Voor de overdracht binnen familiesfeer van een materiële onderneming waartoe onroerende zaken behoren kan onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting worden toegepast. Op grond van de wettelijke bepaling is deze bedrijfsopvolgingsvrijstelling van toepassing bij een verkrijging waarbij:

  • de vervreemder een ondernemer is;
  • iedere verkrijger een (pleeg)kind, kleinkind, (half-/pleeg)broer of - zus, dan wel hun echtgenoot, van die ondernemer is;
  • de verkrijging ziet op de onderneming van die ondernemer, inclusief onroerende goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan die onderneming; en
  • die onderneming, wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger(s) wordt (worden) voortgezet.

Op grond van de zogeheten 'doorkijk-arresten' van de Hoge Raad  kan deze bedrijfsopvolgingsvrijstelling onder voorwaarden ook worden toegepast als niet het vastgoed zelf (de stenen), maar de aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) worden overgedragen. De achterliggende gedachte is dat de gelijkstelling van OZR-aandelen met onroerende zaken voor de overdrachtsbelasting louter is bedoeld om belastingontwijking te voorkomen. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest om een zwaardere belastingdruk te realiseren bij de overgang van OZR-aandelen ten opzichte van de situatie waarin het onderliggende vastgoed rechtstreeks zou zijn overgedragen.

In de praktijk bestond de vraag hoever deze doorkijkgedachte reikt bij complexere, gefaseerde bedrijfsopvolgingstrajecten. De Hoge Raad heeft hier op 10 april 2026 duidelijkheid over gegeven . De doorkijkbenadering strekt zich alleen uit tot het object van de verkrijging (aandelen in plaats van vastgoed) en niet tot de (rechts)personen die bij de transactie zijn betrokken. De vrijstelling blijft met andere woorden exclusief bedoeld voor rechtstreekse overdrachten tussen familieleden als natuurlijke personen en kan niet worden benut wanneer rechtspersonen optreden als koper en/of verkoper.

Feiten

Op 1 april 2014 hield vader via holding E BV alle aandelen in B BV. B BV hield zich bezig met de exploitatie van twee hotels en had deze hotels in eigendom. In het kader van een gefaseerde bedrijfsoverdracht heeft B BV de hotelonderneming overgedragen aan X BV. De hotelpanden bleven achter in B BV en werden aan X BV verhuurd.

B BV hield een belang van 10% in X BV. Het resterende belang in X BV werd gehouden door de holding BV’s van de twee zonen (45% door Holding F BV en 45% door Holding G BV). De structuur na de overdracht van de hotelonderneming aan X BV is hieronder weergegeven.

Op 13 juni 2019 leverde B BV haar resterende 10%-belang in X BV aan Holding F BV en Holding G BV. Aansluitend heeft X BV op diezelfde dag alle aandelen in B BV verkregen. De structuur na deze transacties is hieronder weergegeven.

De verkrijging van de aandelen X BV door B BV was in beginsel belast met overdrachtsbelasting. B BV hield zich immers nog alleen bezig met de verhuur van onroerend goed waardoor zij als een OZR voor de overdrachtsbelasting kwalificeerde. Hoewel door het samenstel van transacties de zonen het volledige belang in de onderneming en het vastgoed van vader hebben verkregen, weigerde de inspecteur de bedrijfsopvolgingsvrijstelling. De reden voor deze weigering was dat de overdracht van de aandelen B BV niet plaatsvond tussen natuurlijk personen, maar tussen rechtspersonen (Holding E BV als vervreemder; X BV als verkrijger).

Het oordeel van de Hoge Raad

Nadat zowel de Rechtbank als Hof 's-Hertogenbosch de inspecteur in het gelijk stelden, heeft de Hoge Raad dit oordeel definitief bevestigd. De Hoge Raad overweegt allereerst dat uit de formulering van de wettekst en de bedoeling van de wetgever volgt dat de bedrijfsopvolgingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting uitsluitend van toepassing is op transacties tussen natuurlijke personen. De wetgever beoogde hiermee specifiek bedrijfsoverdrachten aan opvolgende familieleden tijdens het leven te vergemakkelijken om te vermijden dat ondernemers de opvolging uit fiscale overwegingen zouden uitstellen tot hun overlijden. Daarom kan de vrijstelling niet worden toegepast in een geval waarin de overdrager en/of de verkrijger(s) rechtspersonen zijn.

Voorts verduidelijkt de Hoge Raad de exacte reikwijdte van de eerdergenoemde doorkijk-arresten. Deze arresten brengen slechts mee dat bij de verkrijging van OZR-aandelen een vrijstelling niet kan worden geweigerd indien de rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak van die OZR zelf eveneens buiten de heffing van overdrachtsbelasting zou zijn gebleven op grond van diezelfde vrijstelling. Een dergelijke situatie deed zich hier niet voor, aangezien een rechtstreekse verkrijging van de hotelpanden door X BV van B BV evenmin vrijgesteld zou zijn. In dat geval was immers ook geen sprake van een overdracht door een natuurlijk persoon (ondernemer) aan diens familie. De doorkijk-arresten hebben daarom uitsluitend betrekking op het verkregen object (de aandelen worden gezien als vastgoed) en gaan niet zover dat rechtspersonen in algemene zin kunnen worden weggedacht.

Conclusie

Met het arrest van 10 april 2026 heeft de Hoge Raad de doorkijkbenadering in de overdrachtsbelasting uit de doorkijk-arresten verder verduidelijkt door te bevestigen dat deze uitsluitend betrekking heeft op het object van de verkrijging. Dit betekent dat de overdracht van aandelen in een OZR enkel wordt gelijkgesteld met de overdracht van het onderliggende vastgoed. De doorkijkbenadering bewerkstelligt echter geen transparantie voor de betrokken rechtspersonen. Omdat de wetgever de bedrijfsopvolgingsvrijstelling specifiek heeft bedoeld voor overdrachten tussen familieleden (natuurlijk personen), kan deze niet worden toegepast zodra een rechtspersoon optreedt als koper en/of verkoper van de OZR-aandelen of de stenen.

Zelfs in situaties waarin indirect sprake is van een reële, gefaseerde bedrijfsoverdracht binnen familieverband, blijft de civielrechtelijke vormgeving en het niveau binnen een structuur waarop de transactie plaatsvindt belangrijk voor het kunnen toepassen van de bedrijfsopvolgingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Neem voor vragen over dit onderwerp gerust contact op met het vastgoedteam van RSM.

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.