Från K2 till K3 – nya redovisningskrav för BRF:er och fastighetsbolag

BFN:s beslut innebär att K2 avvecklas för bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med byggnader som huvudtillgång från och med räkenskapsår 2026. K3 ställer krav på komponentavskrivning, kassaflödesanalys, noter och korrekt periodisering av alla belopp – utan förenklade regler. Övergången kommer att kräva anpassningar i både rutiner och system, och bör planeras under 2025.

Beslutet i korthet

Bokföringsnämnden (BFN) har nu beslutat att bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag som har byggnader som huvudsaklig tillgång inte längre får tillämpa K2-regelverket (BFNAR 2016:10). Dessa företag och föreningar ska i stället tillämpa K3-regelverket (BFNAR 2012:1). Beslutet gäller från och med räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025 – alltså från och med räkenskapsåret 2026. Det innebär att K2 inte längre är tillåtet för dessa kategorier. En övergångsperiod gäller fram till dess, men förberedelser bör påbörjas i god tid.

Vilka påverkas?

Mindre fastighetsbolag

Många mindre fastighetsbolag har tidigare valt K2 för enkelhetens skull, men ska nu övergå till K3 för att följa mer rättvisande redovisningsprinciper. Avser mindre bolag vars huvudsakliga tillgång utgörs av byggnader.

Bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningar ska övergå till K3, oavsett storlek eller verksamhetens komplexitet. Bakgrunden är att brf:er bedöms ha ett allmänt intresse – insynen i ekonomin för boende och kreditgivare kräver en mer nyanserad redovisning än vad K2 kan erbjuda.

Varför detta beslut

BFN:s syfte med beslutet är att förbättra kvaliteten i redovisningen. Några av huvudmotiven:

Några av huvudmotiven:

K2 är för förenklat och ger inte en tillräckligt rättvisande bild för intressenter.
K3 kräver komponentavskrivning, vilket speglar fastighetens verkliga värdeminskning bättre.
K3 ställer högre krav på transparens genom kassaflödesanalys och mer omfattande notpaket.
Periodiseringsreglerna i K3 är striktare – de förenklade reglerna i K2, där det till exempel kunde vara möjligt att låta bli att periodisera mindre belopp, finns inte i K3. I K3 gäller det generella redovisningskravet att intäkter och kostnader ska periodiseras korrekt, oavsett beloppets storlek.

Vad innebär K3 i praktiken?

Avskrivningar	Komponentavskrivning av byggnader (ex. tak, hiss, fönster m.m.)
Noter & upplysningar	Utökade krav – inklusive nyckeltal, not om räntekostnader, upplysning om underhållsplan, (gäller brf:er)
Kassaflödes-analys	Blir obligatorisk för bostadsrättsföreningar enligt ÅRL, (har dock sedan tidigare varit tvungna att upprätta sådan pga tillägg i K2)
Periodiseringar	Alla intäkter och kostnader ska periodiseras – inga förenklade regler som i K2

Vad behöver göras under 2025?

Inventera byggnader och anläggningar – identifiera relevanta komponenter.
Se över redovisningsprinciper – anpassa till K3:s krav, särskilt kring avskrivningar och periodisering.
Uppdatera system och rutiner – säkerställ att ekonomisystemen klarar K3:s krav.
Utbilda styrelse och redovisningspersonal – K3 kräver mer tolkning och förståelse.
Ta hjälp i god tid – revisorer och redovisningskonsulter kan bistå med mallar, komponentindelning och omställningsplaner.