Les avantages fiscaux cachés des investissements immobiliers

En matière d’impôts, les propriétaires immobiliers sont dotés d’une plus grande marge de manœuvre que d’autres contribuables. Contrairement aux locataires et à ceux qui conservent leurs avoirs en banques ou sous d’autres formes, les propriétaires immobiliers disposent de plusieurs options fiscales avantageuses à condition toutefois d’éviter quelques pièges. Le chemin peut être semé d’embûches, et cela dès l’acquisition du bien, pendant toute la durée de la possession et finalement à son éventuel transfert.

De la planification à l'acquisition

Les propriétaires de biens immobiliers et ceux qui ont l’intention de le devenir peuvent acquérir leur propriété de différentes manières. Certains par héritage, d’autres par donation, achat, construction ou encore par restructuration d’entreprise. Cela ne nous concernerait pas si ces cas ne présentaient pas différents avantages et obligations en matière d’impôts. Les montants varient beaucoup dépendamment du type d’acquisition, et il faut tenir compte de ce paramètre dans la planification fiscale.

L'exemple des droits de mutation, souvent oubliés, en est une illustration. S’ils sont ignorés, les acheteurs de biens immobiliers peuvent subir des conséquences fâcheuses qui pourraient leur coûter cher. À l’inverse, une organisation adéquate du transfert peut permettre de réaliser des économies considérables. L’exemple du Canton de Zurich en est la preuve.

Ce canton a supprimé ses droits de mutation le 1er janvier 2005 et depuis lors ne perçoit que des frais relatifs à l’enregistrement au registre foncier (exonérés de TVA) et des frais de certification (soumis à TVA). Ces frais s’élèvent généralement à 0.1% chacun, donc 0.2% ensemble, ou au moins à CHF 200 calculés sur le prix de marché du bien immobilier. Ils sont perçus par les notaires communaux et les offices du registre foncier. Dans des cas spécifiques, des frais différents sont prélevés, et c’est alors que cela devient intéressant. Si le transfert a lieu, par exemple, dans le cadre d'une restructuration exonérée d'impôts, les frais perçus sont alors fortement réduits et correspondent à la charge de travail du fonctionnaire (environ CHF 120 de l’heure) et parfois même plafonnés selon le bien en question. Par exemple, pour un bien immobilier évalué à CHF 10'000’000, seule une taxe spéciale d’environ CHF 1’000 est prélevée. Par rapport à la taxe normale de 0,2 % qui serait autrement due, soit CHF 20 000, les économies possibles sont de 19’000 CHF.

En outre, les frais de succession, les transferts entre époux et les changements affectant la propriété collective sont également réduits. Les effets sur les impôts "plus connus" sont généralement encore plus importants. C'est le cas, par exemple, des droits de succession et de donation sur les transferts (involontaires) en dessous de la valeur marchande, qui nécessitent une clarification et une documentation particulières, et surtout entre parties liées. Il est également important de garder à l’esprit la qualification d'agent immobilier qui peut avoir tant un impact positif que négatif. Il est important de ne pas oublier les obligations en matière de TVA, les possibilités d'amortissement direct ou indirect de la deuxième hypothèque, la distinction entre le nantissement en garantie et le retrait anticipé des fonds de pension, etc.

Déductions et frais au cours de la période de possession

L'expérience montre que la propriété est une question fiscale relativement simple par rapport à l'acquisition et au transfert d'un bien immobilier. Dans ce cas, il est conseillé d'identifier les déductions possibles pour l'entretien, les dépenses pour les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement et les coûts éventuels des travaux de conservation, et d’en requérir la déduction en conséquence. Il est important d'échelonner correctement les dépenses compte tenu des déductions forfaitaires accordées par le canton. Il faut également tenir compte des développements actuels, tels que le report de pertes et l'imputation des coûts de reconstruction.

Il convient de veiller tout particulièrement à éviter la double imposition dans les cas de répartitions intercantonales et internationales, par exemple dans le cas de biens immobiliers situés dans plusieurs cantons. Une telle double imposition n'est pas facile à reconnaître dans la pratique, de sorte qu'elle passe souvent inaperçue. Des taux d'imposition différents sont appliqués en raison des règles d'imposition différentes dans chaque canton ou pays. Les quotes-parts cumulées des différents domiciles fiscaux, calculées et réparties selon des normes reconnues, ne peuvent pas dépasser 100 %. Toutefois, les différentes évaluations peuvent facilement entraîner des dépassements de quotas qui ne sont pas identifiés et qui, dans la pratique, entraînent rapidement des montants de double imposition importants. L'expérience a montré que la majorité des contribuables sont soumis à ce type de double imposition "non détectée" qui, dans la plupart des cas, a pu se poursuivre durant plusieurs années. Dans le cas de flux de trésorerie plus importants, un examen détaillé vaut donc la peine. Les dépenses futures peuvent alors être optimisées et les coûts passés révisés si nécessaire.

Eviter des bulles immobilières et planifier le transfert

En ce qui concerne le transfert de biens immobiliers, l'objectif et la période de détention devraient idéalement être inclus à l'avance dans les considérations structurelles. C’est à chaque début de cycle de la propriété que ces critères doivent être déterminés. Par exemple, les biens commerciaux et d'investissements doivent être intégrés dans les structures d'actifs de manière totalement différente. Plusieurs instruments sont disponibles pour ce faire, tels que la détention contrôlée par l'héritier, le bail à construction, l'usufruit, l'évaluation par des tiers ou le transfert en temps opportun à une société.

Le concept de bail à construction, en particulier, pourrait s'avérer utile une fois de plus en période d'incertitude économique. Imaginons une situation où le propriétaire du terrain ne souhaite pas vendre ou développer lui-même une propriété non bâtie ou bâtie. Néanmoins, son intention est de réaliser un rendement ou un "bénéfice" unique. Le titulaire des droits de construction, quant à lui, veut dépenser le moins d'argent possible pour la construction. Dans ce cas, un bail à construction peut aider les deux parties. Il permet à une personne d'être propriétaire d'un bien immobilier pour une durée limitée sur le terrain d'une autre personne (le prix d'achat est alors diminué de la valeur du terrain). Le propriétaire du terrain reçoit un loyer annuel et/ou un acompte unique pour la durée convenue du bail à construction (au moins 30 ans et au maximum 100 ans). À la fin de la période spécifiée, la possession de l'immeuble revient au propriétaire du terrain en échange d'une compensation convenue à l'avance. Ce modèle permet au propriétaire du terrain d'obtenir un rendement annuel ou un paiement unique analogue à une vente sans avoir à vendre définitivement la parcelle et d'éviter ainsi une perte en période de chute des prix de l'immobilier. C'est aussi une façon d’éviter les impacts et même dans certains cas de profiter d'une bulle immobilière.