La fin de la valeur locative marquera-t-elle un âge d’or pour les sociétés immobilières en Suisse ?

Le 28 septembre 2025, la Suisse a voté l’abolition de la valeur locative. Cette réforme majeure, dont l’entrée en vigueur n’est pas prévue avant 2028, modifiera la fiscalité des propriétaires immobiliers.

Cependant, il convient de noter que les modalités d’application de cette nouvelle loi ne sont pas encore connues et seront précisées progressivement par chaque canton d’ici à son entrée en vigueur dans quelques années.

Changements pour les particuliers

À partir de 2028, les propriétaires ne seront plus imposés sur un « revenu fictif » (la valeur locative). C’est une bonne nouvelle pour ceux qui ont peu ou pas d’hypothèques, car leur charge fiscale diminuera. En revanche, la contrepartie est la suppression de la plupart des déductions (intérêts hypothécaires, frais d’entretien et rénovations énergétiques).

Les propriétaires de biens nécessitant d’importants travaux de rénovation ne pourront plus déduire fiscalement ces dépenses. De même, les propriétaires fortement endettés perdront une opportunité importante d’optimisation fiscale.

Pourquoi envisager une société immobilière (SI) ?

Dans ce nouveau contexte, la création d’une société immobilière présente plusieurs avantages intéressants :

Déductibilité des frais d’entretien, des travaux de rénovation et des amortissements : pour les sociétés, ces dépenses restent déductibles, contrairement aux particuliers. Les amortissements peuvent être pratiqués et sont fiscalement déductibles.
Gestion patrimoniale familiale : une SI facilite la copropriété, la planification successorale et les transferts intergénérationnels.
Suivi comptable clair : les dépenses et investissements sont centralisés et gérés au niveau de la société pour des raisons fiscales. Les amortissements peuvent être effectués et sont déductibles.

Fiscalité de la société immobilière et de ses actionnaires

Le principal écueil à considérer concernant une SI est la double imposition :

les bénéfices sont d’abord imposés au niveau de la société,
puis les dividendes distribués aux actionnaires sont imposés une seconde fois au niveau individuel,
cela permet toutefois d’optimiser la trésorerie, car la SI n’est imposée qu’à un taux compris entre 11.9% et 20.5% selon le canton où le bien immobilier est situé.

Que faire avant 2028 ?

Il reste encore quelques années pour se préparer. Les propriétaires peuvent profiter des déductions actuellement en vigueur pour effectuer des rénovations ou rembourser partiellement leurs hypothèques avant la mise en place du nouveau système.

Cela leur permet également d’évaluer comment optimiser leur situation immobilière selon leur profil.

En résumé

La fin de la valeur locative simplifiera le système fiscal, mais supprimera de nombreuses possibilités de planification fiscale pour les particuliers. Dans certains cas, la création d’une société immobilière pourrait présenter de réels avantages – notamment grâce à la déductibilité des dépenses.

Toutefois, chaque situation doit être analysée attentivement, en tenant compte du risque de double imposition et des coûts administratifs liés à la gestion d’une société immobilière.

Si vous avez des questions ou souhaitez discuter de la meilleure manière d’optimiser votre situation en vue de la prochaine réforme, nos experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner.