Belastingdienst bevestigt: grond kan al btw-bouwterrein zijn voordat het omgevingsplan bebouwing toestaat

Bij de verkoop van onbebouwde grond is de vraag of sprake is van een bouwterrein voor de btw van groot belang. De levering van een bouwterrein is van rechtswege belast met btw en in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De levering van andere onbebouwde grond is daarentegen in beginsel vrijgesteld van btw, terwijl de verkrijging doorgaans belast is met overdrachtsbelasting. In de praktijk wordt regelmatig aangenomen dat grond waarvoor het omgevingsplan nog geen bebouwing toestaat, geen bouwterrein kan zijn. Uit een recent gepubliceerd standpunt van de Kennisgroep omzetbelasting van de Belastingdienst (KG:210:2026:5) blijkt dat die aanname niet juist is.

In het betreffende kennisgroepstandpunt is de vraag beantwoord of het voor de kwalificatie als bouwterrein noodzakelijk is dat het omgevingsplan op het moment van levering al bebouwing toestaat. Het antwoord luidt kort en krachtig: nee. Beslissend is of op het moment van levering voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn waaruit blijkt dat de grond bestemd is om te worden bebouwd, ook als de formele planologische stap nog moet worden gezet.

Het begrip bouwterrein in de btw

Onder een bouwterrein wordt verstaan: onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Volgens de wetgever moet een terrein als bouwterrein worden aangemerkt wanneer uit een beoordeling van alle omstandigheden – met inbegrip van de intentie van partijen, mits ondersteund door objectieve gegevens – blijkt dat het terrein op de datum van levering kennelijk bestemd was om te worden bebouwd.

De casus

De casus die aan de kennisgroep is voorgelegd, betreft een agrarisch ondernemer die percelen landbouwgrond bezit die grenzen aan de bebouwde kom. De gemeente heeft de percelen in jaar 1 opgenomen in een omgevingsvisie (voorheen: structuurplan), waarin zij de kaders en ambities voor de ontwikkeling van het gebied heeft geformuleerd. In de jaren daarna zijn andere percelen binnen dezelfde omgevingsvisie ontwikkeld tot woningbouwlocatie.

In jaar 10 sluit een projectontwikkelaar een koopovereenkomst met de grondeigenaar, met het voornemen de grond te ontwikkelen tot woningbouwlocatie. De bestemming is op dat moment nog agrarisch, zodat bebouwing niet is toegestaan. De gemeente geeft echter aan positief tegenover de ontwikkeling te staan en wijst op de voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat de procedure tot bestemmingswijziging kan starten. 

In jaar 11 dient de ontwikkelaar een ontwikkelverzoek in, waarna de gemeente per brief bevestigt positief te staan tegenover woningbouw op deze locatie. In april van jaar 12 wordt de grond aan de projectontwikkelaar geleverd. Twee maanden later dient de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan in en in jaar 15 wijzigt de gemeente het omgevingsplan, waardoor de voorziene bebouwing planologisch mogelijk wordt. In jaar 17 zijn er nog geen woningen te koop en zijn er nog geen omgevingsvergunningen aangevraagd.

Het standpunt van de kennisgroep

De kennisgroep leidt uit de parlementaire geschiedenis af dat de wetgever een formele bouwbestemming, op grond van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, niet noodzakelijk acht. Ook als het omgevingsplan nog geen bebouwing toestaat of de omgevingsvergunning nog niet is verleend, kan onder omstandigheden sprake zijn van een bouwterrein. In dat geval moet worden nagegaan of op het moment van levering voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die erop wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd, of dat een omgevingsvergunning zal worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Dergelijke aanwijzingen kunnen onder meer worden ontleend aan gemeentelijke plannen en uitlatingen, zoals een omgevingsvisie, een stedenbouwkundig plan of correspondentie met de gemeente over de voorgenomen bebouwing. Ook concrete voorbereidingen voor de ontwikkeling, zoals een intentie- of samenwerkingsovereenkomst met de gemeente, een architectplan of gemaakte architectkosten, kunnen daarbij een rol spelen. Daarnaast noemt de kennisgroep de interne ontwikkelingsplannen van de koper en de prijs van de grond als mogelijke aanwijzingen. Steeds gaat het om een beoordeling van alle omstandigheden in onderlinge samenhang.

In de voorgelegde casus acht de kennisgroep voldoende objectieve gegevens aanwezig. Zij wijst daarbij op de omgevingsvisie waarin de percelen zijn opgenomen, op de ontwikkeling van omliggende percelen tot woningbouwlocatie, op de positieve houding van de gemeente na het sluiten van de koopovereenkomst en op de brief waarin de gemeente bevestigt positief te staan tegenover woningbouw op de percelen. Dat het omgevingsplan pas ruim drie jaar na de levering is gewijzigd en dat jaren later nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd, doet daaraan volgens de kennisgroep niet af. De grond kwalificeerde op het moment van levering als bouwterrein.

Gevolgen voor de praktijk

Het kennisgroepstandpunt bevestigt dat de geldende planologische status van de grond voor de btw-kwalificatie niet doorslaggevend is. Bepalend is het totaalbeeld op het moment van levering, waarbij de intentie tot bebouwing moet worden ondersteund door objectieve gegevens. De fiscale kwalificatie kan daardoor afwijken van de publiekrechtelijke status van de grond; landbouwgrond of andere ‘ruwe’ grond kan voor de btw al als bouwterrein kwalificeren voordat bebouwing op grond van het omgevingsplan is toegestaan. 

Daarbij is niet uitsluitend van belang binnen welke termijn de bebouwing planologisch mogelijk wordt, maar vooral hoe concreet de toekomstige bebouwing op het moment van levering kan worden onderbouwd. Dat in de voorgelegde casus pas ruim drie jaar na de levering een planwijziging plaatsvond, stond daarom niet aan de kwalificatie als bouwterrein in de weg. Hoewel een kennisgroepstandpunt de rechter niet bindt, zullen inspecteurs deze lijn naar verwachting in de praktijk volgen.

Voor de praktijk werkt dit standpunt twee kanten op. Kopers met volledig recht op aftrek van btw, zoals projectontwikkelaars, zullen een btw-belaste levering doorgaans verwelkomen. De btw is aftrekbaar en de verkrijging is in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de samenloopvrijstelling. Of de samenloopvrijstelling in een concreet geval daadwerkelijk kan worden toegepast, hangt echter af van de specifieke feiten en omstandigheden; in bepaalde situaties kan dit anders uitpakken en is naast de (aftrekbare) btw toch overdrachtsbelasting verschuldigd. 

Voor partijen zonder (volledig) aftrekrecht, bijvoorbeeld particulieren, woningcorporaties, zorginstellingen en beleggers in vrijgesteld verhuurd vastgoed, pakt de kwalificatie als bouwterrein mogelijk juist nadelig uit. Zij worden geconfronteerd met niet-aftrekbare btw in plaats van overdrachtsbelasting. Ook verkopers die de grond in het kader van hun onderneming leveren, zoals in voorkomend geval agrariërs, moeten rekening houden met de mogelijke verschuldigdheid van btw en het risico van naheffing bij een onjuiste kwalificatie.

Omdat de kwalificatie van grond als btw-bouwterrein grote financiële gevolgen kan hebben, is een beoordeling vooraf essentieel. Het vastgoedteam van RSM helpt u graag bij de fiscale analyse van uw grondtransactie.