Asset deal ou share deal : un choix structurant

La vente d’un immeuble peut être structurée soit sous la forme d’une vente directe de l’immeuble (« asset deal »), soit par la vente des actions de la société qui le détient (« share deal »). Cette seconde option présente souvent un avantage fiscal immédiat : dans de nombreux cantons, la vente d’actions n’est pas soumise aux droits de mutation applicables aux transferts immobiliers directs.

Dans ce contexte, l’acquisition d’une société immobilière peut apparaître comme une solution particulièrement attractive. On pourrait également être tenté de considérer qu’une telle opération permet d’éviter l’impôt sur les gains immobiliers, puisque juridiquement aucun immeuble n’est transféré. Cette conclusion serait toutefois hâtive. Dans plusieurs cantons suisses, les autorités fiscales appliquent une approche économique de la transaction et peuvent soumettre le share deal à l’impôt sur les gains immobiliers.

Une approche économique de plus en plus répandue

Assimilation des actions à des immeubles

En droit fiscal suisse, l’impôt sur les gains immobiliers vise en principe les gains réalisés lors de l’aliénation d’immeubles.

Toutefois, afin d’éviter qu’une transaction immobilière échappe à l’imposition en étant structurée sous forme de cession de titres, certains cantons assimilent les actions de sociétés immobilières à des immeubles. Dans ces cas, la vente d’actions est traitée comme une aliénation immobilière indirecte. 

Une imposition qui peut s’appliquer aux personnes morales

Une jurisprudence du Tribunal fédéral a confirmé que la vente de la totalité (ou quasi-totalité) des actions d’une société immobilière peut être soumise à l’impôt sur les gains immobiliers, y compris lorsque le vendeur est une personne morale.

Ainsi, selon les cantons :

• l’imposition peut intervenir au lieu de situation de l’immeuble 
• indépendamment de la structure juridique ou du statut du vendeur 

Des pratiques cantonales comparables

Une analyse fondée sur la substance économique

Dans plusieurs cantons, notamment à Genève, Vaud et Valais, la pratique fiscale repose sur une logique commune consistant à appréhender les opérations selon leur substance économique plutôt que leur forme juridique.

Cette approche vise à éviter qu’une transaction immobilière puisse échapper à l’imposition en étant structurée sous la forme d’une cession de titres plutôt que d’une vente directe de l’immeuble. Dans ce contexte, les autorités fiscales s’attachent à déterminer si la transaction aboutit, en réalité, à un transfert économique de la propriété immobilière.

Des conséquences fiscales alignées sur les assets deals

En pratique :

• la cession de la totalité — ou d’une participation prépondérante — des actions d’une société immobilière peut être assimilée à une aliénation indirecte de l’immeuble sous-jacent 
• le gain réalisé est alors soumis à l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de situation de l’immeuble 
• et ce, indépendamment de la qualification juridique formelle de la transaction 

Cette lecture économique s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence du Tribunal fédéral, qui admet que la vente de participations peut, dans certaines circonstances, être assimilée à une aliénation immobilière.

Des mécanismes correcteurs à considérer

En conséquence, dans ces cantons, la distinction entre asset deal et share deal tend à être largement neutralisée sur le plan fiscal. Le choix de structuration de la transaction ne permet dès lors pas, à lui seul, d’éviter une imposition immobilière.

Il convient toutefois de relever que certaines conséquences fiscales propres aux share deals peuvent, dans certains cantons, faire l’objet de mécanismes correcteurs destinés à éviter une double imposition économique lors d'une vente ultérieure de l'immeuble par la société (asset deal). Nous avons analysé cette problématique dans un de nos articles consacrés au mécanisme du « step-up » applicable aux sociétés immobilières.

Conclusion : anticiper la structuration de la transaction

La vente d’actions d’une société immobilière constitue souvent une alternative attractive à la vente directe d’un immeuble, notamment en raison de l’absence de droits de mutation dans de nombreux cas.

Toutefois, cette structuration ne permet pas nécessairement d’échapper à l’impôt sur les gains immobiliers. Dans plusieurs cantons, les autorités fiscales privilégient une analyse économique de la transaction et peuvent assimiler la cession des actions à une aliénation indirecte de l’immeuble sous-jacent, ce qui implique une imposition du gain immobilier. 

Dès lors, une analyse préalable approfondie — tenant compte tant de la structure de l’opération que du canton de situation de l’immeuble — s’avère essentielle afin d’anticiper les conséquences fiscales et d’éviter toute surprise lors de la transaction.

Les spécialistes de RSM Switzerland se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse et la structuration de vos opérations immobilières, en tenant compte des spécificités cantonales.