Wird das Ende des Eigenmietwerts ein goldenes Zeitalter für Immobiliengesellschaften in der Schweiz einläuten?

Am 28. September 2025 hat die Schweiz für die Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Diese bedeutende Reform, die frühestens ab 2028 in Kraft treten wird, wird die Besteuerung von Immobilieneigentümern grundlegend verändern.

Dennoch ist zu berücksichtigen, dass die konkreten Einzelheiten zur Anwendung dieses neuen Gesetzes derzeit noch unklar sind und bis zum tatsächlichen Inkrafttreten in den kommenden Jahren von jedem einzelnen Kanton schrittweise festgelegt werden.

Was ändert sich für Privatpersonen?

Ab 2028 werden Eigentümer nicht mehr auf ein „fiktives Einkommen“ (den Eigenmietwert) besteuert. Das ist eine gute Nachricht für diejenigen, die wenig oder keine Hypothekenschulden haben, da ihre Steuerlast sinkt. Allerdings entfällt im Gegenzug der Grossteil der bisherigen Abzugsmöglichkeiten (Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und energetische Renovierungen beim Bund).

Eigentümer von Immobilien, die grössere Renovierungsarbeiten benötigen, können die entsprechenden Kosten künftig nicht mehr steuerlich geltend machen. Ebenso verlieren stark verschuldete Hauseigentümer eine wichtige Möglichkeit zur steuerlichen Optimierung.

Warum die Gründung einer Immobiliengesellschaft in Betracht ziehen?

In diesem neuen Umfeld bietet eine Immobiliengesellschaft mehrere attraktive Vorteile:

Abzugsfähigkeit von Unterhalts-, Renovationskosten und Abschreibungen: Für Unternehmen bleiben solche Aufwendungen weiterhin steuerlich abzugsfähig, während sie für Privatpersonen künftig entfallen. Zudem können Abschreibungen vorgenommen werden, die ebenfalls abzugsfähig sind.
Vermögensverwaltung innerhalb der Familie: Eine Immobiliengesellschaft erleichtert die gemeinsame Verwaltung von Immobilienbesitz, die Nachlassplanung sowie die Übertragung des Vermögens auf die nächste Generation.
Transparente Buchführung: Ausgaben und Investitionen werden auf Unternehmensebene zentral erfasst und für steuerliche Zwecke abgewickelt. Abschreibungen können vorgenommen werden und sind steuerlich abzugsfähig.

Besteuerung der Immobiliengesellschaft und ihrer Aktionäre

Die wichtigste Falle, die es bei einer Immobiliengesellschaft zu beachten gilt, ist die Doppelbesteuerung:

Die Gewinne werden zunächst auf Ebene der Gesellschaft besteuert,
anschliessend werden ausgeschüttete Dividenden auf Ebene der Aktionäre ein zweites Mal besteuert.
Dies optimiert den Cashflow, da die Immobiliengesellschaft selbst nur mit einem Satz zwischen 11.9% and 20.5% besteuert wird, abhängig vom Kanton, in dem sich die Immobilie befindet.

Was ist vor 2028 zu tun?

Es bleiben noch einige Jahre zur Vorbereitung. Immobilienbesitzer können bis zum Inkrafttreten des neuen Systems weiterhin die aktuellen Abzugsmöglichkeiten für Renovationen nutzen oder ihre Hypotheken teilweise zurückzahlen.

Dies gibt jedem die Möglichkeit, individuell zu prüfen, wie sich das Immobilienvermögen optimal gestalten lässt.

Zusammengefasst

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird das Steuersystem zwar vereinfachen, führt jedoch dazu, dass viele steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Privatpersonen entfallen. In bestimmten Fällen kann die Nutzung einer Immobiliengesellschaft erhebliche Vorteile bieten – insbesondere durch die Möglichkeit, Aufwendungen steuerlich abzusetzen. Dennoch sollte jede Situation individuell und sorgfältig geprüft werden, da das Risiko der Doppelbesteuerung sowie die mit einer Immobiliengesellschaft verbundenen administrativen Kosten berücksichtigt werden müssen.

Wenn Sie Fragen haben oder Ihre individuelle Situation im Hinblick auf die bevorstehende Reform optimal gestalten möchten, stehen Ihnen unsere Experten gerne zur Verfügung.