La tokenización de activos del mundo real (RWA) es el puente entre el valor tangible de la economía tradicional y el universo programable de las finanzas descentralizadas (DeFi). Convertir derechos sobre bienes como inmuebles, bonos o facturas en tokens digitales sobre una blockchain no solo incrementa la liquidez, sino también crea una nueva generación de productos financieros.

 

Pero, más allá de la tecnología, el principal reto para inversores, emisores, instituciones o administraciones públicas es diseñar y navegar un complejo marco fiscal aún en construcción, marcado por la falta de normas específicas y una creciente presión regulatoria internacional destinada a cerrar vías de fraude o elusión.
 

El principio rector: la naturaleza subyacente del token


En España, la tributación de un activo tokenizado no depende de su soporte tecnológico sino de la calificación jurídica del derecho representado por el token, lo que obliga a un análisis caso por caso, aplicando por analogía la normativa fiscal existente y generando inseguridad jurídica.


Por ejemplo, sobre el mismo subyacente —un inmueble—, la emisión de diferentes tokens conllevará tratamientos fiscales distintos. Si se emiten “security tokens” que representan participación en la sociedad propietaria, los rendimientos se tratarán como capital mobiliario, tributando sobre beneficios distribuidos y sin estar sujetos al IVA si se califican como retribución de fondos propios. En cambio, “utility tokens” que ofrecen acceso temporal al inmueble (uso de salas o viviendas) tributarán como prestación de servicios, sujetos al IVA y a rendimientos del capital inmobiliario o actividades económicas, si se explota empresarialmente.


Así, la calificación fiscal varía según naturaleza del token, tipo de impuesto y reglas aplicables a su valoración e imputación. Por ejemplo:

 

  • Instrumentos de deuda (Security Tokens): Si el token representa un préstamo y el smart contract automatiza pagos de intereses, los rendimientos tributan como capital mobiliario en IRPF o como ingreso financiero en IS. Surge la duda sobre qué gastos son deducibles y si se aplica la limitación de deducibilidad financiera según el artículo 16 de la LIS.
     
  • Activos inmobiliarios (Real Estate Tokens): Un token que confiera copropiedad de un inmueble alquilado genera rendimientos de capital inmobiliario para su tenedor. Si no está arrendado, ¿se imputaría renta por mera tenencia del token?
     

Fiscalidad indirecta y tokenización


El tratamiento de tokens en IVA es ambiguo. La venta de un token que represente propiedad fraccionada de una obra de arte es entrega de bienes; si da derecho a un servicio futuro (utility token), se considera prestación de servicios. Determinar correctamente la naturaleza de la operación y su localización es crucial para la repercusión del impuesto.


Tokens fungibles, como criptomonedas o activos intercambiables, tributan como entrega de bienes si están respaldados físicamente o pueden quedar exentos si se usan como medio de pago. Por su parte, la transmisión de un NFT generalmente se considera prestación de servicios electrónicos con IVA del 21%. La Dirección General de Tributos ha aclarado que la venta de NFT es una prestación de servicios y no la transmisión de un bien tradicional.


Caso ilustrativo: riesgo y falta de claridad
 

Un caso reciente en España ejemplifica las tensiones del sistema: un inversor en DeFi fue sancionado con 9 millones de euros por un préstamo respaldado por criptomonedas, pese a no haber generado beneficio ni vendido activos. Hacienda consideró imponible el mero depósito de tokens para obtener dicho préstamo, calificándolo como ganancia patrimonial ya que el valor de mercado del activo en ese momento superaba su coste de adquisición (aplicación de la regla de permutas), a pesar de no haber existido un beneficio económico efectivo.


Este hecho refleja la complejidad normativa y la inseguridad jurídica, con la Administración Tributaria aplicando marcos fiscales tradicionales a entornos descentralizados, y dejando a contribuyentes en situaciones vulnerables y enfrentándose a largos procesos administrativos y judiciales.


MiCA y DAC8 como catalizadores del control fiscal


El marco internacional para criptoactivos se sustenta en dos normativas europeas clave: el Reglamento MiCA y la Directiva DAC8. MiCA, vigente desde finales de 2024, armoniza reglas para emisión y servicios de criptoactivos en la UE, exigiendo licencias y trasparencia, lo que facilita el control tributario. DAC8 refuerza la cooperación fiscal, obligando a proveedores cripto a intercambiar información sobre clientes con las autoridades. En España, por su parte, el modelo 721 exige declarar criptomonedas extranjeras superiores a 50.000 euros, y los modelos 172 y 173 recogen datos de exchanges locales. La conjunción de todo ello crea un entorno de transparencia fiscal total.


Conclusión: la fiscalidad como eje estratégico


La tokenización de activos y su integración en DeFi es una evolución financiera imparable, pero la innovación tecnológica no puede cegar ante la realidad regulatoria: el criptoanonimato ha terminado. Para empresas e inversores, el análisis fiscal pasa de ser un cumplimiento a ser el centro estratégico.


Navegar exitosamente esta frontera demanda combinar conocimiento fiscal, legal y tecnológico, anticipando riesgos, interpretando correctamente la naturaleza del activo y garantizando cumplimiento normativo riguroso. En este tablero, la ventaja competitiva no la tienen solo los pioneros tecnológicos, sino quienes sean sólidos y fiables en un doble plano: fiscal y regulatorio.