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Remarques préliminaires : ce guide a été mis à jour le 31 décembre 2022 et ne peut être considéré comme une liste exhaustive et détaillée des mesures applicables aux transactions immobilières.
Revenus locatifs et plus-values des biens immobiliers belges
| Taxpayer | Basis of tax | Tax levied | Tax rates (2023) |
|---|---|---|---|
| Resident individual | Rental income Capital gains | Personal income tax | *Notional rental value/Net income Separate tax rates apply depending on the circumstances |
| Non-resident individual | Rental income Capital gains | Personal income tax | Notional rental value/Net income Separate tax rates apply depending on the circumstances |
| Resident company | Rental income Capital gains | Corporate income tax | 25% |
| Non-Resident company | Rental income Capital gains | Corporate income tax | 25% |
| (Non)-Resident company and individuals | Rental income Capital gains | Corporate income tax | 25% |
*La valeur locative théorique est le revenu net moyen (théorique) que le bien immobilier devrait produire en un an.
Revenus locatifs
Individus
Introduction
L'imposition des revenus locatifs dépend de l'utilisation du bien : habitation privée ou usage professionnel.
Responsabilité fiscale
Les revenus locatifs perçus par les particuliers sont soumis à l'impôt des personnes physiques.
Base fiscale
Lorsque le bien immobilier est loué à un particulier qui l'utilise à des fins d'habitation privée, le revenu locatif est imposé sur la base de la valeur locative fictive indexée ("revenu cadastral"/"kadastraal inkomen") majorée de 40 %. La valeur locative théorique est déterminée par le gouvernement belge et est estimée comme étant le revenu annuel net "normal" d'un bien immobilier.
Lorsque le bien immobilier est loué à une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles (par exemple, les locaux sont loués à des fins commerciales) ou loué à des sociétés, le revenu imposable est le revenu locatif brut diminué des coûts fixes égaux à 40 % du revenu locatif (avec un seuil minimum s'élevant à la valeur locative théorique augmentée de 40 %).
Base imposable pour les bâtiments non meublés (pas les terrains) loués pour des raisons professionnelles :
- VNR indexée, majorée de 40 %+ Excédent locatif
- Franchise locative : revenu locatif brut - frais forfaitaires avec un maximum de 40 %.
Les frais forfaitaires ne peuvent être supérieurs à 2/3 de la VNR non indexée et revalorisée.
Entreprises
Introduction
En règle générale, une société résidente belge est assujettie à l'impôt sur les sociétés (en vertu du droit fiscal belge, le droit comptable l'emporte sur le droit fiscal, sauf disposition contraire expresse de ce dernier) sur ses revenus mondiaux, y compris les revenus provenant de biens immobiliers. Par conséquent, la base imposable d'une société résidente est calculée sur la base de ses comptes annuels) sur ses revenus mondiaux, y compris les revenus provenant de biens immobiliers. Cela inclut également les dépenses non imposables et les dividendes distribués.
Responsabilité fiscale
Les revenus locatifs perçus par les entreprises sont soumis à l'impôt sur les sociétés.
Base fiscale
Les revenus sont imposés au taux normal de l'impôt sur les sociétés, soit 25 %. Sous certaines conditions (notamment le fait d'être une PME), un taux réduit d'impôt sur les sociétés de 20 % peut s'appliquer sur les premiers 100 000 euros de revenus.
Plus-values en capital
Individuals
Introduction
En règle générale, les plus-values immobilières réalisées par les particuliers ne sont en principe pas soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, mais sont imposées à un taux forfaitaire (0 %, 16,5 % ou 33 %) en fonction du délai écoulé entre l'acquisition du bien et la réalisation de la plus-value et du type de bien vendu.
Responsabilité fiscale
Les plus-values réalisées par les particuliers peuvent être soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques dans des circonstances spécifiques (un certain niveau de travail ou d'activités entrepreneuriales). Dans ce cas, des taux d'imposition progressifs allant jusqu'à 50 % s'appliquent pour les activités professionnelles, contre un taux d'imposition fixe de 33 % pour les activités non professionnelles, mais la spéculation peut être invoquée par les autorités fiscales belges.
Base fiscale
Le principe général est que les plus-values réalisées sur les biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques si le bien immobilier est vendu dans les 5 ans suivant son acquisition. Dans ce cas, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques à un taux forfaitaire de 16,5 % (à majorer d'une contribution de crise et de taxes communales). Toutefois, des règles spécifiques s'appliquent en fonction de la situation : biens immobiliers construits par le particulier, biens immobiliers construits sur un terrain dont le particulier est propriétaire depuis plus de 5 ans, etc.
Les plus-values réalisées sur un terrain à bâtir sont soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de 16,5 % ou de 33 % selon le délai écoulé entre l'acquisition du bien immobilier et la réalisation de la plus-value (respectivement si le bien est vendu entre 5 et 8 ans après son acquisition ou dans les 5 ans après son acquisition). Les plus-values réalisées sur des terrains à bâtir plus de 8 ans après leur acquisition ne sont pas imposables.
En principe, il n'y a pas d'imposition sur les plus-values réalisées en cas d'expropriation du bien, d'acquisition par héritage ou donation ou lorsqu'il s'agit de la vente de l'habitation propre (c'est-à-dire l'habitation occupée par le particulier lui-même). Toutefois, des règles et conditions spécifiques doivent être prises en compte à cet égard.
Entreprises
Introduction
En règle générale, une société résidente belge est assujettie à l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les plus-values réalisées sur les biens immobiliers.
Responsabilité fiscale
Les plus-values réalisées sur les biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur les sociétés.
Base fiscale
Les plus-values sont imposées au taux normal de l'impôt sur les sociétés de 25 % (à compter du 1er janvier 2020). Sous certaines conditions (notamment le fait d'être une PME), un taux réduit d'impôt sur les sociétés de 20 % à compter du 1er janvier 2020 peut s'appliquer sur les 100 000 premiers euros de revenus.
Exceptions
Sous certaines conditions, les entreprises peuvent bénéficier d'un régime de report d'imposition ("taxation étalée des plus-values "l "gespreide belasting op meerwaarden") (à noter que les personnes physiques peuvent également bénéficier de ce régime sur les plus-values réalisées sur des biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles). Ce régime permet au vendeur d'étaler la charge fiscale suivant la période d'amortissement du bien nouvellement acquis par le biais du réinvestissement du prix de vente du bien sur lequel les plus-values ont été réalisées.
TVA belge et droits de mutation
| Taxpayer | Basis of tax | Tax levied | Tax rates (2022) |
|---|---|---|---|
| Resident individual | Rental income Transfer of ownership | VAT Registration duties | NA or 21% VAT if option to tax B2B (+ conditions) 6% to 12,5% (without discounts)/VAT NA unless "new" building (+ conditions) |
| Non-resident individual | Rental income Transfer of ownership | VAT Registration duties | NA or 21% VAT if option to B2B (+ conditions) 6% to 12,5% (without discounts)/VAT NA unless "new" building (+ conditions) |
| Resident company | Rental income Transfer of ownership | VAT Registration duties | NA or 21% VAT if option to B2B (+ conditions) 6% to 12,5% (without discounts)/VAT NA unless "new" building (+ conditions) |
| Non-Resident company | Rental income Transfer of ownership | VAT Registration duties | NA or 21% VAT if option to B2B (+ conditions) 6% to 12,5% (without discounts)/VAT NA unless "new" building (+ conditions) |
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Individus
Introduction
La taxe sur la valeur ajoutée est une taxe basée sur la consommation. La TVA est prélevée à chaque étape de la chaîne d'approvisionnement.
Responsabilité fiscale
Si un particulier exerce en Belgique, de manière récurrente, des activités commerciales ou professionnelles soumises à la TVA, il est un assujetti et doit s'immatriculer à la TVA. Toutefois, le particulier qui vend occasionnellement des immeubles "neufs" peut opter pour le statut d'assujetti occasionnel à la TVA.
La location de biens immobiliers est en principe exonérée de TVA, à quelques exceptions près (par exemple, la location de logements meublés, d'espaces de stationnement, les locations à court terme, etc.) Toutefois, dans une situation B2B, il existe une option pour taxer (appliquer la TVA) les loyers immobiliers, dans des conditions spécifiques.
Base fiscale
En règle générale, la vente et la location de biens immobiliers situés en Belgique sont en principe exonérées de la TVA, mais un certain nombre d'exceptions s'appliquent. La vente d'un bien immobilier qualifié de "bâtiment neuf" peut être soumise à la TVA. Aux fins de la TVA, un immeuble est considéré comme "neuf" jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'année au cours de laquelle l'immeuble a été occupé pour la première fois. Le taux normal de TVA applicable est de 21 % (sauf si des taux réduits s'appliquent).
Interaction with transfer tax
Par conséquent, lorsque la vente d'un bien immobilier est exonérée de TVA, les droits d'enregistrement s'appliquent. En cas d'application de la TVA parce qu'un immeuble nouvellement créé est vendu dans les deux ans suivant sa première occupation et que le vendeur a opté pour la TVA ou est un professionnel de l'immobilier, la cession sera soumise à la TVA.
Depuis le 1er janvier 2019, il est possible d'opter pour l'application de la TVA à la location d'un immeuble construit (ou rénové de manière significative) à partir du 1er octobre 2018, dans les situations B2B. Le bailleur et le preneur devront convenir de l'application de la TVA sur le loyer (et d'autres conditions spécifiques doivent être remplies). Dans ce cas, le bailleur facturera la TVA sur le loyer et pourra déduire la TVA en amont sur l'achat ou la construction du bâtiment.
Le bailleur devra s'enregistrer à la TVA et facturer la TVA au preneur. Le preneur peut déduire cette TVA sur le loyer s'il utilise le bâtiment pour des activités imposables à la TVA (la période de révision de la TVA pour les biens immobiliers est, dans ce cas, de 25 ans)..
Entreprises
Les mêmes règles que pour les particuliers s'appliquent.
Taxes de transfert
Individuals
Introduction
Le droit d'enregistrement est une taxe sur le transfert de biens immobiliers d'une personne ou d'une société à une autre.
Responsabilité fiscale
Sauf application de la TVA, la vente d'un bien immobilier belge est soumise au droit de mutation immobilière dû par l'acquéreur.
Base fiscale
En règle générale, la vente en pleine propriété est soumise à un droit d'enregistrement de 10 % ou 12 % (région flamande) ou 12,5 % (région wallonne et bruxelloise) selon la région dans laquelle le bien immobilier est situé. Le droit d'enregistrement est en principe calculé sur la valeur de transfert contractuelle du bien immobilier ou sur sa valeur de marché, si celle-ci est plus élevée.
Exceptions
Différents taux réduits s'appliquent en fonction de la région dans laquelle le bien immobilier est situé (par exemple, l'acquisition par des professionnels de l'immobilier ou l'achat par des particuliers de petites habitations dont le revenu cadastral ne dépasse pas un certain seuil).
Entreprises
Les mêmes règles que pour les particuliers s'appliquent. Toutefois, il convient de noter que, sous certaines conditions, l'apport de biens immobiliers à une société belge n'est pas soumis aux droits d'enregistrement, sauf si les biens immobiliers sont utilisés à des fins d'habitation privée. Des règles spécifiques s'appliquent au transfert de biens immobiliers dans le cas de sociétés en cours de restructuration.
Taxes locales
| Taxpayer | Basis of tax | Tax levied | Tax rates |
|---|---|---|---|
| Resident individual | Cadastral income | Regional tax | 1.25% or 3.97% (without significant local taxes) |
| Non-resident individual | Cadastral income | Regional tax | 1.25% or 3.97% (without significant local taxes) |
| Resident company | Cadastral income | Regional tax | 1.25% or 3.97% |
| Non-Resident company | Cadastral income | Regional tax | 1.25% or 3.97% |
Individus
Introduction
Les régions prélèvent un précompte immobilier annuel ("onroerende voorheffing") sur les biens immobiliers situés en Belgique.
Responsabilité fiscale
L'impôt foncier annuel perçu annuellement par les régions par voie d'assiette est dû entre les mains du propriétaire, de l'usufruitier ou du bénéficiaire d'autres droits réels.
Base fiscale
L'impôt foncier est basé sur un pourcentage du revenu cadastral indexé. Le pourcentage applicable dépend de la région dans laquelle le bien immobilier est situé (1,25 % dans les régions wallonne et bruxelloise et 3,97 % dans la région flamande). Outre le précompte immobilier régional, les provinces et les communes prélèvent d'importantes taxes locales supplémentaires.
Exemptions
Différents taux réduits et exonérations peuvent s'appliquer en fonction de la région dans laquelle se trouve le bien immobilier.
Entreprises
Les mêmes règles que pour les particuliers s'appliquent. Toutefois, il convient de noter que l'impôt foncier est déductible fiscalement en tant que dépense professionnelle.
Véhicules pour l'immobilier belge
Véhicules couramment utilisés pour l'immobilier belge
La société anonyme ("naamloze vennootschap") et la société à responsabilité limitée ("Besloten Venootschap") sont les véhicules non réglementés les plus couramment utilisés pour l'immobilier belge.
Tous les revenus d'une société belge sont soumis à l'impôt sur les sociétés à hauteur de 25 %. Les dividendes distribués sont soumis, en principe, à un précompte mobilier de 30 %. Des exonérations et/ou réductions spécifiques de la retenue à la source basées sur le droit national et la directive européenne sur les intérêts et les redevances/les conventions de double imposition peuvent s'appliquer sous réserve que certaines conditions soient remplies.
Partenariat et coentreprises
Aux fins de la fiscalité belge, il n'y a pas de distinction entre l'imposition des sociétés de personnes et des sociétés mixtes.
En Belgique, les sociétés de personnes et les coentreprises peuvent revêtir différentes formes (purement contractuelles ou sous la forme d'une société). Il convient de noter qu'il n'existe pas de législation spécifique en Belgique pour les joint ventures. Par exemple, les joint ventures contractuelles peuvent se référer (i) à une société en nom collectif (appelée en Belgique "société simple / Burgelijke vennootschap") - sans personnalité juridique distincte. Les principes généraux du droit des sociétés seront applicables aux véhicules sociaux sans personnalité juridique distincte. Les bénéfices et les pertes seront directement attribués aux partenaires. Les joint ventures peuvent également prendre la forme d'une société (ii) à responsabilité limitée pour ses actionnaires. À cet égard, ces sociétés sont soumises à l'impôt belge sur les sociétés comme les autres sociétés belges..
Des partenariats transparents
Les sociétés de personnes peuvent être structurées comme des entités fiscalement transparentes. Les bénéfices et les pertes sont alors directement attribués aux associés. Cette structure permet d'éviter une imposition à plusieurs niveaux. Le Groupement Européen d'Intérêt Economique ("Europees economisch samenwerkingsverband") est un exemple de véhicule transparent.
Trust
Le concept de trust n'est pas connu en droit belge. Cependant, la Belgique a mis en place une taxe dite "Cayman" ; cette taxe est un ensemble de règles visant à imposer par transparence les revenus du Trust (seul le "Settlor" est imposable). De plus, en principe, les distributions effectuées par le Trust à un résident belge sont qualifiées de dividendes et imposées comme tels.
Véhicules immobiliers spécifiques
Société immobilière réglementée (RREC)
La Société Immobilière Réglementée ("Gereglementeerde Vastgoedvennootschap") est définie comme une société constituée pour une durée indéterminée dont l'activité principale est de mettre des immeubles à la disposition des utilisateurs, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une société dans laquelle elle détient une participation. La REEC est soumise au contrôle de la Financial Services and Markets Authority ("FSMA").
La RREC doit être constituée sous la forme d'une société anonyme ou d'une société en commandite ("société en commandite"/"commanditaire vennootschap"), et disposer d'un capital social minimum de 1.200.000 €.
En vertu de la législation belge, le REEC doit investir au maximum 20 % de ses actifs consolidés dans des biens immobiliers qui forment un ensemble immobilier unique. De plus, une évaluation trimestrielle de ses actifs immobiliers par des experts en évaluation est requise. En outre, le REEC est soumis à une obligation de distribution annuelle d'au moins 80 % du bénéfice corrigé.
Du point de vue de l'impôt sur les sociétés, sous réserve que certaines conditions soient remplies, la RREC peut bénéficier de règles spécifiques, notamment d'une exonération de l'impôt sur les sociétés (à l'exception des dépenses non admises fiscalement et des avantages anormaux ou bénévoles) et d'un taux de retenue à la source réduit.
Fonds d'investissement immobilier spécialisé (SREIF)
Le Fonds d'Investissement Immobilier Spécialisé ("Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds") est un fonds fermé non transparent, constitué pour une période limitée de 10 ans avec possibilité d'extension, dont l'activité principale est d'investir collectivement dans l'immobilier (au sens large) pour des investisseurs institutionnels et professionnels. Contrairement au RREC, le SREIF n'est pas soumis à la supervision de l'Autorité des services et marchés financiers, mais seul un enregistrement auprès du ministère des finances est requis. Toutefois, le ministère belge des finances est compétent pour contrôler le respect des obligations légales de la SREIF.
En tant que RREC, le SREIF est soumis à une obligation de distribution annuelle d'au moins 80 % de son bénéfice corrigé. En ce qui concerne les comptes, le SREIF doit établir ses états financiers selon les normes IFRS.
A l'instar du régime applicable au RREC, le SREIF bénéficie d'un régime spécifique d'impôt sur les sociétés, tant pour le SREIF que pour les investisseurs. Du point de vue de l'impôt sur les sociétés, sous réserve que certaines conditions soient remplies, le SREIF peut bénéficier de règles spécifiques, notamment d'une exonération de l'impôt sur les sociétés (à l'exception des dépenses non admises fiscalement et des avantages anormaux ou bénévoles) et d'un taux de retenue à la source réduit.
