Linkedin
Facebook
Email
more
Asset Deal oder Share Deal: eine zentrale Entscheidung
Der Verkauf einer Immobilie kann entweder als direkter Verkauf der Immobilie (asset deal) oder über den Verkauf der Anteile an der Gesellschaft, die diese hält (share deal), strukturiert werden. Letztere Option bietet häufig einen unmittelbaren steuerlichen Vorteil: In vielen Kantonen unterliegt der Verkauf von Anteilen nicht den Handänderungssteuern, die bei direkten Immobilienübertragungen anfallen.
Vor diesem Hintergrund kann der Erwerb einer Immobiliengesellschaft zunächst als besonders attraktive Lösung erscheinen. Es liegt nahe anzunehmen, dass eine solche Transaktion auch die Grundstückgewinnsteuer vermeidet, da rechtlich keine Immobilie übertragen wird. Diese Schlussfolgerung wäre jedoch verfrüht. In mehreren Schweizer Kantonen wenden die Steuerbehörden einen wirtschaftlichen Ansatz an und können auch Share Deals der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen.
Ein zunehmend verbreiteter wirtschaftlicher Ansatz
Qualifikation von Anteilen als Immobilien
Nach schweizerischem Steuerrecht wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich auf Gewinne erhoben, die bei der Veräusserung von Immobilien realisiert werden.
Um jedoch zu verhindern, dass eine Immobilientransaktion durch die Strukturierung als Verkauf von Beteiligungen der Besteuerung entzogen wird, behandeln bestimmte Kantone Anteile an Immobiliengesellschaften steuerlich wie Grundstücke. In solchen Fällen wird der Verkauf von Anteilen als indirekte Immobilienveräusserung qualifiziert.
Besteuerung auch bei juristischen Personen möglich
Ein Entscheid des Bundesgerichts hat bestätigt, dass der Verkauf sämtlicher oder nahezu sämtlicher Anteile an einer Immobiliengesellschaft der Grundstückgewinnsteuer unterliegen kann, selbst wenn die veräussernde Partei eine juristische Person ist.
Je nach Kanton bedeutet dies:
- die Besteuerung erfolgt am Ort der gelegenen Immobilie;
- unabhängig von der rechtlichen Struktur oder dem Status des Verkäufers.
Vergleichbare kantonale Ansätze
Analyse auf Basis der wirtschaftlichen Substanz
In mehreren Kantonen, insbesondere in Genf, Waadt und Wallis, basiert die steuerliche Praxis auf einem gemeinsamen Ansatz, der Transaktionen nach ihrer wirtschaftlichen Substanz und nicht nach ihrer rechtlichen Form beurteilt.
Ziel dieses Ansatzes ist es, zu verhindern, dass eine Immobilientransaktion durch eine Strukturierung als Beteiligungstransaktion der Besteuerung entzogen wird. In diesem Kontext prüfen die Steuerbehörden, ob die Transaktion tatsächlich zu einem wirtschaftlichen Übergang des Eigentums an der Immobilie führt.
Steuerliche Konsequenzen analog zu Asset Deals
In der Praxis bedeutet dies:
- der Verkauf sämtlicher oder einer kontrollierenden Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft kann als indirekte Übertragung der zugrunde liegenden Immobilie qualifiziert werden;
- der realisierte Gewinn unterliegt in diesem Fall der Grundstückgewinnsteuer im Kanton, in dem sich die Immobilie befindet;
- dies gilt unabhängig von der formellen rechtlichen Qualifikation der Transaktion.
Dieser wirtschaftliche Ansatz steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach der Verkauf von Beteiligungen unter bestimmten Umständen einer Immobilienübertragung gleichgestellt werden kann.
Korrektive Mechanismen, die zu berücksichtigen sind
In diesen Kantonen wird die Unterscheidung zwischen Asset Deals und Share Deals aus steuerlicher Sicht somit weitgehend neutralisiert. Die Wahl der Transaktionsstruktur allein erlaubt es daher nicht, eine Grundstückbesteuerung zu vermeiden.
Es ist jedoch zu beachten, dass bestimmte steuerliche Folgen von Share Deals in einzelnen Kantonen durch korrigierende Mechanismen abgefedert werden können. Diese zielen darauf ab, eine wirtschaftliche Doppelbesteuerung zu vermeiden, insbesondere im Fall einer späteren Veräusserung der Immobilie durch die Gesellschaft im Rahmen eines Asset Deals. Diese Thematik haben wir in einem unserer Beiträge zum sogenannten “step-up‑Mechanismus” bei Immobiliengesellschaften vertieft analysiert.
Fazit: Vorausschauende Strukturierung der Transaktion
Der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft stellt häufig eine attraktive Alternative zum direkten Immobilienverkauf dar, insbesondere aufgrund der in vielen Fällen fehlenden Handänderungssteuern.
Diese Struktur ermöglicht jedoch nicht zwangsläufig die Vermeidung der Grundstückgewinnsteuer. In mehreren Kantonen stellen die Steuerbehörden auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise ab und qualifizieren den Verkauf von Anteilen als indirekte Veräusserung der zugrunde liegenden Immobilie, was eine Besteuerung des Grundstückgewinns zur Folge hat.
Vor diesem Hintergrund ist eine sorgfältige vorgängige Analyse unter Berücksichtigung der Transaktionsstruktur sowie des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet, entscheidend, um steuerliche Konsequenzen frühzeitig zu antizipieren und unangenehme Überraschungen im Transaktionsprozess zu vermeiden.
Die Expertinnen und Experten von RSM Switzerland unterstützen Sie gerne bei der Analyse und Strukturierung Ihrer Immobilientransaktionen unter Berücksichtigung kantonaler Besonderheiten.
