Hoge Raad: verliesverrekeningsbeperking in de vennootschapsbelasting raakt ook latente verliezen

In de vennootschapsbelasting geldt een maatregel gericht op het tegengaan van de handel in verlieslichamen. Op grond van deze maatregel zijn, onder voorwaarden, fiscale verliezen van een lichaam als gevolg van een belangenwijziging niet meer verrekenbaar. Deze verliesverrekeningsbeperking is opgenomen in artikel 20a van de Wet op de vennootschapsbelasting en wordt hierna aangeduid als (de verliesverrekeningsbeperking van) art. 20a.

Op 11 september 2026 heeft de Hoge Raad beslist dat de verliesverrekeningsbeperking van art. 20a niet alleen geldt voor gerealiseerde verliezen die bij beschikking zijn vastgesteld. Deze beperking geldt ook voor verliezen van een lichaam die op het moment van een belangenwijziging al in haar bezittingen besloten liggen (latente verliezen) en pas op een later moment worden gerealiseerd. Voor kopers en verkopers van vastgoedvennootschappen is de uitkomst ingrijpend: een latent fiscaal verlies in de vastgoedportefeuille gaat bij een aandelenoverdracht mogelijk verloren. In dit artikel bespreken wij het arrest en de gevolgen voor de praktijk.

Het wettelijk kader

Zoals gezegd is art. 20a gericht tegen de handel in verlieslichamen. Wijzigt het uiteindelijke belang in een vennootschap in belangrijke mate (30% of meer) ten opzichte van het begin van het oudste jaar waarvan nog een verlies openstaat, dan zijn de verliezen die vóór die wijziging zijn geleden niet langer voorwaarts verrekenbaar met latere winsten. Ook is verrekening van een verlies van ná de belangenwijziging met de winst van het jaar voorafgaand aan de belangenwijziging dan niet meer mogelijk.

De beperking van art. 20a blijft achterwege als de vennootschap slaagt voor de beleggingstoets én de inkrimpingstoets. Kort gezegd mogen de bezittingen van het verlieslichaam niet grotendeels (meer dan 50%) uit beleggingen bestaan en mogen de werkzaamheden niet tot minder dan 30% zijn ingekrompen vergeleken met bijvoorbeeld het jaar waarin het verlies is ontstaan. Voor vastgoedvennootschappen is deze route veelal afgesloten, aangezien onroerende zaken die aan derden worden verhuurd voor deze toets bij fictie als belegging worden aangemerkt. Wie de aandelen in een vennootschap met een verhuurde portefeuille én fiscale verliezen koopt, krijgt daardoor vrijwel altijd met de verliesverrekeningsbeperking van art. 20a te maken.

De wettekst van art. 20a spreekt van “geleden” verliezen. Lange tijd was onduidelijk of daaronder alleen verliezen vallen die volgens de jaarwinstregels al in aanmerking zijn genomen en door de Belastingdienst bij beschikking zijn vastgesteld, of ook verliezen die economisch al aanwezig zijn maar fiscaal pas later tot uitdrukking komen (latentie verliezen). De Hoge Raad heeft deze vraag nu beantwoord.

De feiten van het arrest

Belanghebbende, een BV, bezat dertien verhuurde kantoorpanden en een bedrijfshal. Op 23 december 2015 werden de aandelen in belanghebbende aan derden overgedragen. Daarbij is aan het vastgoed een waarde toegekend van € 72,5 miljoen, terwijl de fiscale boekwaarde op dat moment € 89,8 miljoen bedroeg. Per pand verschilde het beeld: sommige panden waren meer waard dan hun boekwaarde, andere minder. Per saldo was echter sprake van een latent verlies in de bezittingen van belanghebbende.

Op 29 december 2017 droeg belanghebbende drie panden over aan afzonderlijke dochtervennootschappen, waarbij een fiscaal boekverlies werd gerealiseerd. Dit boekverlies bracht belanghebbende in haar aangifte 2017 ten laste van de winst. De inspecteur weigerde de aftrek, omdat het verlies ten tijde van de aandelenoverdracht eind 2015 al (latent) in de panden aanwezig was en op grond van art. 20a niet meer voor verrekening in aanmerking kwam.

Het procesverloop

Rechtbank Noord-Holland stelde belanghebbende in het gelijk en oordeelde dat het betreffende verlies in 2017 verrekend kon worden. Hof Amsterdam oordeelde in 2023 anders en de Hoge Raad gaat daarin mee. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever met art. 20a heeft willen voortbouwen op de voorloper van deze regeling en deze verder heeft aangescherpt. Onder die oude bepaling had de Hoge Raad in 2004 al beslist dat de beperking ook geldt voor verliezen die fiscaal pas na de belangenwijziging worden gerealiseerd, maar voortvloeien uit feiten en omstandigheden van daarvóór. Omdat art. 20a die regeling voortzet, behoudt dat arrest zijn betekenis.

Uit het arrest volgt dat de verliesverrekeningsbeperking van art. 20a alleen geldt voor zover het later gerealiseerde verlies al vóór de belangenwijziging aanwezig was. Een waardedaling na de belangenwijziging blijft dus buiten schot. Verder merkt de Hoge Raad uitdrukkelijk op dat het voor de hand had gelegen als de wetgever voorschriften had gegeven voor de vaststelling en behandeling van latente verliezen op het moment van de belangenwijziging. Hierover bestaan op dit moment nog vele onduidelijkheden.

En latente winsten?

Het arrest van de Hoge Raad ziet uitsluitend op latente verliezen. Voor latente winsten kent art. 20a een keuzemogelijkheid. Een vennootschap kan ervoor kiezen haar bezittingen direct voorafgaand aan de belangenwijziging te herwaarderen tot ten hoogste de waarde in het economisch verkeer, waarbij zij zelf bepaalt welke bezittingen en tot welk bedrag. De daardoor ontstane herwaarderingswinst kan vervolgens worden verrekend met fiscale verliezen die anders door art. 20a verloren zouden gaan. Daarbij geldt wel de generieke verliesverrekeningsbeperking op grond waarvan de belastbare winst, voor zover die meer bedraagt dan € 1 miljoen, voor slechts 50% verrekenbaar is.

Een dergelijke herwaardering kan mogelijk wel van invloed zijn op de omvang van het latente verlies op het moment van de belangenwijziging. Uit het arrest lijkt immers te volgen dat de Hoge Raad voor de bepaling van een latent verlies uitgaat van een saldobenadering, waarbij positieve en negatieve stille reserves binnen het vermogen van de vennootschap tegen elkaar worden weggestreept. Indien die lezing juist is, kan een opwaartse herwaardering van invloed zijn op het bedrag van het (per saldo) latente verlies. Volledige zekerheid hierover biedt het arrest echter niet.

Ten slotte kan worden opgemerkt dat de staatssecretaris zich op het standpunt stelt dat art. 20a niet alleen betrekking heeft op latente verliezen, maar ook op latente winsten die ten tijde van de belangenwijziging aanwezig zijn. Volgens die opvatting kunnen dergelijke winsten bij latere realisatie (na een belangenwijziging) niet worden verrekend met verliezen. De Hoge Raad heeft zich hier eveneens niet over uitgelaten.

De impact van het arrest in de praktijk

Hoewel dit arrest voor vastgoedvennootschappen met aanzienlijke latente verliezen in veel gevallen ongunstig zal uitpakken, biedt de Hoge Raad eindelijk duidelijkheid over de reikwijdte van de verliesverrekeningsbeperking van art. 20a. De Hoge Raad bevestigt dat deze regeling niet alleen gerealiseerde verliezen kan raken, maar ook verliezen die op het moment van de belangenwijziging slechts latent aanwezig zijn. Hierdoor kan de verrekening van zowel gerealiseerde als latente verliezen worden beperkt. Dat kan van invloed zijn op zowel de fiscale positie van vastgoedvennootschappen als de waardering van dergelijke vennootschappen ten behoeve van een aandelentransactie. Daarnaast zullen latente verliezen die door art. 20a worden getroffen vanaf het moment van de belangenwijziging tot aan de uiteindelijke realisatie moeten worden gevolgd.

De duidelijkheid die het arrest op hoofdlijnen biedt, laat onverlet dat de praktische toepassing nog de nodige vragen oproept. Zo kan discussie ontstaan over welk deel van een uiteindelijk gerealiseerd verlies reeds vóór de belangenwijziging aanwezig was en welk deel daarna is ontstaan. Juist die afbakening zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn. Het ligt daarom voor de hand dat de toepassing van deze regels ook in de toekomst aanleiding zal geven tot discussie en mogelijk tot nadere rechtspraak. Mogelijk ziet de staatssecretaris aanleiding om de praktische toepassing van deze regels nader toe te lichten in een beleidsbesluit.

Vanzelfsprekend houdt RSM de ontwikkelingen in de gaten. Neem voor vragen over dit onderwerp gerust contact op met het vastgoedteam van RSM.