Un mécanisme de financement attractif mais fiscalement sensible

Le sale & lease back constitue un instrument de financement attractif permettant à une entreprise de libérer des liquidités tout en conservant l’usage d’un actif immobilier. L’opération consiste à céder un immeuble à un tiers, puis à le relouer immédiatement.

Si ce mécanisme présente des avantages économiques évidents, son traitement fiscal mérite une attention particulière. En effet, malgré l’absence de modification de l’usage économique de l’immeuble, l’opération est en principe considérée comme une aliénation immobilière, entraînant des conséquences fiscales immédiates.

Une imposition en principe immédiate

Une qualification d’aliénation immobilière

D’un point de vue juridique, le sale & lease back implique un transfert de propriété. Le fait que le vendeur continue à exploiter l’immeuble n’a pas d’incidence sur l’imposition.

Droits de mutation et gain immobilier

Dans la plupart des cantons suisses, une telle opération entraîne ainsi la perception de droits de mutation, ainsi que, le cas échéant, l’imposition d’un gain immobilier.

Une exception possible en cas de restructuration

Conditions strictes reconnues par le Tribunal fédéral

Il existe toutefois une exception à ce principe en présence de restructurations intragroupe, notamment dans le cadre de fusions, scissions ou transferts de patrimoine.

Toutefois, cette exception doit être interprétée de manière restrictive. Comme l’a rappelé le Tribunal fédéral, seule une véritable réorganisation économique peut justifier une exonération.

Une application rarement admise en pratique

En pratique, un sale & lease back motivé par des objectifs de financement ne répond généralement pas à ces critères.

Une application qui dépend fortement des cantons

Vaud et Fribourg : exonérations encadrées

La mise en œuvre de cette exception varie sensiblement selon les cantons, les droits de mutation relevant de leur compétence.

Le canton de Vaud prévoit ainsi une exonération explicite en cas de restructuration. La loi renvoie directement aux règles fiscales applicables en matière d’impôts directs, ce qui offre une certaine sécurité juridique, bien que les conditions restent strictes.

Le canton de Fribourg prévoit également une exonération explicite des droits de mutation en cas de restructuration, avec un renvoi aux dispositions fiscales applicables et un mécanisme de rappel d’impôt en cas de violation des conditions, ce qui rapproche son régime de celui du canton de Vaud.

Genève et Valais : approches plus restrictives

En Valais, la loi sur les droits de mutation ne prévoit pas d’exonération explicite en cas de restructuration. Si une exonération peut être envisagée sur la base du droit fédéral, en particulier de l’art. 103 LFus, son application reste incertaine et dépend largement de la pratique administrative.

Le canton de Genève adopte également une approche plus restrictive. La législation prévoit en principe l’imposition des transferts immobiliers, y compris lorsqu’ils interviennent dans le cadre d’opérations de restructuration telles que les fusions.

Arrêt du Tribunal Fédéral – Notion de restructurations (cas d’espèce vaudois)

Dans un arrêt récent (ATF 138 II 557), le Tribunal fédéral est revenu sur les conditions devant être remplies afin de pouvoir bénéficier de l’exonération des droits de mutation en cas de restructuration. Dans son arrêt, le Tribunal fédéral a rappelé que la teneur de l’article de la loi vaudoise était identique à celle de l’art. 103 LFus et que ce dernier article renvoyait à la notion de restructuration au sens de l’art. 24 al. 3 et al. 3quater LHID.

Le Tribunal fédéral mentionne également les avis doctrinaux selon lesquels ce renvoi est maladroit compte tenu du fait que le droit de mutation est un impôt indirect qui frappe les transactions juridiques et non un impôt sur le revenu ou le bénéfice. En outre, il rappelle que la base de calcul du droit de mutation est en principe le prix de vente intégral et non la plus-value réalisée comme c’est le cas en matière d’impôts directs (consid.

5.2). Considérant ces éléments, le Tribunal fédéral est d’avis que « la condition de la reprise des éléments commerciaux à leur dernière valeur déterminante pour l’impôt sur le bénéfice, telle que prévue à l’art. 24 al. 3 LHID, ne saurait ainsi constituer une condition pour l’exonération du droit de mutation ».

Conclusion : anticiper pour sécuriser l’opération

Le sale & lease back constitue un outil de financement efficace, mais fiscalement sensible. Si une exonération des droits de mutation peut être envisagée en cas de restructuration, sa mise en œuvre dépend fortement du canton concerné et reste limitée en pratique.

Dans ce contexte, une analyse préalable approfondie ainsi que, le cas échéant, l’obtention d’un ruling, permettent de sécuriser le traitement fiscal de l’opération et d’éviter des conséquences fiscales inattendues.

Nos équipes chez RSM Switzerland vous accompagnent volontiers dans l’analyse et la mise en œuvre de vos opérations immobilières, afin d’en sécuriser le traitement fiscal.