Hintergrund: Besteuerung von Immobiliengesellschaften

Wenn eine Immobilie von einer Immobiliengesellschaft gehalten wird, kann der Verkauf der Anteile an dieser Gesellschaft in bestimmten Kantonen steuerlich wie ein Verkauf der Immobilie selbst behandelt werden.

Grundsätzlich kann die Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, unabhängig davon, ob diese von einer juristischen Person oder einer natürlichen Person gehalten wird, als wirtschaftliche Übertragung der Immobilie qualifiziert werden. Die Transaktion unterliegt somit der Grundstückgewinnsteuer, die auf dem realisierten Kapitalgewinn berechnet wird.

Zur Erinnerung: Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Folglich hat der auf diese Steuer anwendbare Step‑up‑Mechanismus keine Auswirkungen auf die direkte Bundessteuer.

*Weitere Informationen zum Verkauf von Immobiliengesellschaften in der Schweiz finden Sie in unserem entsprechenden Beitrag.

Das Risiko der Doppelbesteuerung

Erstbesteuerung beim Share Deal

In bestimmten Konstellationen kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen:

Beim Verkauf der Anteile an einer Immobiliengesellschaft (Share Deal) unterliegt der Aktionär der Grundstückgewinnsteuer (IGI). Diese wird ermittelt, indem der Immobilienanteil am Gesamtpreis der Aktien isoliert wird, beispielsweise auf Basis des Buchwerts der Immobilie, der Hypothekarschulden usw.

Zweite Besteuerung beim Verkauf der Immobilie

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft (Asset Deal) kann derselbe wirtschaftliche Kapitalgewinn ein zweites Mal auf Ebene der Gesellschaft besteuert werden, mittels kantonaler und kommunaler Gewinnsteuern (IBCC). Dies liegt daran, dass sich der Buchwert der betreffenden Immobilie infolge des vorgängigen Share Deals nicht verändert hat.

Der “Step-up”-Mechanismus

Um diese Situation zu lösen, haben bestimmte kantonale Steuerbehörden eine Praxis entwickelt, die unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht, den beim Verkauf der Anteile an der Immobiliengesellschaft verwendeten Wert steuerlich anzuerkennen.

Konkret bedeutet dies:

• Beim Verkauf der Anteile kann in der Steuerbilanz der Gesellschaft eine versteuerte stille Reserve in Höhe des bereits besteuerten Kapitalgewinns ausgewiesen werden.
• Im Fall eines späteren Verkaufs der Immobilie ermöglicht diese stille Reserve, den steuerbaren Gewinn für Zwecke der kantonalen und kommunalen Gewinnsteuer (IBCC) ganz oder teilweise zu neutralisieren.
• Der gleiche wirtschaftliche Kapitalgewinn wird somit kein zweites Mal besteuert.
   

Dieser Mechanismus wird allgemein als “step-up” bezeichnet.

Anwendung des “Step-up”

1.    Verkauf der Anteile durch den Aktionär im Jahr N

Annahmen:Assumptions: 

• Verkaufspreis der Anteile: CHF 1’500
• Verkehrswert der Immobilie: CHF 2’000
• Anschaffungswert der Immobilie: CHF 1’000

1.    Verkauf der Immobilie durch die SI im Jahr N+X – MIT Step‑up

Assumptions: 

• Sale price of the building = CHF 3,000

ICC: Verwendung der Steuerbilanz der Immobiliengesellschaft zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns

IFD: Verwendung der handelsrechtlichen Bilanz der Immobiliengesellschaft zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns

Tatsächlich handelt es sich beim Step‑up‑Mechanismus um eine kantonale Praxis. Er hat keine Auswirkungen auf die direkte Bundessteuer, da das Bundessteuerrecht keinen vergleichbaren Step‑up‑Mechanismus im Zusammenhang mit wirtschaftlichen Übertragungen von Immobiliengesellschaften vorsieht.

Bundesgerichtliche Rechtsprechung

Obwohl der Step‑up‑Gedanke in bestimmten, klar abgegrenzten Konstellationen anerkannt ist, hat die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichts klargestellt, dass im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften ohne ausdrückliche kantonale gesetzliche Grundlage keine steuerliche Aufwertung von Immobilien verlangt werden kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Rahmen einer wirtschaftlichen Übertragung (“share deal”) bereits auf Ebene des Aktionärs eine Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde.
Der Step‑up‑Mechanismus stellt somit keinen allgemeinen Grundsatz des Bundessteuerrechts dar, sondern beruht auf kantonalen Lösungen. Die Rechtsprechung folgt dabei einer Logik der Zuständigkeitsabgrenzung zwischen Bundes‑ und kantonalem Recht, ohne ein automatisches Recht auf Anpassung der steuerlichen Werte zur Vermeidung einer möglichen wirtschaftlichen Doppelbesteuerung anzuerkennen.

Überblick über die französischsprachige Schweiz

Die Praxis des Step‑up‑Mechanismus variiert weiterhin erheblich von Kanton zu Kanton.

Voraussetzungen für die Anwendung in Genf

Die Anwendung des Step‑up‑Mechanismus ist nicht automatisch und setzt die kumulative Erfüllung folgender Voraussetzungen voraus:

• Der Verkauf der Beteiligung an der Immobiliengesellschaft durch die natürliche Person (im Privatvermögen gehalten) muss tatsächlich zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer (IGI) in Genf geführt haben, und zwar zu einem Satz von mindestens 10 %, d. h. höher als die kantonale und kommunale Steuerbelastung auf dem bei der Immobiliengesellschaft neutralisierten Gewinn zum Zeitpunkt der Veräusserung der Immobilie;
• Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie durch die Immobiliengesellschaft wird die Berücksichtigung des bereits besteuerten Nettogrundstückgewinns (steuerliche Neutralisierung auf Ebene der Gesellschaft) höchstens bis zur Höhe des ausgewiesenen wirtschaftlichen Grundstückgewinns gewährt, unter Ausschluss des buchmässigen Gewinns, einschliesslich allfälliger steuerlich zulässiger Nachabschreibungen;
• Die in Genf ansässige Immobiliengesellschaft muss die Anerkennung des bereits besteuerten Nettokapitalgewinns spätestens vor Rechtskraft der Veranlagung für die Steuerperiode beantragen, in der die natürliche Person ihre Beteiligung veräussert hat;
• Die antragstellende Immobiliengesellschaft muss vorgängig eine Entbindung vom Steuergeheimnis durch den veräussernden Aktionär einholen;
• Die Berücksichtigung des bereits besteuerten Nettogrundstückgewinns ist pro Immobilie höchstens bis zur Höhe des zuvor bei der natürlichen Person im Rahmen der IGI besteuerten Nettogewinns (nach Abzug der Kosten) zulässig.

Ein Antrag auf Genehmigung ist bei der Steuerverwaltung einzureichen und muss das Formular zur Entbindung vom Steuergeheimnis enthalten.

Nach unserer Erfahrung orientiert sich der Kanton Freiburg grundsätzlich an den im Kanton Genf geltenden Voraussetzungen.

Fazit: Ein steuerliches Instrument mit Planungsbedarf

Der Step-up‑Mechanismus ist heute ein zentrales Element bei der Besteuerung von Immobiliengesellschaften. Seine Anwendung trägt dazu bei, Situationen wirtschaftlicher Doppelbesteuerung zu begrenzen und erhöht die Attraktivität von Transaktionen in Form von “share deals”.

Seine konkrete Anwendung variiert jedoch erheblich je nach Kanton und unterliegt den jeweiligen gesetzlichen Regelungen und Verwaltungspraxen.

Eine vorgängige Analyse ist daher bei jeder Transaktion im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften unerlässlich. Zudem empfehlen wir, frühzeitig mit den kantonalen Steuerbehörden in Kontakt zu treten und einen Steuervorbescheid (Tax Ruling) einzuholen, um die steuerliche Behandlung der geplanten Transaktion(en) verbindlich abzuklären.

Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Situation zu beurteilen, Sie bei Ihren zukünftigen Projekten zu begleiten und Ihre Fragen zu beantworten.