RSM Sverige
Språk

Språk

Förvärv av svenska fastigheter

rsm-real-estate-281452.jpg
Direkta köp av fastigheter

I detta avsnitt diskuteras de viktigaste skattekonsekvenserna av direkta köp av fastigheter. Först och främst diskuteras effekterna för i Sverige bosatta individer respektive i utlandet bosatta individer. Därefter diskuteras effekterna för inhemska företag och utländska företag.

Individer bosatta i Sverige

Stämpelskatt
Alla transaktioner på mark och byggnader är föremål för stämpelskatt. Stämpelskatten baseras på det högsta av inköpspriset och taxeringsvärdet. Skattesatsen är 1,5 % om köparen är en individ. Köparen är ansvarig för betalningen av stämpelskatten. Det är Skatteverket som fastställer taxeringsvärdet. Fastighetsägaren får en fastighetsdeklaration vart tredje eller sjätte år där information om fastigheten anges. Skatteverket använder informationen i fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärdet. Fastighetsägaren kan få en särskild taxering utöver den ordinarie fastighetstaxeringen om det har skett några större förändringar på fastigheten eller om den är nybildad.

Mervärdesskatt 
Transaktioner av mark och byggnader är inte momspliktiga vare sig för individer eller företag.

Individer som inte är bosatta i landet

Individer som inte är bosatta i landet behandlas på samma sätt som individer som är bosatta i Sverige.

Inhemska företag

Transaktionsskatter
Alla transaktioner på mark och byggnader är föremål för stämpelskatt. Stämpelskatten baseras på det högsta av inköpspriset och taxeringsvärdet. Det finns två olika skattesatser;

  • 4,25 % om köparen är ett företag till exempel ett svenskt AB eller en svensk ekonomisk förening
  • 1,5 % om köparen är en privatperson, en ideell förening eller en bostadsrättsförening

Mervärdesskatt 
Köp av mark och byggnader är inte momspliktiga. Vid uthyrning av affärslokaler kan hyresvärden dock välja en frivillig skattskyldighet för mervärdesskatt. Den tillämpliga momssatsen är då 25 %. Om uthyrningen är momspliktig kan den ingående momsen dras av. 

Avdragsrätt för kostnader
Avskrivningar, räntekostnader, underhållskostnader och driftskostnader är avdragsgilla.
Förvärvs- eller byggnationskostnaderna för fastigheter kan skattemässigt skrivas av mellan 2 % och 5 % årligen (exklusive mark). Den skattemässiga avskrivningen behöver inte motsvara den bokförda avskrivningen.

Förluster
Förluster från direktförsäljningar av fastigheter är avdragsgilla mot realisationsvinster från fastigheter. Ej utnyttjade förluster kan rullas vidare.

Utländska företag

Utländska företag behandlas på samma sätt som inhemska företag.


Indirekta köp av fastigheter

I det här avsnittet diskuteras de viktigaste skattekonsekvenserna av det indirekta (genom aktieinnehav) köpet av fastigheter. Först och främst diskuteras effekterna för i Sverige bosatta individer respektive i utlandet bosatta individer. Därefter diskuteras effekterna för inhemska företag respektive utländska företag.

Inhemska individer

Stämpelskatt
Överlåtelse av aktier utlöser inte någon stämpelskatt.

Personlig inkomstskatt
Individer som innehar aktier i ett svenskt bolag genererar kapitalinkomster som är föremål för en skattesats om 20–55 %. Skattesatsen är progressiv och beror på individens övriga förvärvsinkomster. Skattesatsen på 20 % är kopplad till en separat bilaga till inkomstdeklarationen (K10). Varje år beräknas beloppet (gränsbeloppet), i den mån den enskilde kan ta utdelning, med endast 20 % skatt. Om utdelningen överstiger gränsbeloppet är skattesatsen progressiv, mellan 30–55 %. Bolagets vinst är föremål för bolagsskatt på 21,4 %. Från och med januari 2021 kommer bolagsskatten att sänkas till 20,6 %.

Skatt vid utdelning
Aktieägare i ett svenskt bolag beskattas med 0–30 % skatt vid utdelning.
Skatten behöver inte innehållas av bolaget när utdelningen görs. Aktieägarna kan välja att betala skatten när de lämnar in sin inkomstdeklaration.

Avdragsrätt för kostnader
Eftersom utdelningen är klassificerad som kapitalinkomst är inga kostnader relaterade till utdelningen avdragsgilla. Räntekostnader är i allmänhet avdragsgilla.

Individer bosatta i utlandet.

Utdelning till en individ som är bosatt i utlandet beskattas i allmänhet med 30 % men denna siffra är ofta längre på grund av bestämmelser i skatteavtal.

Inhemska företag

Stämpelskatt
Överlåtelse av aktier utlöser inte någon stämpelskatt.

Bolagsskatt
Realisationsvinster från onoterade aktier är undantagna från bolagsskatt. Onoterade aktier i fastighetsbolag ingår i definitionen och omfattas därför inte av bolagsskatt. Utdelning till ett i landet ej hemmahörande bolag är i allmänhet föremål för en källskatt på 30 %.

Förluster
Skattemässiga underskott från tidigare år kan i allmänhet rullas vidare på obestämd tid för framtida kvittning av skattepliktiga vinster. Kvittning bakåt i tiden är inte tillåtet. Underskottsavdrag kan begränsas på grund av direkt eller indirekt ägarbyte. Det finns två typer av begränsningar som kan påverka möjligheterna att rulla underskott framåt. Båda begränsningarna gäller för ägarbyte där en eller flera parter förvärvar majoriteten av aktierna och rösterna i ett företag med underskott. I den första begränsningen anges att ackumulerade underskott kommer att förverkas i den mån de överstiger 200 % av köpeskillingen för att erhålla bestämmandeinflytande (>50 %) över bolaget. Den andra begränsningen påverkar endast tidpunkten för användningen av de rullade underskotten. Förluster som uppkommit under räkenskapsåret för förvärvet/ägarbytet kommer inte att begränsas.

Utländska företag

Utländska företag behandlas i allmänhet på samma sätt som inhemska företag.

Hur kan vi hjälpa dig?

Du är alltid varmt välkommen att kontakta oss på något av våra kontor. Telefonnummer hittar du under "Kontakt" i huvudmenyn.

skicka e-post

våra medarbetare

nyheter

Vi arbetar med digitala lösningar

Är du redo för framtidens bokföring? Framtiden är digital – och RSM är med och leder den spännande omställningen. Vi ligger i framkant vad gäller papperslös redovisning och erbjuder digitala lösningar som sparar både tid och träd.

Läs mer här ›››