Os efeitos da reforma tributária para a atividade imobiliária.

Foi publicada a Lei Complementar 214/2025 que trouxe a nova sistemática da tal sonhada reforma tributária do consumo.
A atividade imobiliária foi altamente impactada com as novas regras, vejamos a seguir as principais mudanças:

Como fica?
As operações com bens imóveis passam a estar sujeitas ao IBS e a CBS no regime regular; Pessoas Físicas passam a ser contribuintes?
As pessoas físicas passam a ser contribuintes do IBS e CBS em casos específicos que ocorram, por ex:
* locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
    •      a receita total com essas operações exceda R$ 240.000
(duzentos e quarenta mil reais); e
    •      tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
    •      alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;
    •      alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

Sobre quais operações imobiliárias incidem o IBS e CBS?
    •      alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
    •    cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais;
    •      locação, cessão onerosa e arrendamento;
    •      serviços de administração e intermediação; e
    •      serviços de construção civil.
Não Incidência:
O IBS e a CBS não incidem nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada pelas novas regras. Idem para operações de dação em pagamento, mediante algumas condições;
Locação inferior a 90 dias:
A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria;

Valor de Referência do Imóvel:
As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração: (i) análise de preços praticados no mercado imobiliário; (ii) informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União; (iii) informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e (iv) localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel.
Redutor do ajuste:
Foi instituído redutor de ajuste exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. O valor inicial do redutor de ajuste irá corresponder aos valores de custo de aquisição do imóvel, incluindo terreno acrescido do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos, de acordo com as regras que ainda serão regulamentadas;

Redutor Social na alienação de bem imóvel:
Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste;
Redutor Social na operação de locação:
Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo;

Alíquotas
As alíquotas do IBS e da CBS relativas as operações com bens móveis às ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento), ou seja, considerando a expectativa de que a alíquota geral seja de 28%, a alíquota para as operações com bens móveis será de 14%.
As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento), ou seja, considerando a expectativa de que a alíquota geral seja de 28%, a alíquota para as operações de locação será de 8,4%.
O que muda na incorporação imobiliária? e no parcelamento de solo?
O IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento, sendo que o alienante poderá compensar os créditos apropriados relativos ao IBS e à CBS pagos sobre a aquisição de bens e serviços.
Na alienação de imóveis fruto de incorporação e parcelamento do solo, o redutor de ajuste e, quando cabível, o redutor social, deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel.

Regras de Transição
RET e RET PMCMV:
O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei n° 4.591/64, que tenha realizado o pedido de opção pelo RET antes de 1° de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS, da seguinte forma:
I. a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos arts. 4° e 8° da Lei Federal n° 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida;
Il. a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista no § 6° e § 8° do art. 4° e parágrafo único do art. 8° da Lei Federal n° 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal recebida.
A opção pela regra de transição afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva incorporação, ficando vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte submetido ao regime especial de transição, em relação as aquisições destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação.

Parcelamento do Solo:
O contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, que tenha o pedido de registro do parcelamento, nos termos da Lei Federal n° 6.766/79, efetivado antes de 1° de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida a alíquota de 3,65%.
Locação:
O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.
As operações sujeitas ao regime especial de transição estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

A opção será aplicada exclusivamente:
I. para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:
    •      seja firmado até a data de publicação da Lei
Complementar 214/25, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
    •      seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;
Il. para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação da Lei Complementar 214/25, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Operações iniciadas a partir de 1° de janeiro de 2.029:
A partir de 1° de janeiro de 2029, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel, o montante pago na aquisição de bens e serviços realizada entre 1° de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2032 que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel.
Na alienação de bem imóvel decorrente de incorporação ou parcelamento do solo poderão ser deduzidos da base de cálculo do IBS os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte sujeitos ao ICMS ou ISS, os quais serão alocados no empreendimento na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios do empreendimento em relação ao custo direto total do contribuinte, assim entendido como a soma dos custos diretos de todas as atividades exercidas pelo contribuinte.

Os valores a serem deduzidos correspondem à base de cálculo do IBS e da CBS relativa à aquisição dos bens e serviços, conforme registrada em documento fiscal, multiplicada por:
I. 1 (um inteiro), no caso de bens e serviços adquiridos entre 1º de janeiro de 2027 e até 31 de dezembro de 2028;
II. 0,9 (nove décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2029;
III. 0,8 (oito décimos), no caso de bens e serviços adquiridos
no ano-calendário de 2030;
IV. 0,7 (sete décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2031; e
V. 0,6 (seis décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2032
O disposto acima não se aplica caso o contribuinte tenha optado pelo regime especial de transição, mencionado anteriormente.

A RSM Brasil conta com especialistas que podem ajudar os contribuintes a realizar os estudos sobre o tema.