Eigenwoningschuld oversluiten: let op de resterende looptijd

Bij het oversluiten van een eigenwoningschuld begint de aflossingstermijn niet opnieuw. Geldt voor uw lening de wettelijke aflossingseis? Dan moet u de resterende looptijd vastleggen in de nieuwe leningsovereenkomst. Een onjuist aflossingsschema kan gevolgen hebben voor uw hypotheekrenteaftrek, ook als u tegelijkertijd extra leent voor een verbouwing.

Voor directeur-grootaandeelhouders die lenen van hun eigen bv kan daarnaast de regeling excessief lenen een rol spelen.

Welke aflossingseis geldt bij het oversluiten?

Sinds 1 januari 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden een wettelijke aflossingseis. De lening moet contractueel binnen maximaal 360 maanden volledig en ten minste annuïtair worden afgelost. U moet ook daadwerkelijk aan deze aflossingsverplichting voldoen.

Bij het oversluiten moet het aflossingsschema van de oorspronkelijke lening worden voortgezet. De al verstreken looptijd telt dus mee. Alleen voor een eventuele verhoging van de lening kan een nieuwe aflossingstermijn van maximaal 360 maanden gelden.

Voorbeeld: oversluiten en extra lenen voor een verbouwing

In een kennisgroepstandpunt van 15 oktober 2026 behandelt de Belastingdienst de volgende situatie:

Een belastingplichtige sluit een eigenwoningschuld van € 200.000 over.

Voor deze lening geldt de aflossingseis. Van de oorspronkelijke looptijd zijn al 60 maanden verstreken.

Tegelijkertijd leent de belastingplichtige € 100.000 extra voor een verbouwing.

Voor beide leningdelen wordt een looptijd van 360 maanden afgesproken.

Voor het bestaande schulddeel had een resterende looptijd van 300 maanden moeten worden vastgelegd. Omdat dit niet is gebeurd, kwalificeren volgens de kennisgroep beide leningdelen niet als eigenwoningschuld. Daardoor is de rente over zowel de overgesloten lening als de aanvullende lening niet aftrekbaar in box 1.

Een aanvullende lening krijgt niet automatisch een nieuwe looptijd

Voor het extra bedrag voor de verbouwing kan in beginsel een aflossingstermijn van 360 maanden gelden. Daarvoor moet het aflossingsschema van de oorspronkelijke schuld wel correct worden voortgezet.

In het voorbeeld had voor de overgesloten € 200.000 een looptijd van 300 maanden moeten gelden. Voor de aanvullende € 100.000 was dan een looptijd van 360 maanden mogelijk geweest.

Volgens de kennisgroep kunnen beide leningen na aanpassing van het aflossingsschema alsnog als eigenwoningschuld kwalificeren. Dit geldt vanaf het moment van aanpassing.

Gevolgen voor dga’s die lenen van hun eigen bv

Voor dga’s kan het verlies van de kwalificatie als eigenwoningschuld ook gevolgen hebben voor de regeling excessief lenen. Eigenwoningschulden zijn onder voorwaarden uitgezonderd van deze regeling. Vervalt die uitzondering, dan telt de lening mee bij de schulden aan de eigen bv.

Over het bedrag waarmee de schulden op 31 december de toepasselijke drempel overschrijden, kan belasting in box 2 verschuldigd zijn. De drempel bedraagt in beginsel € 500.000. Eerder belaste bovenmatige schulden kunnen deze drempel verhogen. Bij de toets tellen ook schulden van uw fiscale partner mee.

In 2026 bedraagt het box 2-tarief 24,5% over de eerste € 68.843 aan belastbaar box 2-inkomen en 31% over het meerdere.

Controleer de looptijd in uw leningsovereenkomst

Laat bij het oversluiten vaststellen welke aflossingstermijn nog resteert en hoe deze in de nieuwe overeenkomst moet worden verwerkt. Leent u tegelijkertijd extra, bijvoorbeeld voor een verbouwing? Leg dan voor ieder leningdeel het juiste aflossingsschema vast.

Zowel de afspraken in de overeenkomst als de daadwerkelijke aflossingen moeten aan de voorwaarden voldoen. Daarmee voorkomt u dat een onjuiste looptijd gevolgen heeft voor uw renteaftrek en, bij een lening van de eigen bv, voor de regeling excessief lenen.

Heeft u vragen over het oversluiten van uw eigenwoningschuld? Neem dan contact op met uw RSM-adviseur.