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Familienunternehmen mit überschüssigen liquiden Mitteln stehen häufig vor Investitionsentscheidungen: Was ist mit diesen überschüssigen Mitteln zu tun? Eine Investition in Immobilien erfolgt in diesem Zusammenhang regelmäßig – sowohl als Kapitalanlage als auch zur eigenen Nutzung. Während Box 3 früher nahezu immer die vorteilhafteste Option für Anlageimmobilien darstellte, machen jüngste und zukünftige Änderungen diese Wahl weniger selbstverständlich. Wie verhalten sich Box 2 und Box 3 im Jahr 2025 – und künftig unter dem Gesetz über die tatsächliche Rendite („Wet werkelijk rendement“)?
Box 2: Immobilien über eine Kapitalgesellschaft
Erwerben Sie Immobilien über eine Kapitalgesellschaft (hiernach als Beispiel BV), so werden die Erträge mit Körperschaftsteuer belastet:
- 19 % auf Gewinne bis € 200.000
- 25,8 % auf den darüber hinausgehenden Gewinn (Tarif 2026)
Die Besteuerung knüpft an die tatsächliche Rendite an: Sowohl Einnahmen als auch Ausgaben (z. B. Instandhaltung, laufende Kosten, Zinsaufwendungen) werden berücksichtigt. Die Immobilie wird in der Bilanz zu Anschaffungskosten aktiviert und kann steuerlich – innerhalb der gesetzlichen Grenzen – abgeschrieben werden. Nicht realisierte Wertsteigerungen bleiben bis zur Veräußerung unberücksichtigt. Bei einer Veräußerung kann die Steuerbelastung hinausgeschoben werden, z. B. durch: Bildung einer Wiederanlage¬rücklage („herinvesteringsreserve“), sofern eine konkrete Wiederanlageabsicht besteht, oder Verkauf von Anteilen, auf die die Beteiligungsfreistellung Anwendung findet.
Möchten Sie Vermögen aus der BV in das Privatvermögen überführen, fällt Box 2 Steuer an (bis zu 31 %). Eine Aufschiebung ist möglich, jedoch erfolgt spätestens beim Tod des Anteilseigners eine steuerliche Endabrechnung.
Box 3: Immobilien im Privatvermögen
Aktuelle Situation
Box 3 besteuert Vermögen anhand einer fiktiven Rendite, aufgeteilt in drei Kategorien: Bankguthaben (2024: 1,44 % Rendite), Sonstige Vermögenswerte (2024: 6,04 % Rendite), Schulden (2024: –2,61 % fiktive Schuldzinsen). Nach dem sogenannten „Weihnachtsurteil“ des Hoge Raad (2021) gilt die „forfaitaire spaarvariant“ mit einer Gegenbeweisregelung: Steuerpflichtige können eine Besteuerung auf Basis der tatsächlichen Rendite wählen, sofern diese niedriger ist als die fiktive Rendite. Für Immobilienanlagen ist diese Regelung jedoch komplex.
Beim tatsächlichen Renditeansatz sind u. a. folgende Punkte zu berücksichtigen:
- Erhaltene Mietzahlungen
- Wertveränderungen auf Grundlage der WOZ Werte oder des wirtschaftlichen Wertes
- Zeitanteilige Zurechnung bei An und Verkauf
- Keine Abzugsfähigkeit von Instandhaltungskosten
- Korrekte Erfassung von Investitionsausgaben und Mieteinnahmen
Zukünftige Situation („Wet werkelijk rendement“, geplant ab 2028)
Die Regierung beabsichtigt, zum 1. Januar 2028 auf ein System der tatsächlichen Rendite überzugehen. Ob dieser Zeitpunkt realistisch ist, ist ungewiss. Für Immobilien bedeutet dies:
- Direkte Rendite (Miete) wird jährlich besteuert
- Wertentwicklung erst bei Veräußerung erfasst
- Instandhaltungs- und Betriebskosten sind abzugsfähig
- Möglichkeit der Verlustverrechnung in Folgejahren
- Jahresbesteuerung der Rendite mit einem Steuersatz von 36 %
Wichtigste Unterschiede zwischen Box 2 und Box 3 (aktuelle Situation)
- Begrenzte Steuerlast in Box 3
Ist Ihre tatsächliche Rendite höher als die fiktive, bleibt der Mehrertrag steuerfrei – ein mögliches Vorteilspotenzial von Box 3. - Kostenabzug
In Box 3 sind Kosten wie Instandhaltung nicht abzugsfähig.
In der BV hingegen schon – was die effektive Steuerlast reduziert. - Verlustverrechnung
Eine BV kann Verluste mit Gewinnen anderer Jahre verrechnen.
Box 3 kennt keine Verlustverrechnung; bei negativer Rendite entfällt die Steuer lediglich. - Steuerstundung
In der BV fällt zwar sofort Körperschaftsteuer an, die Box 2 Steuer kann jedoch hinausgeschoben werden, solange das Vermögen in der BV verbleibt.
In Box 3 ist ein solcher Aufschub nicht möglich. - Nicht realisierte Wertsteigerungen
Box 3 erfasst Wertsteigerungen auch ohne Veräußerung.
In der BV erfolgt die Besteuerung erst beim tatsächlichen Verkauf der Immobilie.
Schlussfolgerung
Welche Option günstiger ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab: Rendite, Kostenstruktur, Liquiditätsbedarf und Zukunftsplanung. Die geplante Einführung der Wet werkelijk rendement für Box 3 kann diese Entscheidung wesentlich verändern.