La litigiosidad en el sector de la construcción en España continúa siendo elevada. Los conflictos judiciales derivados de defectos constructivos, vicios ocultos o incumplimientos en el proceso edificatorio son frecuentes y, en la mayoría de los casos, de difícil resolución judicial, ya que dependen de la casuística concreta de cada promoción, del tipo de defecto, del momento en que aparece y de la intervención de los distintos agentes de la edificación.

 

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1496/2025, de 27 de octubre de 2025, viene a aportar una relevante matización sobre dos cuestiones de gran trascendencia práctica:

  • La interrupción de la prescripción de las acciones derivadas de defectos constructivos
  • La aplicación de la excepción de conexidad o dependencia cualificada cuando existe una actuación continuada y coordinada entre los agentes de la construcción intervinientes.

 

Defectos constructivos y reclamaciones reiteradas

Una Comunidad de Propietarios interpuso demanda contra la promotora-constructora y el arquitecto técnico responsable de la ejecución de la obra, reclamando la reparación de diversos defectos constructivos detectados tras la entrega.

 

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial desestimó la demanda frente al arquitecto técnico al entender que la acción estaba prescrita, ya que la Comunidad no le había dirigido ningún requerimiento específico dentro del plazo de dos años establecido en el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

 

La Comunidad recurrió en casación, alegando que el arquitecto técnico no podía ignorar la existencia de los defectos constructivos reclamados, pues había participado de forma activa en reuniones, visitas y reparaciones durante años, lo que demostraba un conocimiento efectivo de los hechos y de las reclamaciones, por lo que debía entenderse interrumpido el plazo de prescripción.

 

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso, revoca la decisión de la Audiencia y declara no prescrita la acción frente al arquitecto técnico.

 

La interpretación restrictiva de la prescripción, la conexidad y dependencia entre los agentes de la edificación

 

La sentencia se centra en el análisis del efecto interruptivo de la prescripción. El Tribunal Supremo recuerda que la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en la edificación – promotor, constructor, arquitecto, etc. –, conforme al artículo 17 de la LOE, es de carácter solidario impropio.

 

Esto significa que la solidaridad no nace de un mismo contrato ni de un vínculo obligacional (ex. art. 1137 CC), sino de la concurrencia de culpas o de la imposibilidad de individualizar la causa de los daños.

 

El carácter impropio de la solidaridad implica que la interrupción de la prescripción frente a un agente no se extiende automáticamente a los demás. Sin embargo, la reciente Sentencia recuerda la importante excepción, ya reconocida en anteriores pronunciamientos, “de extender el efecto interruptivo de la prescripción respecto de los demás obligados en el caso de la solidaridad impropia […] “por razones de conexidad o dependencia pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción”.

 

Asimismo, el Alto Tribunal aprovecha la ocasión para reiterar que la prescripción es una institución de aplicación restrictiva que no puede perjudicar a quien ha actuado con diligencia ya que “la regla general o normal es la de conservación de los derechos y no la intención de su dejación o abandono en beneficio del deudor”.

 

En el caso analizado, el Tribunal Supremo aplica la excepción a la prescripción al entender que cuando existe una relación de dependencia o conexidad cualificada entre el arquitecto técnico y la promotora – porque el técnico es empleado, colaborador o actúa por cuenta de la constructora –, y participa activamente en las gestiones y reparaciones derivadas de los defectos, puede presumirse su conocimiento real y efectivo de las reclamaciones y, en consecuencia, la prescripción queda interrumpida sin necesidad de requerimiento individualizado.  En palabras de la reciente sentencia, “una participación directa y continuada del técnico […] revelan un conocimiento efectivo de los requerimientos y reclamaciones”.

 

Implicaciones y consecuencias de la reciente sentencia en la litigación derivada de defectos constructivos

El Tribunal Supremo invita a los agentes del proceso constructivo a que no se escuden en formalismos para eludir su responsabilidad, recordando que, en el sector de la construcción, donde las relaciones son técnicas y continuadas, los vínculos existentes entre los agentes son determinantes. Por tanto:

 

  • La intervención activa implica conocimiento efectivo. Si un agente participa en reuniones, valoraciones o reparaciones, se presume – salvo prueba en contrario – que conoce la reclamación y el plazo de prescripción quedaría interrumpido.
  • La conexidad o dependencia cualificada puede interrumpir la prescripción. Cuando hay relación funcional, laboral o análoga entre los agentes de la edificación, el conocimiento de uno puede extenderse al otro, aunque no exista requerimiento formal individualizado.

 

En definitiva, la resolución constituye un nuevo paso en la consolidación de la doctrina jurisprudencial que interpreta la prescripción en el ámbito de la construcción conforme a la realidad del sector, proporcionando una mayor seguridad jurídica en un entorno especialmente caracterizado por su elevada litigiosidad

 

Autores: Andrés Sanchís y Maica Torromé, del equipo de Derecho Procesal.