DIRECTE AANKOOP VAN VASTGOED

Dit hoofdstuk behandelt de belangrijkste fiscale gevolgen van de directe aankoop van vastgoed. Eerst komen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen aan bod. Vervolgens worden de belangrijkste fiscale gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken.

Binnenlandse natuurlijke personen

Overdrachtsbelasting

Natuurlijke personen die Nederlands onroerend goed of rechten daarop verkrijgen zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting. Sinds 2026 geldt voor beleggings- en vakantiewoningen een verlaagd overdrachtsbelastingtarief van 8%. Voor overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, blijft het algemene tarief van 10,4% van kracht. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer, met als minimale waarde de koopsom. De verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon die de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken, is belast tegen 2% overdrachtsbelasting. Er bestaan diverse vrijstellingen in de overdrachtsbelasting, waaronder de startersvrijstelling. De startersvrijstelling stelt natuurlijke personen van 18 tot 35 jaar eenmalig vrij van overdrachtsbelasting. Deze regeling geldt in 2026 voor woningen tot een waarde van € 555.000, mits de koper de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Indien onroerend goed binnen zes maanden tweemaal wordt vervreemd, wordt de belastinggrondslag van de tweede transactie verminderd met de belastinggrondslag van de eerdere transactie.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein binnen twee jaar na eerste ingebruikname, welke zijn belast met BTW. Een bijzondere regeling is de optie belaste verhuur/ levering. De leverancier en ontvanger kunnen opteren voor een BTW belaste verhuur of levering van onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%.

Indien over de levering van een nieuw onroerend goed of een bouwterrein BTW in rekening wordt gebracht, is deze levering vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting

Rechtspersonen die Nederlandse onroerende zaken of rechten daarop verkrijgen, moeten hierover overdrachtsbelasting betalen.

De waarde in het economische verkeer van het onroerend goed wordt belast tegen een tarief van 10,4%. Als een onroerend goed wordt aangekocht als beleggingswoning, dan is er een tarief van 8% van toepassing. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde in het economisch verkeer, met als minimale waarde de koopsom. De betaalde overdrachtsbelasting is in de boekwaarde van het onroerend goed inbegrepen. De boekwaarde is bepalend voor de mate van afschrijving. De overdrachtsbelasting is dus niet in een keer aftrekbaar als kostenpost, maar wordt verdeeld over de periode waarin wordt afgeschreven.

Indien onroerend goed binnen zes maanden tweemaal wordt vervreemd, wordt de belastinggrondslag van de tweede transactie verminderd met de belastinggrondslag van de eerdere transactie.

Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De levering van onroerend goed is vrijgesteld van BTW, tenzij een nieuw gebouw binnen twee jaar na eerste ingebruikname of een bouwterrein geleverd wordt. In dat geval is er 21% btw verschuldigd over de aankoopprijs. Indien de levering van het onroerend goed belast is met BTW, is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Buitenlandse rechtspersonen

Niet-binnenlandse rechtspersonen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse rechtspersonen. Nederlands onroerend goed wordt namelijk voor fiscale doeleinden aangemerkt als een vaste inrichting.

INDIRECTE AANKOOP VAN VASTGOED

Deze paragraaf bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen bij de indirecte aankoop van vastgoed (aandelentransactie). Allereest zullen de gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse natuurlijke personen besproken worden. Vervolgens zullen de belangrijkste gevolgen voor binnenlandse en buitenlandse rechtspersonen besproken worden.

Binnenlandse natuurlijke personen 

Overdrachtsbelasting

Indien een natuurlijke persoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamde ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting. Voor acquisities met verbonden partijen en daaropvolgende acquisities kunnen specifieke regels gelden.

Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van de onderneming gebaseerd op de marktwaarde voor ten minste 50% bestaat uit vastgoed waarvan minimaal 30% in Nederland ligt. Daar komt bij dat de hoofdactiviteit van de onderneming moet bestaan uit het verwerven, verkopen en/of de exploitatie van vastgoed. Dit betekent dat de rechtspersoon beoogt voor 70% of meer het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken.

Bij de overdracht van vastgoedaandelen kan een tarief van 4%, 8% of 10,4% van toepassing zijn.

Buitenlandse natuurlijke personen

Buitenlandse natuurlijke personen worden voor fiscale doeleinden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen. 

Binnenlandse rechtspersonen

Overdrachtsbelasting

Indien een rechtspersoon ten minste een belang van 1/3e verwerft in een zogenaamd ‘onroerende zaak rechtspersoon (OZR)’ is de verkrijging van de aandelen onderworpen aan overdrachtsbelasting.

Een lichaam kwalificeert als OZR indien het vermogen van de onderneming gebaseerd op de marktwaarde voor ten minste 50% bestaat uit vastgoed waarvan minimaal 30% in Nederland ligt. Daar komt bij dat de hoofdactiviteit van de onderneming moet bestaan uit het verwerven, verkopen en/of de exploitatie van vastgoed. Dit betekent dat de rechtspersoon beoogt voor 70% of meer het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken.

Bij de overdracht van vastgoedaandelen kan een tarief van 4%, 8% of 10,4% van toepassing zijn.

Buitenlandse rechtspersonen

Buitenlandse rechtspersonen worden voor fiscale doeleinden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen.

Meer informatie?

Neem voor meer informatie contact op met RSM Vastgoed via de RSM-website of bel met +31 (0)30 231 73 44.