Ab dem 1. Januar 2026 tritt eine neue Reglung im Rahmen Revision für teure Dienstleistungen rund um Immobilien in Kraft. Diese Regelung ist Teil des Steuerplans 2025 und zielt darauf ab, gleiche Wettbewerbsbedingungen im Immobiliensektor zu schaffen. Einer der Gründe dafür ist die Nutzung der sogenannten „short-stay“ Stuktur, bei der Immobilienunternehmer durch die zeitweise umsatzsteuerlich besteuerte Vermietung vom Umsatzsteuerabzug auf Renovationskosten profitieren, während die Immobilie später umsatzsteuerfrei betrieben wird. Mit der neuen Verordnung wird das bestehende Anpassungssystem für Investitionsgüter auf Dienstleistungen an Immobilien mit einem Wert von € 30.000 oder mehr (ohne MwSt.) ausgeweitet, wie z. B. Renovierung, Umbau und Installation gebäudebezogener Anlagen.

Short-stay in der Praxis

In den letzten Jahren war es für viele Immobilienentwickler lukrativ, bestehende Immobilien in Wohnwohnungen umzuwandeln. Solange sich  architektonische Konstruktion des Gebäudes dadurch nicht ändert, gilt die Umwandlung für die Zwecke der Mehrwertsteuer nicht als "im Wesentlichen Neubau". Im Ergebnis handelt es sich umsatzsteuerlich um eine Renovierungsleistung, bei der das Recht auf Vorsteuerabzug in dem Jahr bestimmt wird, in dem die Leistung in Gebrauch genommen wird. Kürzlich wurde ein Urteil des Gerichtshof Arnhem-Leeuwarden über ein solches Transformationsprojekt veröffentlicht.

Sachverhalt dieses Urteils des Gerichtshof 

Im Jahr 2019 erwarb der Steuerpflichtige in diesem Fall ein Bürogebäude. In dem Bürogebäude wurden schließlich 52 Wohnungen durch Sanierungen realisiert. Der Auftragnehmer berechnete dem Steuerpflichtige für diese Renovierungsmaßnahme Umsatzsteuer in Höhe von € 777.000. Von den 52 Wohnungen wurden 24 Wohnungen zunächst für Zeiträume von drei bis fünf Monaten (short-stay) möbliert und inklusive Nebenkosten und Internet vermietet. Nach Ablauf der ersten Mietperiode wurden die Wohnungen für einen Zeitraum von 24 Monaten vermietet.

Der Steuervorteil und der Vorbescheid

Der Beteiligte in diesem Urteil war der Meinung, dass die erste Mietperiode als Kurzaufenthaltsvermietung zu qualifizieren sei und berechnete daher 9 % Mehrwertsteuer auf die Miete. Da die 24 Wohnungen umsatzsteuerpflichtig vermietet wurden, hatte er die Vorsteuer für die Renovationen dieser Wohnungen in voller Höhe abgezogen. Infolgedessen belief sich die Erstattung der Vorsteuer an ihn auf mehr als € 400.000, während die Mehrwertsteuerzahlung auf die Miete erheblich geringer ausfiel. Dies führte zu einem erheblichen steuerlichen Vorteil für den Steuerpflichtigen.

Das Gerichtshof entschied zugunsten der Steuerpflichtige. Unter anderem mit Blick auf die Leistungen und den kurzen Aufenthalt trat der Steuerpflichtige hinsichtlich der ersten Mietdauer in Konkurrenz mit Hotelbetriebe. Diese Kurzzeitvermietung wird daher mit 9% Mehrwertsteuer besteuert und die Vorsteuer auf die Renovierungsarbeiten in Bezug auf die Kurzzeitwohnungen ist abzugsfähig. Trotz der anschließenden langfristigen Vermietung dieser Wohnungen besteht keine Notwendigkeit, den Vorsteuerabzug anzupassen.

Umsatzsteuerliche Revision von Dienstleistungen im Bereich des unbewegliches Vermögen

Um solche kurzfristigen Miet-Strukturen zu bekämpfen, wird eine Revisionsregelung für Dienstleistungen dauerhafter Art an Immobilien eingeführt. Der Revisionszeitraum für diese Leistungen beträgt fünf Jahre (Jahr der Inbetriebnahme + vier Jahre) und hat einen Schwellenwert von € 30.000. Der Unternehmer muss jährlich prüfen, ob sich die Nutzung des Immobilien geändert hat und ob dies zu einer Revision der zuvor abgezogenen Mehrwertsteuer führt, genau wie bei der Revisionsregelung in Bezug auf bewegliche Investitionsgüter.

Die neue Revisionsreglung gilt für Investitionsdienstleistungen, die ab dem 1. Januar 2026 in Anspruch genommen werden. In bestimmten Fällen kann es daher vorteilhaft sein, beispielsweise Renovierungs-, Umbau- und/oder (größere) Instandhaltungsarbeiten noch im Jahr 2025 abzuschließen und in Anspruch zu nehmen.

Auswirkungen für die Praxis

Die neue Regelung hat eine Reihe weitreichender Folgen für Immobilienunternehmer:

  • Short-stay wird ab 2026 weniger attraktiv sein, da dann der Vorsteuerabzug bei Nutzungsänderungen überarbeitet werden muss;
  • Der Verwaltungsaufwand nimmt zu, da die Unternehmer für jede Dienstleistung und jedes Gebäude eine Revisionsverwaltung führen müssen;
  • Vertragliche Hinweise: Die Vermietung ohne Mehrwertsteuer kann zu Mehrwertsteuerschäden führen, die vertraglich abgedeckt werden müssen;
  • Im Falle des Verkaufs oder der Übertragung der Immobilie ist zu prüfen, ob die Prüfungspflicht auf den Käufer übergeht, oder ob eine einmalige Überprüfung stattfinden muss. Bei Immobilientransaktionen, Sanierungen und dem laufenden Betrieb ist es unerlässlich, diese Veränderungen rechtzeitig zu antizipieren.

Haben Sie Fragen zur Umsatzsteueranpassung auf Immobiliendienstleistungen oder möchten Sie wissen, was dies für Ihr Immobilienportfolio oder Ihren (Kurzaufenthalts-)Betrieb bedeutet? Zögern Sie nicht, Ihre RSM-Berater zu kontaktieren.