Contexte : fiscalité des sociétés immobilières

Lorsqu'un immeuble est détenu par une société immobilière (SI), la vente des actions de cette société peut, dans certains cantons, être assimilée fiscalement à une vente de l'immeuble lui-même. * 

Généralement, le transfert des actions d'une société immobilière détenue tant par une personne morale que physique peut être considéré comme un transfert économique de l'immeuble. L'opération est ainsi soumise à l'impôt sur les gains immobiliers (IGI) calculé sur la plus-value réalisée.

Pour rappel, l’IGI est un impôt de nature cantonale. En conséquence, le mécanisme de step-up applicable à cet impôt ne déploie aucun effet en matière d’impôt fédéral.

*Pour plus d’informations et de précisions quant aux ventes de sociétés immobilières en Suisse, nous vous invitons à lire notre article consacré à ce sujet .

Le risque de double imposition

Une première imposition lors du share deal

Dans certaines situations, une problématique de double imposition peut apparaître :

Lors de la vente des actions de la SI (share deal), l'actionnaire supporte l'impôt sur les gains immobiliers (IGI). Ce dernier est calculé « en isolant » la valeur du bien immobilier (valeur comptable de l’actif, dettes hypothécaires, etc…) par rapport au prix total des actions.

Une seconde imposition lors de la vente de l’immeuble

Lors d'une vente ultérieure de l'immeuble par la société (asset deal), la même plus-value économique peut être imposée une seconde fois au niveau de la société via l'impôt cantonal et communal sur le bénéfice (IBCC). En effet, la valeur comptable dudit bien immobilier n’ayant pas été changée suite au share deal initial.

Cette situation peut entraîner une imposition répétée de la même substance économique. 

Le mécanisme du « step-up »

Afin de remédier à cette situation, certaines Administrations fiscales cantonales ont adopté une pratique permettant, sous certaines conditions, de reconnaître fiscalement la valeur retenue lors du transfert des actions de la société immobilière.

Concrètement :

• Lors de la vente des actions, une réserve latente imposée correspondant à la plus-value déjà taxée peut-être constatée dans les comptes fiscaux de la société.
• En cas de vente ultérieure de l'immeuble, cette réserve latente permet de neutraliser tout ou partie du gain imposable au niveau de l’IBCC.
• La même plus-value économique n'est ainsi plus imposée une seconde fois.

Ce mécanisme est communément appelé « step-up ».

Application du « step-up »

1.    Vente des actions par l’actionnaire en année N

Hypothèses : Prix de vente des actions = CHF 1'500, Prix de vente de l’immeuble = CHF 2'000, Valeur d’acquisition de l’immeuble = 1’000

2.    Vente de l’immeuble par la SI en année N+X – AVEC step-up

Hypothèses : Prix de vente de l’immeuble = CHF 3'000
 

ICC : Utilisation du bilan fiscal de la SI pour la détermination du bénéfice imposable.
IFD : Utilisation du bilan comptable de la SI pour la détermination du bénéfice imposable.

👉 En effet, ce mécanisme relève de la pratique cantonale. Il ne déploie aucun effet en matière d’impôt fédéral, celui-ci ne prévoyant pas de mécanisme équivalent de step-up lié aux transferts économiques de sociétés immobilières.

La jurisprudence du Tribunal fédéral 

Si le principe du step-up est admis dans certaines situations spécifiques, la jurisprudence récente du Tribunal fédéral a précisé qu’en matière de sociétés immobilières, aucune réévaluation fiscale des immeubles ne peut être exigée en l’absence de base légale cantonale, notamment lorsqu’un impôt sur les gains immobiliers a été perçu au niveau des actionnaires lors d’un transfert économique (« share deal »). Le mécanisme de step-up ne constitue ainsi pas un principe général du droit fiscal fédéral, mais relève des solutions prévues par le droit cantonal. La jurisprudence s’inscrit dès lors dans une logique de répartition des compétences entre droit fédéral et droit cantonal, sans reconnaître un droit automatique à l’ajustement de la valeur fiscale afin d’éviter une éventuelle double imposition économique. 

Panorama romand

La pratique du step-up varie encore sensiblement d'un canton à l'autre.

Conditions d'application à Genève

L'application du step-up n'est pas automatique et est autorisé aux conditions cumulatives suivantes :

• L'aliénation de la participation dans la SI par la personne physique (détention en fortune privée) doit avoir généré effectivement le prélèvement d'un IGI à Genève au moins égal au taux de 10%, soit supérieur au taux d'imposition cantonal et communal sur le bénéfice neutralisé au sein de la SI lors de la vente de l'immeuble ;
• Au moment de la vente de l'immeuble par la SI, la prise en compte du gain immobilier net déjà imposé (neutralisation fiscale du gain immobilier au niveau de la SI) n'est octroyée, au maximum, qu'à concurrence du gain immobilier conjoncturel comptabilisé, à l'exclusion du gain comptable comprenant des éventuels rattrapages d'amortissements admis fiscalement au sein de la SI ;
• La possibilité de prise en compte du gain immobilier net déjà imposé doit être demandée par la SI genevoise au plus tard avant l'entrée en force de sa taxation de la période fiscale durant laquelle la personne physique a aliéné la participation ;
• La SI qui fait la demande doit obtenir au préalable la levée du secret fiscal auprès du détenteur des parts ayant procédé à l'aliénation de la participation dans la SI ;
• La prise en compte du gain immobilier net déjà imposé est admise, par immeuble, à concurrence du gain immobilier net (après déduction des impenses) précédemment imposé à l'IGI auprès de la personne physique

👉 Une demande de bon pour accord doit être adressée impérativement auprès de la Direction des affaires fiscales, et doit être accompagnée du formulaire de levée du secret fiscal.

👉 Selon notre expérience, le canton de Fribourg reprend dans l’ensemble les conditions mises en vigueur dans le canton de Genève. 

Conclusion : un outil fiscal à anticiper

Le step-up constitue aujourd'hui un élément central de la fiscalité des sociétés immobilières. Son introduction permet de limiter les situations de double imposition économique et renforce l'attractivité des transactions réalisées sous forme de « share deals ».

Son application varie toutefois fortement selon les cantons et reste conditionnée aux règles et à la pratique de ceux-ci.

Une analyse préalable est indispensable lors de toute transaction impliquant une société immobilière. Nous recommandons par ailleurs fortement d’aborder le fisc cantonal via une demande d’accord préalable (ruling fiscal), afin de valider l’approche fiscale de(s) la (les) transaction(s) envisagée(s).

Nos experts se tiennent à votre entière disposition pour évaluer votre situation et vous accompagner dans vos projets futurs, ainsi que pour répondre à toute question que vous pourriez avoir.