Snabb översikt över fastigheter belägna i Sverige
Fastigheter

Snabb översikt över fastigheter belägna i Sverige

Skattebehandling av hyresinkomster och realisationsvinster från svenska fastigheter

Skatte-
betalare
Skatte-
underlag
Skatt som
tas ut
Skattesatser (2022)
Person bosatt i SverigeHyresintäkterIndividuell inkomstskatt30 %
 Realisations-
vinster
Realisations-
vinstskatt
22 %
Person ej bosatt i SverigeHyresintäkterIndividuell inkomstskatt30 %
 Realisations-
vinster
Realisations-
vinstskatt
22 %
Inhemskt företagHyresintäkterBolagsskatt20,6 %
 Realisations-
vinster
Bolagsskatt20,6 %
Utländskt företagHyresintäkterBolagsskatt20,6 %
 Realisations-
vinster
Bolagsskatt20,6 %

Hyresintäkter

INDIVIDER

Inledning
Hyresintäkter beskattas årligen som en del av en skattebetalares totala inkomst.

Skattskyldighet
Hyresintäkter som enskilda personer erhåller är föremål för individuell inkomstskatt.

Skatteunderlag
Individer får göra ett grundavdrag från hyresintäkterna på 40 000 kronor per fastighet för inkomståret 2022. Därefter kan den enskilde också dra av 20 % av den totala hyresinkomsten. Avdragen får inte överstiga inkomsten. Det återstående överskottet är föremål för individuell inkomstskatt.

FÖRETAG

Inledning
Hyresintäkter beskattas som rörelseinkomst.

Skattskyldighet
Hyresintäkter som intjänats av företag är föremål för bolagsskatt som rörelseinkomst.

Skatteunderlag
Företagsinkomster beskattas mot en skattesats på 20,6 %.


Realisationsvinster

INDIVIDER

Inledning
Kapitalvinster beskattas årligen som en del av en skattebetalares totala inkomst.

Skattskyldighet
Realisationsvinster som erhållits av enskilda personer är föremål för realisationsvinstskatt.

Skatteunderlag
Vinsten beräknas som försäljningspris minus fastighetsmäklarens avgift minus inköpspris minus förbättringsutgifter. Den enskilde kommer att beskattas med en skattesats på 30 % för 22/30 av vinsten (effektiv skattesats 22 %).

FÖRETAG

Inledning
Realisationsvinster beskattas som rörelseinkomst.

Skattskyldighet
Försäljning av mark och byggnader är föremål för bolagsskatt.

Skatteunderlag
Rörelseinkomster inklusive alla realisationsvinster är föremål för svensk bolagsskatt med en skattesats på 20,6 %.

Undantag
Realisationsvinster och utdelningar från onoterade aktier är undantagna från bolagsskatt i Sverige. Onoterade aktier i fastighetsbolag ingår i definitionen och omfattas därför inte av bolagsskatt.


Svensk moms och överlåtelseskatter

Skatte-
betalare
Skatte-
underlag
Skatt som
tas ut
Skattesatser (2022)
Person bosatt i SverigeHyresintäkterMervärdes-
skatt
-
 Överlåtelse av fastighetStämpelskatt1,5 %
Person ej bosatt i SverigeHyresintäkterMervärdes-
skatt
-
 Överlåtelse av fastighetStämpelskatt1,5 %
Inhemska företagHyresintäkterMervärdes-
skatt
0 % or 25 %
 Överlåtelse av fastighetStämpelskatt1.5 % / 4.25 %
Utländska företagHyresintäkterMervärdes-
skatt
0 % or 25 %
 Överlåtelse av fastighetStämpelskatt

1.5 % / 4.25 %

 * 1.5% om köparen är en bostadsrättsförening, 4,25 % om köparen är ett företag.​


Mervärdesskatt

INDIVIDER

Inledning
Mervärdesskatt är en skatt som baseras på en produkts eller tjänsts värdeökning i varje led i försäljningskedjan.

Skattskyldighet
Hyresintäkter för enskilda är inte momspliktiga, men om den enskilde bedriver uthyrning som affärsverksamhet gäller reglerna för företag.

FÖRETAG

Inledning
Mervärdesskatt är en skatt som baseras på en produkts eller tjänsts värdeökning i varje led i försäljningskedjan.

Skattskyldighet
Om ett företag bedriver kommersiell eller professionell verksamhet i Sverige kommer det att vara skattskyldigt för mervärdesskatt.

Skatteunderlag
Som huvudregel är tillhandahållande och uthyrning av egendom undantagna från mervärdesskatt. Det finns dock en möjlighet att frivilligt registrera sig för mervärdesskatt vid uthyrning av affärslokaler, förutsatt att den verksamhet som bedrivs i lokalerna är mervärdesskattepliktig och att stadigvarande används av hyresgästen. Den tillämpliga momssatsen är 25 %.


Stämpelskatt (transaktionsskatt)

INDIVIDER

Inledning
Alla transaktioner av mark och byggnader är föremål för stämpelskatt. Det är köparen av fastigheten som är skyldig att betala skatten. Stämpelskatten kan dock läggas till inköpspriset och tillsammans med det utgöra tillgångens anskaffningsvärde och därför behandlas som en tillgång i stället för en kostnad.

Skattskyldighet
En överlåtelse av äganderätten är i allmänhet föremål för stämpelskatt.

Skatteunderlag
Stämpelskatten baseras på det högsta av inköpspriset och taxeringsvärdet. Skattesatsen för enskilda individer är 1,5 %.

Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket. Fastighetsägaren får en fastighetsdeklaration var tredje eller sjätte år där information om fastigheten anges. Skatteverket använder informationen i fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärdet. Fastighetsägare kan få en särskild taxering utöver den ordinarie fastighetstaxeringen om det har skett större förändringar på fastigheten eller om den är nybildad.

Undantag
Överlåtelse av äganderätt på grund av arv, bodelning eller gåva är inte föremål för stämpelskatt.

FÖRETAG

Inledning
Alla transaktioner av mark och byggnader är föremål för stämpelskatt. Det är köparen av fastigheten som är skyldig att betala skatten Stämpelskatten kan dock läggas till inköpspriset och tillsammans med det utgöra tillgångens anskaffningsvärde och därför behandlas som en tillgång i stället för en kostnad.

Skattskyldighet
Ägarbyten är föremål för stämpelskatt. Stämpelskatten betalas till Lantmäteriet - en myndighet som tillhör finansdepartementet. Lantmäteriet ansvarar för fastighetsindelningen i Sverige.

Skatteunderlag
Stämpelskatten baseras på det högsta av inköpspriset och taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket. Fastighetsägaren får en fastighetsdeklaration var tredje eller sjätte år där information om fastigheten anges. Skatteverket använder informationen i fastighetsdeklarationen för att beräkna taxeringsvärdet. Fastighetsägare kan få en särskild taxering utöver den ordinarie fastighetstaxeringen om det har skett större förändringar på fastigheten eller om den är nybildad.

Stämpelskatten är 1,5 % om köparen är en bostadsrättsförening och 4,25 % om köparen är ett företag.

Undantag
Om ägarbytet sker inom ett koncernbolag kan betalning av stämpelskatten skjutas upp tills fastigheten säljs till ett företag utanför koncernen.


Svenska skatter

Skatte-
betalare
Skatte-
underlag
Skatt som
tas ut
Skattesatser (2022)
Person bosatt i SverigeTaxerings-
värdet*
Fastighets-
skatt
0.15 – 1.0 % **
Person ej bosatt i SverigeTaxerings-
värdet*
Fastighets-
skatt
0.15 – 1.0 % **
Inhemskt företagTaxerings-
värdet*
Fastighets-
skatt
0.15 – 1.0 % **
Utländskt företagTaxerings-
värdet*
Fastighets-
skatt
0.15 – 1.0 % **

 * Taxeringsvärdet bör motsvara 75 % av marknadsvärdet och fastställs av Skatteverket
** Den tillämpliga skattesatsen beror på fastighetens art och typ

INDIVIDER

Inledning
Det är Skatteverket som årligen tar ut skatten på svenska fastigheter. Skatten läggs till fastighetsägarens personliga inkomstdeklaration.

Skattskyldighet
Det är den som äger fastigheten vid ingången av året som är skattskyldig för fastighetsskatt/fastighetsavgift.

Skatteunderlag
Den kommunala fastighetsavgiften är 0,75 % av taxeringsvärdet men aldrig högre än 8 874 kronor (2022).

FÖRETAG

Inledning
Skatteverket tar ut den årliga fastighetsskatten. Skatten läggs till bolagets inkomstdeklaration.

Skyldighet att beskatta
Det är den som äger fastigheten vid ingången av året som är skattskyldig för fastighetsskatt.

Skatteunderlag
Skattesatsen är 1 % för kommersiella kontorslokaler och 0,5 % för industrifastigheter. Den årliga fastighetsavgiften för hyresfastigheter med bostadslägenheter är maximalt 1 519 kronor/lägenhet (för 2022) men kan aldrig vara högre än 0,3 % av taxeringsvärdet.

För inkomståret 2022 är avgiften för varje bostadshus 8 874 kronor eller 0,75 % av taxeringsvärdet för huset och tillhörande mark, beroende på vilket som ger den lägre avgiften.

För inkomståret 2022 är fastighetsavgiften för bostadsbyggande på tomtmark 4 437 kronor, eller 0,75 % av taxeringsvärdet, beroende på vilket som ger den lägre avgiften.

För inkomståret 2021 är fastighetsavgiften för tomträtt eller liknande som byggs på med endast hus på tomträttsmark 4 437 kronor eller 0,75 % av taxeringsvärdet, beroende på vilket som ger den lägre avgiften.


Svenska förmögenhetsskatter

Det finns ingen förmögenhetsskatt för privatpersoner eller företag som äger fastigheter i Sverige.


Investeringsinstrument för svenska fastigheter

VANLIGA INVESTERINGSINSTRUMENT FÖR SVENSKA FASTIGHETER

Aktiebolag
Aktiebolaget är den svenska versionen av ett ”limited liability company” och är det mest använda investeringsinstrumentet för ägande av svenska fastigheter. Minimibelopp för aktiekapitalet är 25 000 kronor. Aktiebolagets aktieägare är inte personligen betalningsansvariga för företagets skulder.

Personer som innehar aktier i aktiebolag får kapitalinkomster som är föremål för en reavinstskatt på 20–25 %. Vissa villkor och begränsningar gäller.

Partnerskap och joint ventures
Investeringar i fastigheter kan också göras kollektivt av vissa enheter och/eller individer. För svenska skatteändamål görs ingen skillnad mellan beskattning av partnerskap och joint ventures. Vinsten kommer att beskattas hos ägarna av partnerskapen/joint venture. Om ägaren är ett aktiebolag är bolagsskatten en fast skatt om 20,6 % (2022). Om innehavaren är en individ (enskild näringsidkare) varierar skattesatsen mellan 30-55 % beroende på individens övriga förvärvsinkomst.

Utländskt partnerskap
Ett partnerskaps hemvist bestäms av den plats där viktiga affärsbeslut vanligtvis fattas. I allmänhet kommer detta att vara den plats där alla parter träffas regelbundet. Svenska fastigheter har vanligtvis ett fast driftställe i Sverige.

Särskilda investeringsinstrument för svenska fastigheter
Merparten av fastigheterna ägs genom aktiebolag eller partnerskap enligt ovan. Det finns inga specifika investeringsinstrument för svenska fastigheter. Fastighetsfonder (REIT) är inte en accepterad samarbetsform i Sverige.