Familiebedrijven met overtollige liquide middelen kunnen geconfronteerd worden met investeringsvraagstukken: wat te doen met deze overtollige liquide middelen? Een investering in vastgoed vindt in dit kader geregeld plaats, zowel als belegging als voor eigen gebruik. Waar box 3 voorheen vrijwel altijd de voordeligste optie leek voor beleggingsvastgoed, maken recente en toekomstige wijzigingen deze keuze minder vanzelfsprekend. Hoe verhouden box 2 en box 3 zich anno 2025 – en straks onder de Wet werkelijk rendement?

Box 2: vastgoed via de BV

Koopt u vastgoed via een BV, dan worden de voordelen belast met vennootschapsbelasting:

  • 19% tot € 200.000 winst
  • 25,8% over het meerdere (tarief 2025)

De heffing sluit aan bij het werkelijke rendement: opbrengsten én kosten (zoals onderhoud, vaste lasten en rentelasten) tellen mee. Het vastgoed wordt op de balans geactiveerd tegen kostprijs en mag fiscaal worden afgeschreven (binnen wettelijke grenzen). Ongerealiseerde waardestijgingen blijven buiten beschouwing tot verkoop. Bij verkoop kan belastingheffing worden uitgesteld via een herinvesteringsreserve (mits er een concreet herinvesteringsvoornemen is) of via verkoop van aandelen waarop de deelnemingsvrijstelling van toepassing is.

Wilt u vermogen uit de BV naar privé halen, dan volgt box 2-heffing (tot 31%). Deze heffing kan worden uitgesteld, maar uiterlijk bij overlijden rekent de fiscus af.

Box 3: vastgoed in privé

Huidige situatie

Box 3 belast vermogen op basis van een forfaitair rendement, verdeeld over drie categorieën: banktegoeden (2024: 1,44% rendement), overige bezittingen (2024: 6,04% rendement) en schulden (2,61% negatief rendement). Na het kerstarrest van de Hoge Raad (2021) geldt de forfaitaire spaarvariant, met een tegenbewijsregeling: belastingplichtigen kunnen kiezen voor heffing op basis van werkelijk rendement indien dit lager is dan het forfaitaire rendement. Voor vastgoedbeleggingen is deze regeling complex.

Bij werkelijk rendement moet u onder meer rekening houden met:

  • Ontvangen huurbedragen
  • Waardemutatie op basis van WOZ-waarde of economische waarde
  • Tijdsevenredige toerekening bij aan- en verkoop
  • Geen aftrek van onderhoudskosten
  • Correcte verwerking van investeringsuitgaven en huurinkomsten

Toekomstige situatie (Wet werkelijk rendement, beoogd 2028)

Het kabinet wil per 1 januari 2028 overstappen naar een stelsel op basis van werkelijk rendement. Het is onduidelijk of deze termijn haalbaar is. Voor vastgoed betekent dit:

  • Direct rendement (huur) wordt jaarlijks belast
  • Waardeontwikkeling pas bij verkoop
  • Onderhoudskosten en directe kosten zijn aftrekbaar
  • Mogelijkheid tot verliesverrekening in latere jaren

Het rendement wordt jaarlijks belast tegen een tarief van 36%. 

Belangrijkste verschillen tussen box 2 en box 3 (huidige situatie)

  1. Gemaximeerde belasting in box 3
    Is uw werkelijk rendement hoger dan het forfait, dan blijft het meerdere onbelast. Dit kan box 3 aantrekkelijk maken.
  2. Kostenaftrek
    In box 3 zijn kosten zoals onderhoud niet aftrekbaar. In een BV wel, wat de effectieve belastingdruk verlaagt.
  3. Verliesverrekening
    Een BV kan verliezen verrekenen met winsten uit andere jaren. Box 3 kent geen verliesverrekening; bij negatief rendement is de heffing nihil.
  4. Uitstel van belastingheffing
    In een BV betaalt u direct vennootschapsbelasting, maar box 2-heffing kan worden uitgesteld zolang het vermogen in de BV blijft. In box 3 is uitstel niet mogelijk.
  5. Ongerealiseerde waardestijging
    Box 3 rekent waardestijgingen mee, ook als deze niet is gerealiseerd. In een BV wordt pas belasting geheven bij verkoop van het vastgoed.

Conclusie

Welke optie het meest voordelig is, hangt af van uw situatie: rendement, kosten, liquiditeit en toekomstplannen. De voorgenomen invoering van de Wet werkelijk rendement box 3 kan deze afweging ingrijpend veranderen.
Wilt u weten wat voor u het beste is? Neem contact op met uw adviseur of mail naar [email protected].

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.