt diese Vorgehensweise jedoch Risiken. Fehler bei der Rechnungsausstellung können dazu führen, dass die Hausverwaltung selbst zur Steuerschuldnerin wird oder die Mieter:innen ihren Vorsteuerabzug verlieren.

Rechtliche Grundlage der Stellvertretung bei der Rechnungsausstellung

Nach § 11 UStG kann eine Rechnung auch von Dritten im Namen und auf Rechnung der leistenden Unternehmer:in ausgestellt werden. Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie Mietvorschreibungen oder Mietrechnungen mit umsatzsteuerlicher Wirkung für die Vermieter:innen ausstellen können. Voraussetzung ist allerdings, dass sie hierzu bevollmächtigt sind. Eine fehlende Bevollmächtigung kann zwar nachträglich genehmigt werden, dennoch sollte diese aus Beweisgründen klar dokumentiert sein.

Eindeutige Zurechnung der Vermietungsleistung an Vermieter:innen

Die bloße Ausstellung eines Dokuments durch die Hausverwaltung macht diese noch nicht zur bzw zum Leistenden. Entscheidend ist vielmehr, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, dass die Vermietungsleistung der bzw dem Vermietenden zuzurechnen ist.

Nach Verwaltungspraxis und Literatur müssen daher insbesondere zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Hausverwaltung ist zur Rechnungsausstellung im fremden Namen bevollmächtigt.
• Aus der Rechnung ist klar ersichtlich, welche Leistungen der bzw dem Vermietenden und welche gegebenenfalls der Hausverwaltung selbst zuzurechnen sind.

Steuerschuldtrennung zwischen Vermietungs- und Verwaltungsleistung

Werden diese Voraussetzungen eingehalten, schuldet die Umsatzsteuer auf die Vermietungsleistung nicht die Hausverwaltung, sondern die bzw der Vermietende (die Umsatzsteuerschuld bleibt bei den Vermietenden). Die Hausverwaltung schuldet lediglich die Umsatzsteuer für ihre eigene Verwaltungsleistung. In der Praxis empfiehlt es sich daher, die bzw den Vermietenden als leistende/n Unternehmer:in deutlich anzuführen und die Hausverwaltung ausdrücklich als Vertreter:in oder bevollmächtigte Rechnungsaussteller:in zu bezeichnen.

Gefahr der Steuerschuld kraft Rechnungslegung bei unklaren Sammeldokumenten

Probleme entstehen insbesondere dann, wenn die Hausverwaltung in der Rechnung nach außen als Leistungserbringerin erscheint. Wird nicht ausreichend deutlich gemacht, dass die Mietleistung von der bzw vom Eigentümer:in bzw Vermieter:in erbracht wird, kann die Finanzverwaltung die Rechnung dahingehend interpretieren, dass die Hausverwaltung selbst abrechnet. Damit droht nicht nur ein Risiko hinsichtlich der Steuerschuld kraft Rechnungslegung, sondern auch eine Zuordnungsproblematik bei den abgerechneten Leistungen. Besonders heikel sind Sammeldokumente, in denen Mietentgelte und Verwaltungsentgelte gemeinsam ausgewiesen werden, ohne die jeweiligen Leistungserbringenden klar zu unterscheiden.

Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug von Mieter:innen bei Mängeln

Auch für die Mieter:innen hat die ordnungsgemäße Gestaltung der Rechnung erhebliche Bedeutung. Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass eine ordnungsgemäße Rechnung des tatsächlich leistenden Unternehmens vorliegt. Wird die Rechnung von einer bevollmächtigten Hausverwaltung im Namen der bzw des Vermietenden ausgestellt und ist die Zurechnung der Leistung eindeutig, steht dem Vorsteuerabzug grundsätzlich nichts entgegen. Die bzw der Rechnungsempfangende kann sowohl die Vorsteuer aus der Vermietungsleistung als auch jene aus allfälligen gesondert ausgewiesenen Leistungen der Hausverwaltung geltend machen. Ist hingegen unklar, wer die Leistung erbracht hat oder fehlen zwingend vorgegebene Rechnungsmerkmale wie zB Name und Anschrift der bzw des Vermietenden, drohen Diskussionen über die Ordnungsmäßigkeit der Rechnung und damit über den Vorsteuerabzug.

Höhere Zinsen durch EZB-Leitzinsanpassung

Anhebung des Basiszinssatzes durch EZB-Leitzinsentscheidung

Der Basiszinssatz dient bekanntermaßen als mehrfacher Referenzzinssatz. Durch die jüngste Erhöhung des Leitzinssatzes durch die EZB um 0,25 Prozentpunkte wurde im September 2026 auch der Basiszinssatz von 1,53% auf 2,03% erhöht. 

Gesetzlicher Aufschlag und Freigrenze für Stundungszinsen

Bei den Stundungszinsen ist zu beachten, dass die Stundungszinsen gemäß § 212 (2) BAO seit 1. Juli 2024 4,5% über dem jeweils geltenden Basiszinssatz liegen. Die entsprechenden aktuellen Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

Sozialversicherungswerte 2027

Aufwertungszahl und voraussichtliche Beitragsgrundlagen für 2027

Unter Berücksichtigung der Aufwertungszahl von 1,046 betragen die Sozialversicherungswerte für 2027 voraussichtlich (in €):

Besonderheiten durch das Budgetbegleitgesetz und außertourliche Anhebung

Die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt bleibt abzuwarten. Die monatliche Geringfügigkeitsgrenze bleibt aufgrund des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028 zum Vorjahr unverändert. Zusätzlich zur laufenden Aufwertung wird die Höchstbeitragsgrundlage außertourlich um 5 € pro SV-Tag angehoben.