HFD öppnar för omsättningsbaserad fördelning av moms i bostadsrättsföreningar

HFD öppnar för omsättningsbaserad fördelning av moms i bostadsrättsföreningar 

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har nyligen avgjort ett mål om avdragsrätt för moms vid så kallad blandad verksamhet (mål nr 7071–24). Domen innebär ett viktigt klargörande för bostadsrättsföreningar och fastighetsägare som hyr ut både momspliktiga lokaler och bostäder utan moms. 

Avgörandet bekräftar att omsättningsmetoden kan användas som fördelningsnyckel för ingående moms på gemensamma kostnader – även när delar av fastigheten består av bostäder, som enligt svensk rätt omfattas av avdragsförbud. 

Många bostadsrättsföreningar har lokaler där hyran är momspliktig och får därigenom rätt till visst avdrag för ingående moms på de fastighetsgemensamma kostnaderna. Det vanligaste sättet för beräkning av avdragsrätten idag är ytan på de momspliktiga lokalerna i förhållande till totalytan. Domen i Högsta förvaltningsdomstolen öppnar för möjligheten att i stället beräkna avdragsrätten med omsättning som fördelningsnyckel vilket kan ge många föreningar ett betydligt större underlag för momsavdrag. Enligt gällande rätt kan bostadsrättsföreningar och fastighetsägare inkomma med rättelser som sträcker sig sex år tillbaka i tiden. Moms är ofta en stor kostnad i en bostadsrättsförening och ett större av drag kan bli en stor besparing i många föreningar. 

Vad innebär domen? 

HFD:s beslut innebär att bostadsrättsföreningar med blandad verksamhet nu tydligt kan stödja sig direkt på EU:s mervärdesskattedirektiv. Det innebär i praktiken att: 

• Omsättningen kan användas för att fördela gemensamma kostnader mellan momspliktig och momsfri verksamhet.
• Den traditionella fördelningen utifrån yta, som Skatteverket ofta krävt, inte längre är det enda alternativet.
• Föreningar får en större möjlighet att tillvarata sin avdragsrätt för ingående moms, särskilt där lokaler och garage utgör en liten del av ytan men en stor del av intäkterna. 

Bakgrunden till avgörandet 

I svensk lag har fördelning av ingående moms i blandad verksamhet reglerats genom kravet på ”skälig grund”. Skatteverket har länge tolkat detta som att yta ska användas vid fastighetskostnader. 

EU:s mervärdesskattedirektiv säger däremot att huvudregeln är omsättningsbaserad fördelning, och att medlemsstater endast får införa alternativa metoder om dessa är tydligt preciserade i lag. 

HFD konstaterade redan i ett tidigare mål (HFD 2023 ref. 45) att den svenska regeln om ”skälig grund” inte är tillräckligt tydlig för att ersätta direktivets regler. Domen från 2025 fastslår nu uttryckligen att bostadsrättsföreningar kan använda omsättningsmetoden även när fastigheten innehåller bostäder. 

Vilka påverkas? 

Beslutet omfattar alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare som har blandad verksamhet. 

• För styrelser i brf innebär det en möjlighet att analysera och välja rätt metod för fördelning av ingående moms.
• Medlemmar påverkas indirekt genom att föreningen kan få större avdragsrätt, vilket kan förbättra ekonomin på sikt.
• Även kommersiella fastighetsägare med blandade bestånd kan gynnas av domen. 

Hur ska metoden användas? 

Det är viktigt att komma ihåg att direkt allokering ska göras i första hand – kostnader som tydligt hör till en viss lokal eller bostad ska fördelas direkt. Omsättningsmetoden blir aktuell för de gemensamma kostnaderna som inte kan hänföras till en viss del av fastigheten. 

Föreningar kan även se över tidigare år. Om omsättningsmetoden skulle ha gett ett större momsavdrag kan det finnas möjlighet att begära omprövning av tidigare deklarationer. 

Sammanfattning 

HFD:s dom innebär att bostadsrättsföreningar och fastighetsägare med blandad verksamhet kan använda omsättningsmetoden för fördelning av gemensamma kostnader. Avgörandet stärker rättssäkerheten, ger ökad flexibilitet och kan i många fall leda till större momsavdrag än tidigare. 

Det här är ett välkommet klargörande för hela fastighetssektorn, inte minst för bostadsrättsföreningar där Skatteverket tidigare begränsat möjligheterna. 

RSM:s råd till bostadsrättsföreningar 

Att tillämpa omsättningsmetoden kan ge föreningen en större avdragsrätt för ingående moms. Samtidigt kräver det analys och dokumentation för att säkerställa att fördelningen blir korrekt. 

Våra rekommendationer är att: 

• Jämföra utfallet av omsättningsnyckel och ytnyckel för att se skillnaden.
• Dokumentera föreningens metodval i styrelseprotokoll.
• Överväga att ompröva tidigare redovisningsperioder om skillnaden är betydande.
• Ta hjälp av revisor eller momsexpert för att undvika misstag och optimera avdragsrätten. 

På RSM har vi lång erfarenhet av att stötta bostadsrättsföreningar och fastighetsägare i komplexa moms och redovisningsfrågor. Vi hjälper er gärna att utvärdera vad HFD:s dom innebär för just er förening.