Linkedin
Facebook
Email
more
Ein attraktives, aber steuerlich sensibles Finanzierungsinstrument
Sale‑and‑Lease‑back ist ein attraktives Finanzierungsinstrument, das es einem Unternehmen ermöglicht, Liquidität freizusetzen und gleichzeitig die Nutzung einer Immobilie beizubehalten. Dabei wird ein Gebäude an einen Dritten verkauft und unmittelbar zurückgemietet.
Obwohl dieser Mechanismus klare wirtschaftliche Vorteile bietet, erfordert seine steuerliche Behandlung besondere Aufmerksamkeit. Auch wenn sich die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie nicht verändert, wird die Transaktion in der Regel als Immobilienverkauf qualifiziert, was unmittelbare steuerliche Konsequenzen auslöst.
In der Regel sofortige Besteuerung
Qualifikation als Immobilienveräusserung
Aus rechtlicher Sicht stellt eine Sale‑and‑Lease‑back‑Transaktion einen Eigentumsübergang dar. Der Umstand, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin nutzt, hat keinen Einfluss auf die steuerliche Behandlung.
Übertragungssteuern und Kapitalgewinne
In den meisten Schweizer Kantonen führt eine solche Transaktion daher zur Erhebung von Handänderungssteuern sowie, soweit anwendbar, zur Besteuerung des realisierten Grundstückgewinns.
Eine mögliche Ausnahme im Rahmen von Umstrukturierungen
Strenge Voraussetzungen gemäss Bundesgericht
Es besteht jedoch eine Ausnahme von diesem Grundsatz im Fall konzerninterner Umstrukturierungen, insbesondere im Zusammenhang mit Fusionen, Spaltungen oder Vermögensübertragungen.
Diese Ausnahme ist jedoch eng auszulegen. Wie das Bundesgericht festgehalten hat, kann nur eine tatsächliche wirtschaftliche Reorganisation eine entsprechende Steuerbefreiung rechtfertigen.
In der Praxis selten anwendbare Ausnahme
In der Praxis erfüllt eine Sale‑and‑Lease‑back‑Transaktion, die primär durch Finanzierungsziele motiviert ist, diese Voraussetzungen in der Regel nicht.
Uneinheitliche Anwendung je nach Kanton
Waadt und Freiburg: klar geregelte Ausnahmen
Die Anwendung dieser Ausnahme variiert erheblich je nach Kanton, da die Handänderungssteuern in deren Zuständigkeit fallen.
Der Kanton Waadt sieht ausdrücklich eine Steuerbefreiung im Fall von Umstrukturierungen vor. Das Gesetz verweist direkt auf die einschlägigen Bestimmungen der direkten Steuern, was eine gewisse Rechtssicherheit schafft, auch wenn die Voraussetzungen weiterhin streng sind.
Der Kanton Freiburg kennt ebenfalls eine ausdrückliche Befreiung von der Handänderungssteuer bei Umstrukturierungen. Diese ist an die entsprechenden steuerlichen Vorschriften gekoppelt und sieht einen Nachbesteuerungsmechanismus bei Nichteinhaltung der Bedingungen vor, wodurch das Regime demjenigen des Kantons Waadt nahekommt.
Genf und Wallis: restriktivere Ansätze
Im Kanton Wallis sieht das Gesetz über die Handänderungssteuern keine ausdrückliche Befreiung im Fall von Umstrukturierungen vor. Zwar kann eine Steuerbefreiung unter Umständen gestützt auf Bundesrecht, insbesondere Art. 103 des Fusionsgesetzes (FusG), in Betracht gezogen werden, deren Anwendung bleibt jedoch unsicher und hängt weitgehend von der Verwaltungspraxis ab.
Der Kanton Genf verfolgt ebenfalls einen restriktiveren Ansatz. Die Gesetzgebung sieht grundsätzlich die Besteuerung von Immobilienübertragungen vor, auch wenn diese im Rahmen von Umstrukturierungen wie Fusionen erfolgen.
Bundesgerichtsurteil – Begriff der Umstrukturierung (Fall aus dem Kanton Waadt)
In einem jüngeren Entscheid (BGE 138 II 557) hat sich das Bundesgericht erneut mit den Voraussetzungen für eine Befreiung von der Handänderungssteuer im Rahmen von Umstrukturierungen befasst. Dabei hielt das Bundesgericht fest, dass der Wortlaut des waadtländischen Gesetzes mit jenem von Art. 103 FusG identisch ist und dass diese Bestimmung auf den Umstrukturierungsbegriff im Sinne von Art. 24 Abs. 3 und Abs. 3quater StHG verweist.
Das Bundesgericht verweist zudem auf Lehrmeinungen, wonach diese Bezugnahme problematisch sei, da die Handänderungssteuer eine indirekte Steuer auf Rechtsgeschäften darstellt und nicht eine Steuer auf Einkommen oder Gewinn. Weiter wird festgehalten, dass die Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer grundsätzlich der gesamte Kaufpreis ist und nicht der realisierte Kapitalgewinn, wie dies bei direkten Steuern der Fall ist (E. 5.2). Unter Berücksichtigung dieser Aspekte kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass „die Voraussetzung der Übertragung zum bisherigen, für die direkte Steuer massgeblichen Wert gemäss Art. 24 Abs. 3 StHG keine Bedingung für die Befreiung von der Handänderungssteuer darstellen kann.“
Aus diesem Entscheid ergibt sich, dass die Voraussetzung einer Übertragung zu den für die Einkommenssteuer massgeblichen Buchwerten nicht erforderlich ist, um eine Befreiung von der Handänderungssteuer gemäss Art. 3 Abs. 1 lit. i des Gesetzes über die Handänderungssteuer (LMSD) sowie Art. 103 FusG zu erlangen.
Fazit: vorausschauende Planung zur Absicherung der Transaktion
Sale‑and‑Lease‑back ist ein wirkungsvolles Finanzierungsinstrument, das jedoch steuerlich sensibel ist. Eine Befreiung von der Handänderungssteuer kann zwar im Rahmen von Umstrukturierungen in Betracht kommen, deren Anwendung hängt jedoch stark vom jeweiligen Kanton ab und bleibt in der Praxis eingeschränkt.
Vor diesem Hintergrund kann eine sorgfältige vorgängige Analyse sowie gegebenenfalls die Einholung eines verbindlichen Steuervorbescheids (Ruling) dazu beitragen, die steuerliche Behandlung der Transaktion abzusichern und unerwartete steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
Unsere Teams bei RSM Switzerland unterstützen Sie gerne bei der Analyse und Umsetzung Ihrer Immobilientransaktionen, um deren steuerliche Behandlung nachhaltig und verlässlich zu gestalten.
