Op 24 juni 2026 heeft de Europese Commissie haar voorstel voor de zogenoemde Tax Omnibus-richtlijn gepubliceerd. Met dit brede voorstel beoogt de Commissie het Europese kader voor directe belastingen te vereenvoudigen en te stroomlijnen, de administratieve lasten voor het bedrijfsleven te verlagen en het concurrentievermogen van de Europese interne markt te versterken. Het Omnibusvoorstel wijzigt zes bestaande Europese richtlijnen, waaronder de eerste antibelastingontwijkingsrichtlijn (ATAD1).

Deze wijziging van ATAD1 is voor de Nederlandse vastgoedpraktijk van groot belang. De generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting – de earningsstrippingmaatregel – vormt namelijk de Nederlandse implementatie van ATAD1. Past Europa deze richtlijn aan, dan zal Nederland zijn nationale wetgeving daarmee in overeenstemming moeten brengen. In dit artikel bespreken wij op hoofdlijnen de voorgestelde wijzigingen van de earningsstrippingmaatregel met bijzondere aandacht voor de vastgoedsector. Daarbij past de kanttekening dat de maatregel generiek is: de wijzigingen raken in potentie alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting met financieringslasten.

De huidige earningsstrippingmaatregel en de vastgoedsector

De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrek van de ‘netto’ financieringslasten van een belastingplichtige (rentelasten minus rentebaten) tot het hoogste van 24,5% van de fiscale EBITDA of € 1 miljoen. Nederland heeft gekozen voor een ‘robuuste’ implementatie van de earningsstrippingmaatregel op grond van de ATAD1-richtlijn. Dit houdt onder meer in een drempel van € 1 miljoen in plaats van de door de richtlijn toegestane € 3 miljoen, geen groepsuitzondering en geen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten.

Juist de kapitaalintensieve vastgoedsector wordt door deze strenge implementatie hard geraakt: de rentelasten zijn hoog, terwijl de fiscale EBITDA veelal relatief laag is. De spanning tussen de Nederlandse vormgeving van de earningsstrippingmaatregel en het Europese recht is inmiddels ook onderwerp van gerechtelijke procedures. Tegelijkertijd signaleert de Belastingdienst dat in bepaalde vastgoedstructuren op de maatregel wordt ingespeeld door vastgoed en de bijbehorende financiering te spreiden over meerdere belastingplichtige vennootschappen, zodat de drempel van € 1 miljoen meermaals kan worden benut (hierna aangeduid als ‘fragmentatie’). In zijn brief van 8 juni 2026 heeft de staatssecretaris van Financiën drie alternatieve beleidsopties gepresenteerd om fragmentatie tegen te gaan:

  • Invoering van een concernbegrip waardoor een belastingplichtige de drempel van € 1 miljoen niet zelfstandig mag toepassen indien deze deel uitmaakt van een concern. 
  • Verlaging van de drempel naar € 200.000 indien een vastgoedlichaam in bepaalde mate is gefinancierd met leningen van verbonden lichamen.
  • Invoering van een specifieke renteaftrekbeperking op grond waarvan de aftrek van rente op leningen van verbonden lichamen wordt beperkt voor zover die leningen verband houden met de aankoop of het aanhouden van aan derden verhuurd vastgoed (tenzij tegenbewijs wordt geleverd).  

Ondanks dat de staatssecretaris zijn voorkeur heeft uitgesproken voor de tweede optie (verlaging drempel), is een keuze voor één van de opties vooralsnog achterwege gebleven met het oog op het toen nog te verschijnen Omnibusvoorstel. Dat voorstel ligt er nu.

De voorgestelde wijzigingen

Waar de ATAD1-richtlijn lidstaten veel keuzeruimte liet, kiest de Commissie nu nadrukkelijk voor uniformering: verschillende onderdelen van de earningsstrippingmaatregel worden verplicht voorgeschreven en lidstaten mogen daarvan niet langer – ook niet in strengere zin – afwijken. De voor Nederland belangrijkste voorgestelde wijzigingen zijn:

  • Het EBITDA-percentage wordt verplicht 30%. Lidstaten mogen geen lager percentage hanteren, zodat Nederland het huidige percentage van 24,5% zou moeten verhogen.
  • De drempel wordt verplicht € 3 miljoen, met een automatische jaarlijkse indexatie op basis van inflatie. Voor Nederland betekent dit een verdrievoudiging van de huidige drempel van € 1 miljoen.
  • ‘Laag-risico’ leningen van derden worden verplicht uitgesloten van de maatregel, mits de lening uitsluitend wordt gebruikt voor de financiering van de eigen activiteiten van de belastingplichtige.
  • De groepsuitzondering wordt verplicht. Op grond van deze uitzondering wordt rente niet in aftrek beperkt wanneer de financieringsverhouding van de belastingplichtige in lijn ligt met die van de groep.
  • Er komt een versoepeling indien de EBITDA met ten minste 50% daalt ten opzichte van het voorgaande jaar.

Het voorstel moet nog door de Raad van de Europese Unie aangenomen worden, waarvoor unanieme instemming van alle EU-lidstaten vereist is. De beoogde omzetting in nationale wetgeving moet uiterlijk 31 december 2028 plaatsvinden, waarbij de nieuwe regels in beginsel vanaf 1 januari 2029 gaan gelden. Voor de verplichte drempel van € 3 miljoen geldt een latere toepassingsdatum van 1 januari 2032.

Betekenis voor de (vastgoed)praktijk

Voor Nederland betekent het Omnibusvoorstel, indien definitief aangenomen, per saldo een versoepeling van de earningsstrippingmaatregel. Een hoger EBITDA-percentage en een hogere drempel vergroten de renteaftrekruimte. Ook de uitsluiting van derdenleningen is voor de vastgoedpraktijk relevant. Reguliere bancaire financiering van eigen vastgoed valt daarmee niet meer binnen het bereik van de earningsstrippingmaatregel. Voor fondsstructuren waarin externe leningen centraal worden aangetrokken en vervolgens binnen de groep worden doorgeleend, geldt de uitsluiting echter niet.

Indien het Omnibusvoorstel wordt aangenomen, zal spreiding van vastgoed en de bijbehorende financiering over meerdere vennootschappen door de hogere drempel naar verwachting minder vaak voorkomen. De fragmentatieproblematiek bij aan derden verhuurd vastgoed wordt hiermee echter niet direct opgelost. Wij verwachten dan ook dat de aandacht voor een nationale antifragmentatiemaatregel weer zal toenemen. Daarbij is van belang dat het Omnibusvoorstel de nationale beleidsruimte juist inperkt, aangezien lidstaten binnen de reikwijdte van de renteaftrekbeperking geen bepalingen meer mogen handhaven of invoeren die afwijken van de ATAD1. 

Twee van de drie beleidsopties die de staatssecretaris in zijn brief van 8 juni 2026 heeft geschetst – een concernbegrip voor de toepassing van de drempel en een lagere drempel voor vastgoedlichamen – grijpen rechtstreeks in op de geharmoniseerde drempel en lijken daarmee niet langer haalbaar. Alleen de derde optie, een specifieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen, lijkt mogelijk buiten de reikwijdte van ATAD1 te vallen. Het kabinet heeft aangegeven het Omnibusvoorstel te zullen betrekken bij de nadere afweging van de beleidsopties.

Conclusie

Waar het Omnibusvoorstel de earningsstrippingmaatregel op Europees niveau duidelijk versoepelt, onderzoekt het kabinet juist aanvullende maatregelen om renteaftrek binnen de vastgoedsector te beperken. Hoewel zowel het Omnibusvoorstel als de nationale beleidsopties zich nog in de voorstel- en verkenningsfase bevinden, maken deze tegengestelde ontwikkelingen duidelijk dat vastgoedpartijen rekening moeten houden met een wijzigend speelveld. Het is daarom raadzaam om bij (her)financieringen, herstructureringen en meerjarige fiscale planning alvast aandacht te besteden aan de mogelijke impact van zowel de Europese als de nationale initiatieven.

Vanzelfsprekend houdt RSM de ontwikkelingen in de gaten. Neem voor vragen over dit onderwerp gerust contact op met het vastgoedteam van RSM.
 

Heeft u een vraag? Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.